Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 đã diễn ra nhiều sắc thái khác nhau. Bất động sản công nghiệp tiếp tục phát triển tốt nhưng bất động sản dịch vụ cho thuê suy giảm mạnh trong khi xuất hiện bất động sản siêu sang và bất động sản cao cấp tăng giá bất chấp đại dịch. Đất nền đầu năm và cuối năm có biểu hiện tăng giá bong bóng do đầu cơ lƣớt sóng trong khi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản dựa trên chủ yếu là lãi suất cao nên bị cảnh báo. Đặc biệt, giá đấu giá đất thành công tại 4 lô đất tại Thủ Thiêm (TP.HCM) đã đạt mức cao đột biến.
Dự báo cho năm 2022, PGS.TS.Trần Kim Chung cho rằng, đại dịch Covid-19 vẫn là một rủi ro phải tính đến như là một biến cố không chắc chắn và nó có thể có tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Bối cảnh trong nước năm 2022 có nhiều điểm có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cần xem xét, đó là vốn đầu tư nước ngoài có thể vẫn tiếp tục vận hành vào Việt Nam do Việt Nam vẫn là điểm đến của vốn rời khỏi Trung Quốc do tình hình thị trường bất động sản có biến động do hệ quả của sự phá sản của Evergrande và điều chỉnh chính sách với các “ông lớn” công nghệ. Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại thế hệ mới Việt Nam kí kết tiếp tục có hiệu lực nên Việt Nam tiếp tục có những sức hút đầu tư nước ngoài mới.
Hơn nữa, xu thế phát triển kinh tế của Việt Nam đang có những biểu hiện gia tăng dưới tác động của các gói kích thích kinh tế cũng như các gói đầu tư cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, Việt Nam đã tích cực hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng gỡ bỏ rào cản, thuận lợi hóa môi trường kinh doanh nên kinh tế có động lực phát triển mới và như là hệ quả, thị trường bất động sản có thế năng mới.
PGS. TS. Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2022:
Kịch bản tích cực: thị trường bất động sản năm 2022 và giai đoạn 2022 - 2025 sẽ bước vào chu kì phát triển mới với giả định: Covid-19 được kiềm chế; mũi tiêm thứ ba (và thậm chí thứ tư…) được triển khai chủ động; bên cạnh đó, kinh tế mở cửa trở lại; một số cơ chế chính sách cần thiết đang được chờ đợi (condotel-officetel); sử dụng đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng; hệ thống tái thế chấp; hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ…), với đất đai, bất động sản được ban hành; kinh tế thế giới và khu vực ổn định; trái phiếu bất động sản và đấu giá đất đai, bất động sản khi giao đất được quản lý tốt…
“Đây là kịch bản mong đợi nhưng điều kiện khả thi đòi hỏi nỗ lực và sự tham gia của nhiều bên liên quan và có cả những yếu tố bất định”, PGS.TS. Trần Kim Chung nói.
Kịch bản tiêu cực: thị trường bất động sản sẽ có những diễn biến khó khăn nếu một hoặc một vài yếu tố có tính điều kiện sau xuất hiện: dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp và nền kinh tế diễn biến không như mong muốn; các chính sách về đất đai, bất động sản không có chuyển biến tích cực; kinh tế thế giới và khu vực diễn biến phức tạp; kinh tế vĩ mô khó khăn.
“Đây là kịch bản không mong muốn, xác suất xảy ra thấp, nhưng có khả năng xảy ra”, PGS. TS. Trần Kim Chung nhận định.
Kịch bản trung tính: đây là kịch bản nằm đâu đó giữa kịch bản tích cực và tiêu cực là có thể xảy ra. Sự dao động của kịch bản này nằm ở nhiều hay ít các điều kiện tác động xảy đến. Tuy nhiên, yếu tố bất định về Covid-19 trong năm 2022 được coi là rất có tác động đến thị trường bất động sản.
Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, trong bối cảnh và xu thế hiện nay, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo kịch bản nghiêng về hướng tích cực.
Từ góc độ của người nghiên cứu nhiều năm, ông Chung gợi ý với doanh nghiệp phát triển bất động sản thì tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp là then chốt trong giai đoạn hiện nay.
“Năm 2022 sẽ là năm bản lề trong việc chuyển trạng thái kinh tế từ ứng phó đại dịch sang kiểm soát đại dịch. Nền kinh tế sẽ đi vào giai đoạn phát triển mới, vì vậy, thị trường bất động sản cũng sẽ có định hướng mới. Việc có được qũy đất để đồng hành cùng giai đoạn phát triển mới là hết sức quyết định”, ông Chung cho hay.
Đối với người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp, ông Chung cho rằng, năm 2022 về cơ bản không có biến động lớn nhưng các nhà đầu tư thứ cấp, người tiêu dùng cần sáng suốt lựa chọn các nhà đầu tư phát triển có uy tín, có tiềm năng và có dự án tốt. Đầu tư vào các dự án rủi ro lớn có thể không đem lại những kết quả mong muốn.
“Năm 2022, thị trường được sẽ có những chuyển biến tích cực hơn là những cảnh báo hạn chế. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 vẫn là một rủi ro phải tính đến như là một biến cố không chắc chắn và nó có thể có tác động mạnh đến thị trường bất động sản”, PGS. TS. Trần Kim Chung dự báo./.
