Triển vọng nguồn vốn dồi dào
Theo các chuyên gia, bước sang năm 2022, với những tiền đề tốt của năm 2021, thị trường bất động sản sẽ ngày càng hồi phục tốt hơn. Cùng với nhu cầu đầu tư trong năm 2022, thị trường bất động sản còn được nhận định sẽ tăng trưởng mạnh do dòng vốn đổ vào loại hình đầu tư này vẫn rất dồi dào.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh, nguồn vốn bất động sản vẫn dồi dào. Trong đó, tính đến hết quý III/2021, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản là khoảng 2 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, theo Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 36%.
Về nguồn vốn tư nhân, đến hết tháng 11/2021, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 6.700 doanh nghiệp, tăng 10,3%; vốn đăng ký 423.000 tỷ đồng, tạo ra 43.400 việc làm. Thị trường ghi nhận 1.250 doanh nghiệp hoạt động trở lại và 1.580 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động.
Về nguồn vốn FDI, tính đến hết tháng 11/2021, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%), đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 983 triệu USD (chiếm 22,4%). Về phát hành trái phiếu, tính đến hết tháng 11/2021, toàn thị trường phát hành 436 nghìn tỷ VND; trong đó doanh nghiệp bất động sản xếp thứ 1 (chiếm 45%), thứ 2 là nhóm ngân hàng (chiếm 30%).
Những yếu tố trên góp phần khiến giá bất động sản hầu như không giảm, riêng bất động sản nhà ở còn tăng 5 - 9%, tùy địa bàn. Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng từ 3 - 18%, tùy địa phương.
Trong khi đó, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế phân tích, các quy định siết tín dụng bất động sản ít có ảnh hưởng đến dòng vốn vào thị trường này. Cụ thể, việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản, mà cụ thể là động thái của ngân hàng Nhà nước không phải đến giờ mới có, mà đã rục rịch từ khoảng 2 năm trở lại đây thông qua việc tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản lên 200%.
“Không phải tất cả tín dụng đổ vào bất động sản đều phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản, mà có khoảng 2/3 trong số đó là cho vay mua nhà, sửa nhà nên việc giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng sẽ kích thích tăng trưởng tín dụng bất động sản …”, TS. Ánh lý giải.
Chuyên gia nói thêm, nguyên nhân thứ hai là giá bất động sản đang tăng rất cao nên các tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo để vay ngân hàng (mà 70 - 80% là bất động sản) cũng có giá trị lớn hơn. Như vậy quy mô vay mượn dựa trên tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo này cũng tăng lên.
“Trong trường hợp này, nếu người ta sử dụng tín dụng ngân hàng làm đòn bẩy đầu tư vào thị trường bất động sản, các quy định của cơ quan quản lý, mà cụ thể ở đây là Ngân hàng Nhà nước, về siết tín dụng bất động sản sẽ có tác dụng rất hạn chế”, TS. Ánh nói.
Ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng: “Nền kinh tế Việt Nam đang có nhiều cơ hội để bứt phá trong giai đoạn 2022 - 2030. Với lĩnh vực bất động sản, dòng tiền chảy vào từ nhiều nguồn, cả từ vốn đầu tư trực tiếp lẫn gián tiếp. Tuy nhiên, dòng vốn sẽ phụ thuộc vào chính sách ưu đãi của mỗi địa phương, quy hoạch tổng thể của từng khu vực mà dòng vốn đầu tư có sự chọn lọc”.
Cũng theo bà Ngọc, quan sát diễn biến dòng vốn đầu tư bất động sản trong những năm qua, không khó để nhận ra tiềm năng, thế mạnh của địa phương, cùng các yếu tố thủ tục hành chính thuận lợi sẽ có cơ hội đón đầu hiệu quả dòng vốn mới.
Thuận lợi và khó khăn của doanh nghiệp bất động sản khi huy động vốn
Để chuẩn bị cho các kế hoạch trong năm mới, huy động vốn bằng trái phiếu, cổ phiếu vẫn đang là “cửa sáng” chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đây là kênh huy động vốn nhiều tiềm năng đi kèm với không ít thách thức cho doanh nghiệp.
Theo ông Lê Vũ Trường, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn Kế toán Tài chính, EY Đông Dương, ghi nhận từ VCCI và World Bank Group, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tiêu cực tới 87% doanh nghiệp, chỉ có 11% doanh nghiệp không bị ảnh hưởng và 2% doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực. Đáng chú ý, khó khăn lớn nhất doanh nghiệp phải đối mặt là tiếp cận thị trường và khách hàng, ảnh hưởng tới 50% doanh nghiệp; dòng tiền ảnh hưởng tới 46% doanh nghiệp, lực lượng lao động ảnh hưởng tới 38% doanh nghiệp, đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng tới 33% doanh nghiệp.
Nhận định về các nguồn vốn mà doanh nghiệp tiếp cận trong bối cảnh dịch bệnh, ông Trường đánh giá về kênh phát hành trái phiếu thì lợi thế là không ảnh hưởng đến quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp. Doanh nghiệp huy động được lượng vốn lớn với lãi suất được xác định, có cấu trúc linh hoạt về mục đích sử dụng vốn, kỳ hạn trả gốc, phương thức trả lãi (cố định/thả nổi)… Cùng với đó là sự đa dạng hóa nền tảng nhà đầu tư, làm tiền đề cho kế hoạch huy động vốn của doanh nghiệp trong tương lai. Phát hành trái phiếu còn giúp doanh nghiệp khuếch trương, quảng bá hiệu quả hình ảnh của doanh nghiệp, tạo dựng chuẩn mực và thước đo về doanh nghiệp trên thị trường tài chính
Tuy nhiên, theo ông Trường, hạn chế của phương thức này là chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lớn, có tình hình tài chính minh bạch, có uy tín, có nhu cầu vốn lớn. Phát hành trái phiếu yêu cầu mức độ công bố thông tin cao hơn so với tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, chi phí vốn (lãi trái phiếu) phát sinh ngay tại ngày phát hành. Điều này có thể khắc phục bằng cách phát hành trái phiếu thành nhiều đợt trong năm.
Về tín dụng ngân hàng, ông Trường cho rằng quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp không bị ảnh hưởng. Tín dụng ngân hàng đáp ứng đa dạng nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp với quy mô và nhu cầu khác nhau. Chi phí vốn phát sinh theo tiến độ sử dụng vốn của dự án nên phù hợp với nhu cầu vốn giải ngân trong thời gian dài.
Tuy nhiên, hạn chế của tín dụng ngân hàng là tính thanh khoản thấp, nguồn cung vốn chỉ phụ thuộc vào ngân hàng Thương mại, phụ thuộc vào chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và từng Ngân hàng Thương mại từng thời kỳ. Ngoài ra, thủ tục giải ngân, giám sát mục đích sử dụng vốn vay của tín dụng ngân hàng chặt chẽ, phức tạp.
Về phát hành cổ phiếu, ông Trường đánh giá, lợi thế của phương thức này là có thể thu được thặng dư vốn, thanh khoản cao. Tuy nhiên, hạn chế là hiệu ứng pha loãng, quyền kiểm soát, sở hữu doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Ngoài ra, chi phí vốn cổ phần cao hơn chi phí vay nợ và yêu cầu khắt khe về đáp ứng yêu cầu minh bạch thông tin.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn bổ sung thêm, trong bối cảnh tín dụng và trái phiếu bị siết chặt, phát hành cổ phiếu là một xu hướng chủ đạo mà các doanh nghiệp sẽ phải hướng đến trong thời gian tới.
“Về dài hạn, trong khoảng 5 - 10 năm tới, việc chứng khoán hóa bất động sản (chia nhỏ bất động sản để huy động vốn) thông qua các quỹ đầu tư sẽ được quan tâm. Ngoài ra, còn một xu hướng nữa liên quan đến việc phát triển các đồng tiền kỹ thuật số để ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản. Đây sẽ là những kênh để doanh nghiệp huy động thêm vốn. Trên thế giới, xu hướng này đã bắt đầu manh nha”, ông Quốc Anh chia sẻ.
Nói chung, xét về tỷ trọng, nguồn vốn bất động sản đến từ ngân hàng và trái phiếu vẫn chiếm chủ đạo và quan trọng nhất. Tuy nhiên, thời gian tới có thể nguồn vốn từ hai kênh này sẽ giảm và nguồn vốn liên quan đến hoạt động cổ phiếu sẽ tăng lên. Ngoài ra còn một nguồn vốn tiềm năng nữa đến từ các khách hàng, bởi họ chính là những người mua sản phẩm cuối cùng./.
