Năm 2020, tình hình kinh tế - xã hội của thế giới bị ảnh hưởng sâu rộng và nặng nề. Đến nay, dù tình hình dịch bệnh còn phức tạp và khó đoán định, Việt Nam cơ bản đã thành công trong kiểm soát dịch và đón nhận những khích lệ từ sự phục hồi kinh tế từ quý III/2020.
Nhiều báo cáo cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM suy giảm mạnh mẽ cả ở nguồn cung mới và sức tiêu thụ từ đầu năm 2020 đến nay. Song song đó, nhiều vấn đề bất cập chưa được giải quyết như sự tăng giá, phân bổ nguồn cung mới chưa hợp lý ở các phân khúc (điển hình là phân khúc căn hộ hạng C gần như biến mất),… Tuy nhiên, cũng có những điểm sáng đáng chú ý để chờ đợi cho thời gian tới.
Tương tự nhiều lĩnh vực kinh tế khác, thị trường bất động sản 2020 trông đợi rất nhiều vào quý IV, vốn là thời điểm hoạt động sôi nổi nhất trong năm để thu lại những gì chưa đạt được từ đầu năm 2020. Quý IV cũng được kỳ vọng sẽ tạo sức bật cho năm 2021. Khi những kỳ vọng trở thành sự thực, thị trường bất động sản sẽ đủ sức đột phá và đánh bại tác động của đại dịch Covid-19 (Market Outbreak Defeat Pandemic).
Vậy những trông đợi này cụ thể là gì?
1. Duy trì việc kiểm soát dịch bệnh hiệu quả, không để lây lan trong cộng đồng. Điều này cực kỳ quan trọng trong bối cảnh dịch bệnh tại các nước Âu, Mỹ vẫn diễn biến phức tạp và áp lực mở cửa các đường bay quốc tế để phục vụ du lịch và giao thương kinh tế. Phải nhắc đến điều này do khi tình hình dịch bệnh căng thẳng vào cuối quý I - đầu quý II/2020, Chỉ thị 16 của Thủ tướng về giãn cách xã hội được ban hành để kiểm soát dịch bệnh, song cũng đã làm ngưng trệ mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Sau khi dịch bệnh được kiểm soát hiệu quả, các hoạt động mới trở lại bình thường và phục hồi tốt.
2. Việc duy trì kiểm soát tốt dịch bệnh là nền tảng để phục hồi kinh tế. Khi kinh tế vĩ mô phục hồi và tăng trưởng tốt, các lĩnh vực ngành nghề khác mới phát triển và bất động sản là lĩnh vực tiên phong. Kinh tế vĩ mô gồm nhiều yếu tố khác đi kèm như FDI, CPI, lãi suất, giá vàng, chỉ số VN-Index,… Các kênh truyền thông thế giới đã đề cập, Việt Nam là điểm sáng hiếm hoi có các chỉ số kinh tế trong quý III tăng trưởng dương và đây cũng sẽ là kết quả cho cả năm. Khi kinh tế vĩ mô có sự tăng trưởng mạnh trở lại, GDP cả năm có thể đạt được trên dưới 3%.
3. Quy trình, thủ tục pháp lý về phê duyệt dự án mới, đặc biệt là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bị đình trệ được đẩy nhanh tiến độ và giải quyết tích cực. Từ đó, các chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán theo quy định, nguồn cung mới dồi dào hơn. Cũng trong vấn đề pháp lý, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi được thông qua vào ngày 17/6/2020 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021, được hy vọng đơn giản các quy trình thủ tục và tạo điều kiện rộng mở cho các doanh nghiệp.
Trong điều kiện hiện tại, DKRA Vietnam dự đoán phân khúc căn hộ quý IV/2020 sẽ có khoảng 7.000 - 8.000 căn được đưa ra thị trường, con số này lớn hơn qúy III với khoảng 6.300 căn. Tính chung, nguồn cung mới thị trường TP.HCM cả năm 2020 sẽ có khoảng 17.500 - 18.000 căn hộ (hoặc 20.000 căn tùy theo một số điều kiện về pháp lý và sức hút thị trường), tức gần bằng với con số của năm 2015 (trên 20.000 căn), khi thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng 2010 - 2013.
4. Định hướng thành lập “thành phố phía Đông”, tạm gọi là “thành phố Thủ Đức” đang được các cơ quan Nhà nước thông qua cũng như xã hội và thị trường bất động sản ủng hộ. Mới đây, dự thảo về tổ chức chính quyền đô thị TP.HCM đã được đưa ra thảo luận tại Quốc hội. Trong thời gian tới, hy vọng việc lập kế hoạch triển khai thành lập thành phố phía Đông có những bước tiến cụ thể hơn và công bố rộng rãi. Đây sẽ là một trong những tác nhân rất lớn và là lực kéo để thị trường bất động sản Nhà ở TP.HCM 2021 sôi động và phát triển mạnh mẽ về sau.
5. Sự kết nối thị trường giáp ranh TP.HCM đã không còn nằm trong địa giới hành chính của TP.HCM mà đã lan rộng với các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An. Trong năm 2019 - 2020, thị trường bất động sản các tỉnh này đã có sự phát triển sôi động, tiêu biểu như phân khúc căn hộ ở Bình Dương, đất nền ở Đồng Nai, nhà phố/biệt thự ở Long An,… Sự phát triển này sẽ tiếp tục được duy trì trong thời gian tới, góp phần giảm áp lực cho thị trường TP.HCM và nếu tận dụng tốt xu hướng này, việc hình thành các đô thị vệ tinh sẽ nhanh hơn, giảm áp lực chung cho TP.HCM.
6. Hạ tầng giao thông: Đối với bất động sản, một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu để thúc đẩy thị trường sôi động và phát triển là hạ tầng giao thông. Với chủ trương tăng cường giải ngân đầu tư công, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng giao thông, năm 2021 hy vọng nhiều dự án hạ tầng giao thông sẽ được thúc đẩy triển khai, tạo thêm lực đẩy, tạo đà phát triển cho giai đoạn mới của thị trường bất động sản.
Điểm qua một số dự án hạ tầng giao thông trong giai đoạn 2021 - 2023:
Đối với nội thành TP.HCM:
Hoàn thành tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.
Những tuyến đường chính ở khu Đông được cải tạo, mở rộng như Nguyễn Duy Trinh, Đỗ Xuân Hợp,…
Đẩy nhanh tiến độ các dự án cầu Thủ Thiêm 2, 3, 4.
Các nút giao thông trọng điểm: Nút giao Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ, nút giao An Phú giai đoạn 2,…
Đường Vành đai 2: Dự kiến hoàn thành vào năm 2023, trong đó có cao tốc Bến Lức - Long Thành.
Đường Vành đai 3: Dự kiến khởi công vào quý IV/2020
Nhà ga T3, dự án mở rộng Sân bay Tân Sơn Nhất dự kiến khởi công vào quý I/2021.
Mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành là những điểm nhấn về hạ tầng
Đối với kết nối vùng:
Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu giai đoạn 1 đang trong quá trình nghiên cứu khả thi.
Mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây (đoạn TP.HCM - Long Thành triển khai trước).
Nghiên cứu cao tốc TP.HCM - Mộc Bài.
Tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - Long Thành phục vụ cho sân bay Long Thành.
Xem xét đầu tư xây dựng tuyến đường sắt Sóng Thần - Nhơn Trạch qua khu Cát Lái, phục vụ vận chuyển hàng hóa, giảm tải container ở khu vực này.
Di dời hoặc đầu tư cải tạo một số cảng biển/sông, trong đó có sự phối hợp giữa các cảng tại TP.HCM (Cát Lái - Hiệp Phước) với cảng Cái Mép - Thị Vải.
Ngày 30/9/2020, đã đồng loạt khởi công 3 đoạn của tuyến đường cao tốc Bắc - Nam. Trong đó, đoạn Dầu Giây - Phan Thiết, Phan Thiết - Vĩnh Hảo có tác động rất lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội TP.HCM và các tỉnh Nam Trung Bộ.
Cảng hàng không quốc tế Long Thành: Thủ tướng yêu cầu đảm bảo bàn giao toàn bộ mặt bằng khu vực ưu tiên xây dựng cảng hàng không giai đoạn một (1.810 ha) trong năm 2020; bàn giao mặt bằng khu vực còn lại (3.190 ha) trong quý II/2021, dự kiến khởi công vào cuối năm 2020 hoặc đầu năm 2021.
Cao tốc Bến Lức - Long Thành: Thủ tướng yêu cầu UBND TP.HCM và UBND tỉnh Đồng Nai được giao tập trung chỉ đạo giải quyết dứt điểm, hoàn thành giải phóng mặt bằng trong quý IV/2020.
Dự án đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ: Thủ tướng yêu cầu các tỉnh Đồng Tháp, Vĩnh Long chỉ đạo thực hiện, dự kiến khởi công trong tháng 12/2020.
7. Vấn đề quy hoạch, đặc biệt quy hoạch ở những khu vực có thể xây dựng nhà ở vừa túi tiền cho người mua nhà lần đầu, có nhu cầu ở thực và có tài chính vừa phải, ổn định. Đây là yếu tố quan trọng để ổn định và bền vững thị trường bất động sản nhà ở nói chung.
8. Mức giá ổn định: Tuy mức giá trên thị trường bất động sản khó có thể giảm nhưng đừng tăng mạnh, tăng nhanh nữa. Đây là điểm chờ lớn nhất để sức mua dần hồi phục tốt hơn. Thông thường cuối năm là thời điểm các giao dịch bất động sản sôi động nhất, sức mua tăng mạnh. Nếu như trong quý IV, mức giá tiếp tục tăng mạnh như thời gian qua, sẽ rất rủi ro và có thể dẫn đến một đợt “đứng hình” mới của thị trường. Sức chịu đựng của người mua, dù đầu tư hay ở, chỉ có thể chấp nhận ở mức giá bất động sản đúng với giá trị và tiềm năng của nó.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã làm việc với các cơ quan chức năng và các tổ chức liên quan để tìm ra các giải pháp kéo giá nhà ở xuống, đúng giá trị thật và phù hợp với nhu cầu của đại đa số dân chúng. Hy vọng rằng sẽ có những biện pháp căn cơ, lâu dài và sâu rộng để giúp thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM phát triển ổn định và bền vững hơn.
Sự suy giảm của thị trường bất động sản năm 2020 xuất phát từ nhiều tác động chung, còn bản chất vẫn rất tiềm năng. Trong những điểm chờ nêu trên, nhiều điểm đã và đang đến rất gần. Trên nền tảng đó, thị trường bất động sản nhà ờ TP.HCM 2021 sẽ có nhiều cơ hội phát triển tích cực và vững chắc hơn.
