Chênh lệch hàng ngàn m2 đất… do lỗi đánh máy
Theo kết luận của thanh tra, Công ty Thiên Phú là khách hàng vay vốn tại Agribank Chợ Lớn. Sau đó, do Công ty Thiên Phú không có khả năng trả nợ nên các tài sản thế chấp được Agribank Chợ Lớn tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ cho vay.
Tuy nhiên, quá trình tổ chức bán đấu giá tài sản theo Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 11/2014/ĐGTS ngày 18/6/2014 và Hợp đồng số 16/2014/ĐGTS ngày 22/10/2014, qua thanh tra cho thấy diệc tích quyền sử dụng đất giữa chứng thư thẩm định giá và kết quả bán đấu giá không thống nhất.
Cụ thể, theo Chứng thư thẩm định giá số 308B/2014/CT-VALUCO ngày 02/4/2014 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế thì tổng diện tích quyền sử dụng đất thuộc Dự án KDC Mỹ Phước 4 là 358.740,3m2 và đây là căn cứ để xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá theo Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 11/2014.ĐGNSG ngày 18/6/2014.
Sau đó, thanh tra Bộ Tư pháp phát hiện sự chênh lệch giữa diện tích trong Chứng thư thẩm định giá và Hợp đồng đấu giá bán tài sản, cụ thể diện tích theo Hợp đồng bán đấu giá tài sản là 355.918,59m2, nghĩa là chênh lệch diện tích 2821,71m2 so với Chứng thư thẩm định giá.
Khi Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn), có Thông báo bán đấu giá số 26/TB-ĐG ngày 19/6/2014, đã điều chỉnh lại diện tích đất được đấu giá để phù hợp với Chứng thư thẩm định giá nhưng Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn lại không thực hiện điều chỉnh lại Hợp đồng dịch vụ đấu giá.
Không những vậy, sau khi điều chỉnh lại các tài sản bán đấu giá (bán riêng khu B1, B2 và bán gộp khu A Dự án Mỹ Phước 4 với Dự án Cầu Đò), diện tích đất khu B1 và B2 Dự án Mỹ Phước 4 cũng lại có sự sai lệch. Theo Chứng thư thẩm định giá số 308B nói trên thì Khu B1 có diện tích 45.854,4 m2.
Tại Phụ lục hợp đồng đấu giá ngày 28/8/2015 giữa Công ty Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn thì diện tích đất Khu B1 được đấu giá lại là 45.351,4 m2, chênh lệch 503 m2 so với Chứng thư thẩm định giá. Tiếp đó, theo Chứng thư thẩm định giá nói trên và Thông báo đấu giá số 55/TB-ĐG ngày 01/9/2015 thì tổng diện tích đất Khu B (ghi chú: gồm B1và B2) Dự án Mỹ Phước 4 được đấu giá là 221.351,3 m2.
Tuy nhiên, theo Biên bản đấu giá ngày 9/10/2015 và Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ngày 16/10/2015 được công chứng thì diện tích đất đấu giá còn lại chỉ là 218.529,5 m2, chênh lệch nhau 2.821,8 m2.
Theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn, có sự không đồng nhất về số liệu diện tích đất nêu trên là do Văn phòng công chứng và ngân hàng yêu cầu ghi đúng với diện tích trong các hợp đồng thế chấp và 51 giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, hồ sơ đấu giá không có tài liệu nào chứng minh, giải thích cho sự chênh lệch diện tích làm căn cứ xác định giá khởi điểm với kết quả bán đấu giá thực tế được ghi nhận tại biên bản đấu giá, Hợp đồng mua bán tài sản được công chứng.
Ngược đời hơn, công ty này còn đổ lỗi cho sơ thiếu sót, nhầm lẫn và lỗi đánh máy của một số người soạn thảo văn bản?
Giải trình sai phạm: Sai lại càng sai
Qua quá trình điều tra, thanh tra còn phát hiện ra hồ sơ đấu giá không lưu trữ tài liệu thể hiện niêm yếu Thông báo đấu giá tại địa điểm theo quy định pháp luật. Còn Công ty Nam Sài Gòn thì giải trình rằng: “Tài sản đấu giá đã lâu và hồ sơ lưu trữ không đầy đủ do bị thất lạc”. Tuy nhiên, hành vi này chưa thực hiện nghiêm túc quy định tại Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (Công ty Thuận Lợi), đăng ký tham gia đấu giá và có văn bản được chậm nộp tiền mặt, Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn cho biết phía Công ty Thuận Lợi tham giá đấu giá xin được chậm nộp tiền mặt trước để tham gia đấu giá vào thời gian cuối cùng là ngày 29/9/2015 và sẽ gửi đơn cho ngân hàng sau và ngân hàng đã đồng ý…Tuy nhiên, Thanh tra Bộ Tư pháp khẳng định không có tài liệu, văn bản nào chứng minh cho việc đồng ý nói trên của ngân hàng là chưa chặt chẽ.
Theo quy định của các Hợp đồng dịch vụ đấu giá đã ký kết, có nhiều lần Người mua trúng không thực hiện đúng thời hạn thanh toán. Theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn, đơn vị này đã nhiều lần nhắc nhở qua điện thoại và những lần người có tài sản bán đấu giá cam kết về thời hạn thanh toán, gia hạn thanh toán đều không có mặt nên công ty không biết được việc này. Tuy nhiên, hồ sơ không có tài liệu nào thể hiện đơn Công ty Nam Sài Gòn có sự đôn đốc, yêu cầu Người mua trúng đấu giá thực hiện đúng thỏa thuận, cảm kết như hợp đồng mua bán tài sản được ký kết giữa các bên.
Bán đấu giá tài sản không được chuyển nhượng
Trên cơ sở các tài liệu, hồ sơ đấu giá cho thấy Công ty Nam Sài Gòn nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc tổ chức đấu giá các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền thuộc các Dự án khu dân cư Cầu Đò và khu dân cư Mỹ Phước 4 là không thực hiện đúng quy định Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013.
Về sai phạm này, Agribank Chợ Lớn giải trình , thời điểm đơn vị này và Công ty Thiên Phú ký các hợp đồng thế chấp, pháp luật chưa quy định rõ ràng về thế chấp dự án nhưng về bản chất việc thế chấp nói trên là thế chấp dự án, thế chấp các quyền sử dụng đất.
Còn theo giải trình của Công ty Nam Sài Gòn, diện tích đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để Công ty Thiên Phú thực hiện dự án hai Dự án khu dân cư Cầu Đò và Mỹ Phước 4 và do Công ty Thiên Phú quản lý, sử dụng buộc phải nằm trong tổng thể của 2 dự án, không tách dời, nên Agribank Chợ lớn nhận thế chấp toàn bộ diện tích đất kèm theo hồ sơ pháp lý của dự án là đúng quy định.
Nhưng thanh tra kết luận rằng, các hợp đồng thế chấp được ký kết giữa Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú không được công chứng tại cơ quan công chứng có thẩm quyền và không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định. Như vậy, tài sản được thế chấp theo các Hợp đồng thế chấp và theo xác nhận đăng ký giao dịch đảm bảo là toàn bộ các quyền sử dụng đất.
Mặc dù trong các Biên bản đấu giá các quyền sử dụng đất nói trên đều có nội dung: “Lưu ý: Đối với đất giao thông và đất công trình công cộng không tiến hành bán đấu giá tài sản, chỉ tiến hành bàn giao theo quy định pháp luật”, nhưng việc đấu giá tài sản với giá khởi điểm theo các Chứng thư thẩm định lại giá bao gồm cả giá trị các quyền sử dụng đất Nhà nước.
Agribank Chợ Lớn có dấu hiệu nâng khống chi phí
Thanh tra Bộ Tư pháp xác định, Agribank Chợ Lớn chưa xác định đúng về tài sản đấu giá khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá với Công ty Nam Sài Gòn cũng như đảm bảo các cơ sở pháp lý vững chắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ đối với các quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Agribank Chợ Lớn chưa quyết liệt trong việc đôn đốc Công ty Nam Sài Gòn yêu cầu người mua trúng đấu giá thực hiện thanh toán tiền mua trúng đấu giá theo quy định của hợp đồng mua bán tài sản và thoả thuận các bên.
Chi phí đấu giá không thống nhất, có dấu hiệu nâng khống chi phí. Cụ thể, theo các Biên bản thanh lý Hợp đồng dịch vụ đấu giá ngày 27/4/2016 và ngày 22/5/2017 cho thấy, chi phí đấu giá tài sản là Khu B1 và B2 – Dự án Mỹ Phước 4 là 209.825.000 đồng; Chi phí đấu giá KDC Cầu Đò và Khu A – Dự án Mỹ Phước 4 là 315.630.304 đồng.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Agribank Chợ Lớn thì chi đấu giá mà Agribank Chợ Lớn trừ trong số tiền thu từ việc đấu giá tài sản lại là chi phí đấu giá tài sản Khu B1 và B2 – Dự án Mỹ Phước 4 với ố tiền 227.425.000 đồng (tăng 17,6 triệu đồng) so với Biên bản thanh lý hợp đồng; Chi phí đấu giá KDC Cầu Đò và Khu A- Dự án Mỹ Phước 4 là 555.626.304 đồng (tăng 209.825.000 đồng), so với Biên bản thanh lý hợp đồng.
Từ những vi phạm trên, Thanh tra Bộ Tư pháp kiến nghị cơ quan thanh tra, giám sát Ngân hàng Nhà nước, tăng cường thanh tra đối với các chi nhánh của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn trong việc xử lý, thu hồi nợ, tránh khiếu nại tố cáo phát sinh có liên quan đến công tác đấu giá tài sản đảm bảo của ngân hàng.
Kiến nghị Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương kiểm điểm trách nhiệm đối với Văn phòng công chứng Mỹ Phước để đảm bảo việc công chứng được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Đối với Agirbank Chợ Lớn kiểm điểm nghiêm túc trách nhiệm cá nhân để xảy ra tồn tại, thiếu sót như đã nêu trong kết luận thanh tra. Kiểm tra và có hình thức xử lý phù hợp (nếu có vi phạm) theo quy định pháp luật và quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn đối với ông Nguyễn Việt Hưng (Trưởng phòng pháp chế, Phó trưởng phòng Hành chính nhân sự Agribank Chợ Lớn, vừa là cổ đông sáng lập Công ty Nam Sài Gòn – tỷ lệ cổ phần 76%).
Kết luận cũng kiến nghị Công ty Nam Sài Gòn tổ chức rút kinh nghiệm đối với những thiếu sót mà kết luận thanh tra đã nêu trong việc tổ chức bán đấu giá. Báo cáo kết quả thực hiện về Thanh tra Bộ Tư pháp trước ngày 8/5/2020.
