Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND thay thế Quyết định 23/2017/QĐ-UBND (ban hành ngày 15/9/2017) và được đánh giá là có nhiều điểm mới, chặt chẽ hơn đối với việc phân lô trên đất nông nghiệp.
Theo đó, quyết định này có những nội dung quy định mới và thay đổi so với Quyết định 23 như: Bổ sung quy định về việc tiếp giáp với đường giao thông của các thửa đất sau khi tách đối với đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch.
Trường hợp hình thành đường giao thông mới khi tách thửa (nếu có), người sử dụng đất phải được UBND cấp huyện chấp thuận bản vẽ xin phép hình thành đường giao thông. Việc cấp phép hình thành đường giao thông, thi công hạ tầng kỹ thuật, kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng được thực hiện trước khi lập thủ tục tách thửa.
Trong khi đó, Quyết định 23 còn một số hạn chế như: Chưa quy định quy mô diện tích tách thửa phải thực hiện lập dự án đầu tư; chưa quy định yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp nên đã tạo kẽ hở để các doanh nghiệp, cá nhân lợi dụng tách thửa đất nông nghiệp với quy mô lớn mà không lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Trong đó, nhiều dự án phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp.
Theo đó, một số cá nhân, doanh nghiệp đã lợi dụng sơ hở trong Quyết định 23 trừ đường giao thông, sau đó làm đường giao thông trái phép trên đất nông nghiệp để xin tách thửa. Từ tháng 9/2017 khi Quyết định 23 có hiệu lực, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã giải quyết 15.723 hồ sơ tách thửa, trong đó các địa bàn có số lượng hồ sơ tách thửa lớn là TX. Phú Mỹ, TP. Bà Rịa và huyện Long Điền. Điển hình, tại TX. Phú Mỹ có tới 113 khu đất được giao dịch, kinh doanh theo hình thức huy động vốn, góp vốn đầu tư, đặt chỗ khi không có cơ sở pháp lý và rất nhiều trong số đó đã làm đường giao thông trái phép để rao bán như các dự án "ma" do Công ty CP địa ốc Alibaba phân phối, đã bị cưỡng chế trong thời gian qua.
Tuy nhiên, quyết định mới vừa được ban hành đã bổ sung quy định tách thửa với quy mô diện tích đất lớn nhằm tránh việc lợi dụng quy định về tách thửa để phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.
Cụ thể, khoản 2, Điều 4, Quyết định 18 quy định đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 500m2 tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và trung tâm huyện Côn Đảo. Diện tích tách thửa không nhỏ hơn 1.000m2 đối với các địa bàn còn lại.
Trường hợp thửa đất được đề nghị tách thửa có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại TP. Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, người sử dụng đất phải lập bản vẽ phương án tách thửa và liên hệ UBND cấp huyện để được hướng dẫn thỏa thuận phương án mặt bằng tách thửa nhằm đảm bảo quản lý xây dựng, quản lý quy hoạch sử dụng đất và quản lý quy hoạch phát triển nông thôn.
Đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trước khi thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu trên.
Trong khi đó, theo quy định trước đây, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp chỉ cần đáp ứng được diện tích tối thiểu là 100m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m. Còn đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu thửa đất mới và diện tích tối thiểu thửa đất còn lại sau khi tách thửa là 500m2.
Ngoài ra, nội dung của quyết định mới cũng chỉ rõ đối với đất ở tại đô thị nếu muốn tách thửa phải có diện tích bề ngang tối thiểu 4m (đối với trường hợp đã có nhà trên đất hợp pháp) và diện tích bề ngang tối thiểu là 5m mới được tách thửa đối với trường hợp đất ở chưa có nhà hoặc có nhà nhưng không hợp pháp. Ông Tuấn giải thích: "Đây là điểm mới mà Quyết định 23 chưa quy định. Quy định này nhằm khắc phục tình trạng người dân tự ý xây nhà trái phép để xin tách thửa".
