Bắc Ninh sau sáp nhập: Kích hoạt chu kỳ "vàng" của thị trường bất động sản

Sau khi hợp nhất với Bắc Giang, Bắc Ninh mới được định vị trở thành siêu tỉnh công nghiệp và hướng tới trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, cực tăng trưởng chiến lược của vùng Thủ đô. Không chỉ là thay đổi địa giới hành chính, dấu mốc này kỳ vọng tạo bước chuyển lớn trong phát triển kinh tế - đô thị, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản địa phương.

******

Sáng 16/10, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm: "Thời cơ vàng của bất động sản Bắc Ninh sau mở rộng không gian phát triển".

Tham dự tọa đàm, về phía các chuyên gia, nhà khoa học có PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội; ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES); TS. Thái Thị Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ).

Về phía ban tổ chức, có sự tham dự của nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam; nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Tổng biên tập thường trực Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam; nhà báo Trần Minh Huệ, Phó Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Về phía đại diện doanh nghiệp, có ông Trần Đình Dũng, Phó Tổng giám đốc Công ty CP sàn giao dịch bất động sản Tâm Thành Land; ông Nguyễn Tuấn Bình, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Kinh Bắc; cùng đại diện các doanh nghiệp bất động sản hoạt động trên thị trường Bắc Ninh và nhiều cơ quan thông tấn báo chí.

Phát biểu đề dẫn tọa đàm, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam cho biết, sau khi hợp nhất với Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh mới hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2030, đồng thời định vị vị thế là cực tăng trưởng chiến lược của vùng Thủ đô Hà Nội, kết nối trực tiếp với các hành lang phát triển của miền Bắc.

Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, đây không đơn thuần là sáp nhập địa giới hành chính, mà còn mở rộng khả năng tổ chức không gian phát triển vùng, tạo điều kiện để tái cấu trúc các trung tâm tăng trưởng, phân tầng chức năng đô thị và công nghiệp một cách chiến lược.

Thay vì "đô thị hóa dồn nén", Bắc Ninh sẽ tiến tới mô hình "đô thị hóa giãn nở", một chiến lược khôn ngoan giúp tận dụng khai thác dư địa phát triển ở vành đai, đồng thời kiểm soát rủi ro bong bóng giá đất tại khu vực trung tâm. Thông qua đó sẽ mở ra nhiều cơ hội, khơi dậy những tiềm năng cho thị trường bất động sản đầy tiềm năng Bắc Ninh.

Với việc hướng tới trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong vài năm tới, Bắc Ninh có khả năng chủ động hơn về ngân sách, đầu tư, quy hoạch và cơ chế đặc thù. Khi thể chế được thiết kế tốt, đây sẽ là bệ đỡ vững chắc để phát triển thị trường bất động sản bền vững, thay vì phát triển tự phát, manh mún.

Ngoài ra, hạ tầng kết nối vùng đang được định hình đồng bộ, gồm các cao tốc, sân bay, hành lang logistics chiến lược… Tất cả những yếu tố này sẽ kéo theo dòng vốn đầu tư, dòng dân cư, dòng thương mại dịch vụ. "Hạ tầng tốt luôn đi trước một chu kỳ tăng trưởng bất động sản. Và Bắc Ninh đang hội tụ đủ điều kiện để kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng mới", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nói.

Phát biểu tại tọa đàm, PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam khẳng định, thời điểm này vị thế của Bắc Ninh đã hoàn toàn khác. Dựa trên nền tảng vốn có là tinh thần quyết liệt, dám cạnh tranh, dám đối mặt với thách thức trong thu hút đầu tư, Bắc Ninh có tiềm lực rất lớn để phát triển kinh tế, đặc biệt là công nghiệp công nghệ cao.

Ông cho rằng, Bắc Ninh sở hữu lợi thế về văn hóa lịch sử truyền thống lâu đời; lợi thế về quy mô khi cộng hưởng sức mạnh của hai thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh và Bắc Giang (cũ) đang trên đà phát triển mạnh, với khả năng thu hút FDI lớn từ các tập đoàn đa quốc gia; lợi thế hạ tầng giao thông khi nhiều tuyến đường trọng yếu của khu vực và quốc gia đều đi qua địa bàn tỉnh. Với vị thế là một mắt xích quan trọng trong vùng Thủ đô, Bắc Ninh có những điều kiện thuận lợi để phát triển đô thị và bất động sản theo hướng công nghệ cao nhưng gắn với bản sắc văn hóa.

"Thực tế cũng cho thấy, Bắc Ninh chính là địa phương được thăng hạng đáng kể sau sáp nhập, với quy mô kinh tế đứng thứ 4 cả nước", PGS. TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh và cho rằng trong tầm nhìn tương lai, tỉnh sẽ là một "hub" công nghệ cao, trung tâm đào tạo nhân lực chất lượng cao cho cả khu vực phía Bắc.

Ở góc nhìn quy hoạch, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội dự báo, đến năm 2030, Thủ đô Hà Nội sẽ chạm ngưỡng 10 triệu dân, vùng đại đô thị Hà Nội (mega city) có thể đạt 21 - 23 triệu người. Trong bối cảnh đó, Bắc Ninh sẽ hưởng lợi từ làn sóng giãn dân mạnh mẽ.

"Đó sẽ là những chuyên gia, lao động đến sinh sống, làm việc, cũng như tầng lớp trung lưu từ Hà Nội mong muốn tìm kiếm không gian sống thoáng đãng, chất lượng hơn", ông Tuyến phân tích.

Cùng với đó, hệ thống hạ tầng giao thông đang được hoàn thiện nhanh chóng, từ Vành đai 4, Vành đai 5, sân bay Gia Bình, tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng kết nối Côn Minh (Trung Quốc) đến các tuyến cao tốc liên vùng đang mở ra mạng lưới kết nối chiến lược. Khi đó, Bắc Ninh trở thành "trạm trung chuyển" quan trọng của vùng Thủ đô, không chỉ về logistics, thương mại - công nghiệp mà còn là điểm hội tụ của dòng vốn đầu tư, nhân lực và đô thị hóa hiện đại.

"Vấn đề quan trọng là quy hoạch phải đảm bảo chất lượng sống, tránh để công nghiệp lấn át không gian đô thị", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Đánh giá cao tiềm năng và cơ hội phát triển của Bắc Ninh, song các chuyên gia cho rằng, không phải khu vực nào cũng có đủ nội lực và động lực để trở thành tâm điểm phát triển mới.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, tại các đô thị trung tâm hiện hữu của tỉnh, không gian phát triển đang dần trở nên chật chội, trong khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bắt đầu có dấu hiệu quá tải. Vì vậy, việc mở rộng phát triển ra các đô thị vệ tinh là hướng đi "tất lẽ dĩ ngẫu", nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển sâu rộng của giai đoạn mới.

Theo ông Doanh, vùng vệ tinh như Tân Yên và Nhã Nam (mới) được kỳ vọng sẽ bùng nổ mạnh mẽ, trở thành cửa ngõ phát triển công nghiệp - đô thị - giao thương ở phía Bắc tỉnh Bắc Ninh.

"Khu vực xã Tân Yên và Nhã Nam nằm trên trục quốc lộ 17, kết nối với các tuyến tỉnh lộ quan trọng như 298 và 295. Đây sẽ là 'cánh tay nối dài' của Việt Yên, đón đầu làn sóng lan tỏa của bất động sản công nghiệp và đô thị trong khu vực", ông Doanh nhận định.

Dẫn kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, vị chuyên gia này cho biết, Tân Yên có vị trí đặc biệt khi nằm giữa 3 cực công nghiệp lớn là phường Bắc Giang, xã Việt Yên và xã Phổ Yên (Thái Nguyên). Các địa phương này đang tập trung mạnh vào phát triển công nghiệp và thu hút lượng lớn lao động chất lượng cao, chuyên gia trong và ngoài nước, kéo theo nhu cầu về nhà ở và dịch vụ chất lượng cao gia tăng nhanh chóng.

Theo quy luật, bất động sản công nghiệp và bất động sản đô thị, thương mại sẽ phát triển song hành và gắn bó chặt chẽ với nhau. Khi cộng đồng lao động chất lượng cao hình thành, nhu cầu về nhà ở chất lượng, các khu đô thị thương mại - dịch vụ tích hợp đầy đủ tiện ích mua sắm, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, giáo dục… càng trở nên cấp thiết.

Với lợi thế về vị trí cửa ngõ, quỹ đất dồi dào và khả năng kết nối vùng, Tân Yên được đánh giá là tọa độ đầy tiềm năng, sẵn sàng đón đầu làn sóng giãn dân và dịch chuyển lao động từ các cực công nghiệp lân cận, trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn của thị trường bất động sản Bắc Ninh trong chu kỳ mới.

Hơn hết, mặt bằng giá khu vực này còn thấp so mặt bằng chung của tỉnh và các khu vực lân cận, trở thành "vùng trũng" thu hút giới đầu tư.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Tuấn Bình, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Kinh Bắc nhận định, Tân Yên đang ở giai đoạn "điểm rơi quy hoạch", khi hạ tầng công nghiệp đang được triển khai mạnh mẽ và giá đất vẫn còn thấp hơn 30 - 40% so với các khu vực công nghiệp cũ như Yên Dũng hay Việt Yên.

Tham gia vào thị trường bất động sản Tân Yên giai đoạn này, nhà đầu tư đang đón "sóng" quy hoạch chứ chưa phải giai đoạn "chốt lời". Nhà đầu tư hoàn toàn có thể kỳ vọng biên độ tăng giá ổn định 20 - 30% khi hạ tầng và dân cư hình thành, đồng thời hưởng lợi từ nhu cầu thuê lớn ở các phân khúc nhà ở chuyên gia và bất động sản lưu trú cao cấp. Quan trọng hơn, biên độ rủi ro tại đây tương đối thấp, nhờ việc Tân Yên được "chính quy hóa" trong quy hoạch công nghiệp của tỉnh.

"Tân Yên hôm nay giống như Yên Phong hay Quế Võ của 10 năm trước, dư địa phát triển tương đối dồi dào. Điểm khác biệt và tiến bộ là định hướng phát triển của Tân Yên được quy hoạch bài bản, kiểm soát tốt hơn và hướng tới tính bền vững. Đầu tư tại Tân Yên lúc này không phải chạy theo cơn sốt, mà là đi trước quy hoạch, đầu tư vào giá trị thật và đón đầu một chu kỳ phát triển công nghiệp - đô thị mới của Bắc Ninh mở rộng", ông Bình nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trần Đình Dũng, Phó Tổng giám đốc Công ty CP sàn giao dịch bất động sản Tâm Thành Land cho rằng, Tân Yên đang nổi lên như một tọa độ phát triển công nghiệp trọng điểm mới của Bắc Ninh với quy hoạch 5 khu công nghiệp và 8 cụm công nghiệp đã được phê duyệt trong giai đoạn 2025-2030.

Theo ông, trong 3 - 5 năm tới, Tân Yên sẽ đón làn sóng dịch chuyển dân cư cơ học, chuyên gia, lao động kỹ thuật và lực lượng dịch vụ vệ tinh. Đây chính là động lực chính để thu hút dòng vốn FDI cũng như các nhà đầu tư "đón sóng".

Phân tích cụ thể, lãnh đạo Tâm Thành Land cho biết, quy hoạch của Tân Yên hiện đã tương đối rõ ràng, trong đó có quy hoạch khu dân cư, dịch vụ, thương mại và tiện ích gắn liền với các khu công nghiệp xanh. Có thể thấy, Tân Yên đang phát triển mô hình đô thị xanh, bền vững, hướng tới việc hình thành không gian sống, làm việc, nghỉ ngơi hài hòa cho người dân và chuyên gia. Đây chính là điểm nhấn đặc biệt giúp Tân Yên thu hút các nhà đầu tư và lực lượng chuyên gia, lao động chất lượng cao trong thời gian tới.

Về hạ tầng kết nối, Tân Yên hưởng lợi từ quy hoạch Vành đai 5, Quốc lộ 17 cùng nhiều tuyến huyết mạch kết nối liên vùng và nội vùng. Khi các trục giao thông trọng điểm hoàn thiện, Tân Yên sẽ hình thành mạng lưới liên kết chặt chẽ với các trung tâm công nghiệp và kinh tế trọng điểm của miền Bắc, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển công nghiệp bền vững.

Bên cạnh gợi mở cho các nhà đầu tư những khu vực tiềm năng, các chuyên gia tại Tọa đàm: "Thời cơ vàng của bất động sản Bắc Ninh sau mở rộng không gian phát triển" cũng thảo luận các phân khúc đem lại giá trị thực, có tiềm năng tăng trưởng tốt.

Theo ông Bùi Văn Doanh, khẩu vị đầu tư ở các khu vực "mới nổi" như Tân Yên là đất nền - loại hình có tính linh hoạt cao, nhà đầu tư có thể xây để ở, cho thuê hoặc kinh doanh tùy theo nhu cầu thị trường từng thời điểm. Thực tế ghi nhận tại Tân Yên thời điểm này cho thấy, phân khúc có thanh khoản tốt nhất cũng chính là đất nền, đặc biệt là tại các dự án đấu giá.

Cùng với đó, shophouse, nhà phố cũng là phân khúc được quan tâm khi có thể đưa vào khai thác ngay, đón đầu nhu cầu cao về nhà ở, thương mại - dịch vụ của lực lượng chuyên gia, lao động làm việc tại các khu công nghiệp kế cận.

Ở góc độ tâm lý thị trường, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, đối với các sản phẩm đất nền, nhà phố ở tỉnh, nhà đầu tư và khách hàng thường đặt tiêu chí pháp lý minh bạch lên hàng đầu, thậm chí trên cả biên lợi nhuận.

Đồng quan điểm, ông Trần Đình Dũng cho rằng, sau sáp nhập, Bắc Ninh sẽ trở thành trung tâm công nghiệp - dịch vụ lớn bậc nhất miền Bắc khi quy tụ các khu công nghiệp lớn của miền Bắc như Yên Phong, Quang Châu, Vân Trung, Thuận Thành 3… Tại những khu vực này, nhu cầu ở thực tăng mạnh, dân cư cơ học gia tăng nên các phân khúc như đất nền, shophouse, nhà ở cho chuyên gia vẫn là hướng đầu tư an toàn và bền vững.

Ông Dũng cũng khuyến nghị, nhà đầu tư nên có tầm nhìn trung và dài hạn, cần lựa chọn những dự án có quy hoạch rõ ràng, pháp lý đầy đủ và định hướng phát triển cụ thể.

"Cơ hội sẽ thuộc về những ai kiên nhẫn, chọn đúng vị trí và đúng giá trị thực. Đầu tư hôm nay không còn là cuộc chơi của tin đồn, mà là cuộc chơi của tầm nhìn, dòng tiền và hiểu biết thị trường", ông Dũng nhấn mạnh.

Hiện tại, tại khu vực Tân Yên có dự án Khu dân cư Bắc Cao Thượng (tên thương mại là khu đô thị Hawee Parkland Cao Thượng) được đánh giá là tọa độ "hot" thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Dự án do Công ty Cổ phần Hawee Bất động sản (thành viên Hawee Group) làm chủ đầu tư, sở hữu vị trí đắc địa nằm ngay trên trục Quốc lộ 17, cung cấp ra thị trường quỹ sản phẩm đất nền, nhà liền kề pháp lý hoàn chỉnh.

Đến thời điểm này, Hawee Parkland Cao Thượng đã hoàn thiện 100% hạ tầng, được đầu tư đường đạt tiêu chuẩn K95 và hệ thống thoát nước cao gấp 2,5 lần quy định, đảm bảo không ngập úng trong mùa mưa bão. Cùng với đó là hơn 30 tiện ích nội khu như quảng trường, công viên hồ điều hòa, clubhouse, trung tâm thương mại, khu tập gym ngoài trời, trung tâm giáo dục, khu kinh tế đêm…, đáp ứng đầy đủ nhu cầu an cư - kinh doanh cho chủ sở hữu.

Với mật độ xây dựng chỉ 26%, đa số diện tích dành cho không gian cây xanh, mặt nước và cảnh quan, dự án được định vị là khu đô thị đáng sống và kỳ vọng thay đổi diện mạo đô thị cho khu vực Tân Yên. Không chỉ vậy, Hawee Parkland Cao Thượng còn mở ra cơ hội đầu tư đầy triển vọng cho giới đầu tư nhờ vị trí trung tâm, quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác đa công năng./.