Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Ngô Văn Hải, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Bắc Ninh Land về diễn biến của thị trường bất động sản Bắc Ninh những năm qua.
PV: Thưa ông, từ khi nào, thị trường bất động sản Bắc Ninh thực sự trỗi dậy và gây ấn tượng với giới đầu tư và môi giới?
Ông Ngô Văn Hải: Trước năm 2016, thị bất động sản Bắc Ninh chỉ là con số 0, rất trầm lắng và phát triển tự phát. Nguồn tiền từ trong dân không được khơi gợi ra. Thời điểm đó, Bắc Ninh chưa có điểm gì nổi bật để thu hút.
Đến năm 2016 với sự xuất hiện hạt nhân là Samsung đã tạo ra những đột biến trong xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư.
Từ mốc 2016 đến hiện tại, chu kỳ tăng của tất cả các phân khúc bất động sản trung bình 300%/năm. Một mảnh đất năm 2016 có giá 700 triệu đồng, đến năm 2017, giá có thể chạm mốc 2 tỷ đồng. Đây là sự biến động rất lớn.
Hai năm vừa qua, thị trường bất động sản Bắc Ninh biến động liên tục tăng. Bất động sản tập trung tăng đều trong toàn bộ tỉnh và có những nơi chu kỳ lên cơn sốt rất kinh khủng, xác lập được mức giá khiến người dân và giới đầu tư bất ngờ. Dòng tiền của cả nước tràn vào Bắc Ninh, tạo thành trào lưu và tạo ra những bất ngờ khó tin.
Ông Ngô Văn Hải, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Bắc Ninh (Ảnh: Mai Linh)
PV: Tại Bắc Ninh, những phân khúc nào đang tạo được sự biến động lớn và hút nguồn vốn mạnh từ các nhà đầu tư, thưa ông?
Ông Ngô Văn Hải: Khác biệt với nhiều tỉnh thành khác, Bắc Ninh phát triển đa dạng về các mặt hàng phân khúc như nhà ở xã hội, đất nền, chung cư cao cấp, chung cư thương mai, căn hộ khách sạn hoặc khách sạn mini cho thuê. Bất động sản công nghiệp cũng đánh dấu một bước phát triển mới hoàn toàn.
Giá đất nền biến động gia tăng trong tỉnh Bắc Ninh. Trong khi đó, các dự án chung cư tập trung vào các doanh nghiệp bất động sản lớn. Bất cứ một phân khúc nào cũng nhận được sự quan tâm của giới đầu tư và môi giới bởi lợi nhuận chênh lệch lớn.
PV: Theo ông, vì sao chỉ trong vòng 2 năm vừa qua, bất động sản Bắc Ninh lại có sự biến động mạnh như vậy?
Ông Ngô Văn Hải: Như tôi vừa nói ở trên, thời điểm sự xuất hiện của Samsung cũng là giai đoạn bất động sản Bắc Ninh “hừng sáng”. Giới đầu tư và môi giới tại Bắc Ninh đánh giá Samsung là nhân tố chính trong việc thúc đẩy nền kinh tế, kích lượng cầu lớn về bất động sản.
Khi Samsung tới Bắc Ninh đã tạo ra lượng cầu lớn về bất động sản, dẫn tới sự gia tăng dân số cơ học, gia tăng lao động ngoài nước đến Việt Nam. Nhu cầu bất động sản gia tăng đồng loạt. Trước đó, Viglacera đã có nhiều dự án nhưng khả năng thanh khoản rất khó. Nhưng khi người Hàn Quốc sang làm việc, họ có nhu cầu thuê hẳn một khu nhà để ở. Lượng nhân viên, kỹ thuật, công nhân cũng đổ dồn về Bắc Ninh tạo lượng cầu lớn. Lập tức, nguồn cung không đủ đáp ứng, đẩy giá lên cao. Với mức giá tăng cao, lợi nhuận chênh lệch khổng lồ khiến nhiều nhà đầu tư đổ vào Bắc Ninh. Người Bắc Ninh không chỉ có nhu cầu ở mà còn hướng tới rót tiền đầu tư để cho thuê.
Đầu tiên, Bắc Ninh đón sự tham gia của một số nhà đầu tư lớn như Châu Á Thái Bình Dương, Vingroup.
Ngoài ra còn các ông lớn như FLC ( đầu tư vào khu vực Phúc Lâm, Tiên Du), KBC, CenGroup… Các doanh nghiệp nội tại như Nam Hồng, Hanaka cũng chuyển ngạch lấn sân sang bất động sản. Sự tham gia đa dạng của các chủ đầu tư đến tạo một nguồn hàng rất phong phú.
Chưa kể, tâm lý đám đông đã nhanh chóng tạo sức hút người người, nhà nhà đổ tiền vào bất động sản. Tôi lấy ví dụ, khi bỏ tiền đầu tư vào một căn hộ chung cư Hà Nội, tôi phải bỏ ra 4 tỷ đồng và cho thuê lại 15 triệu đồng/tháng. Nhưng ở Bắc Ninh, tôi chỉ cần bỏ ra 1,1 tỷ đồng nhưng cho thuê 18 triệu đồng/tháng. Hiệu suất đã tăng gấp 4 lần so với rót tiền vào sản phẩm bất động sản ở Hà Nội. Ngay cả phân khúc đất nền, chỉ cần bán sang tay đã có lãi. Cứ đầu tư vào phân khúc nào là có lợi nhuận đã tạo ra một hiệu ứng đầu tư domino.
PV: Ở thời điểm hiện tại, ông đánh giá như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản Bắc Ninh?
Ông Ngô Văn Hải: Đến hiện tại, thị trường bất động sản Bắc Ninh đang chững lại, có xu hướng dao động giảm nhẹ và đi ngang. Kể từ thời điểm 30/4 – 1/5, thị trường bất động sản Bắc Ninh không còn diễn ra sôi động như thời điểm đầu năm 2018.
Nguyên nhân “đi ngang” là do hiệu ứng Domino của thị trường bất động sản toàn quốc. Bên cạnh đó, các chính sách kiểm soát từ chính phủ sau biến động quá nóng từ các đặc khu kinh tế tương lai, sự thắt chặt tín dụng từ các ngân hàng ngăn ngừa khoản nợ xấu, khả năng điều tiết từ chính quyền tỉnh sau tình trạng mất kiểm soát cũng khiến thị trường bất động sản Bắc Ninh có nốt trầm.
Bản thân nội tại của Bắc Ninh, Samsung cũng đang chậm các đơn hàng sản xuất, dẫn tới sự ngưng trệ về lao động… tạo hiệu ứng cho toàn bộ thị trường. Khi lượng nhân công có sự suy giảm thì tất yếu một phần ảnh hưởng đến cầu về thị trường bất động sản. Mặc dù có sự chững lại nhưng thị trường bất động sản Bắc Ninh vẫn là điểm hút lớn của các dòng vốn đầu tư.
PV: Như ông vừa trao đổi, sự trầm lại của thị trường Bắc Ninh vẫn không làm giảm đi sức hút của nơi đây với các dòng vốn đầu tư. Ông dự đoán ra sao về diễn biến của thị trường bất động sản Bắc Ninh vào thời điểm cuối năm 2018 và sang năm 2019?
Ông Ngô Văn Hải: Theo đánh giá của tôi, thị trường bất động sản Bắc Ninh sẽ tăng với diễn biến chậm hơn, không còn các chu kỳ tăng trưởng nóng như thời điểm trước. Đầu tư công của Nhà nước vào bất động sản rất hạn chế. Mặc dù giai đoạn tới cung sẽ dư thừa nhiều trên thị trường nhưng không quá lớn. Với các chỉ số hiện tại, tôi cho rằng thị trường sẽ không xảy ra nguy cơ mất kiểm soát giống như chu kỳ 2008.
- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
