Lời tòa soạn: Thời gian qua, việc áp dụng các quy định pháp luật về thuế, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng... tại các địa phương còn nhiều bất cập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Để góp phần minh bạch thị trường, tuyên truyền việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và thông tin kịp thời các vấn đề liên quan theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg, Reatimes khởi đăng loạt bài: Áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực bất động sản ở An Giang: Thành quả và bài học thực tiễn. Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Đây là vấn đề được nêu trong Quyết định số 2884/QĐ-UBND, về việc thành lập Tổ Công tác thực hiện việc rà soát các dự án phát triển nhà ở đã cấp chủ trương đầu tư và xác định chủ đầu tư, do Phó Chủ tịch UBND tỉnh An Giang Nguyễn Thị Minh Thúy ký, ngày 30/11/2022.
Theo đó, Tổ Công tác do ông Phạm Minh Tâm, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư làm Tổ trưởng, cùng 3 Tổ phó, gồm: Ông Trần Đặng Đức, Phó Chánh Văn phòng UBND tỉnh, ông Nguyễn Trọng Thành, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và ông Trang Công Cường, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư. Ngoài ra, Tổ Công tác còn có 10 thành viên đến từ Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Chi cục quản lý đất đai...
Theo Quyết định số 2884/QĐ-UBND, Tổ Công tác được giao 2 nhóm nhiệm vụ như sau:
“1. Tổ công tác thực hiện việc rà soát toàn bộ 60 dự án đã cấp chủ trương đầu tư và xác định chủ đầu tư (theo Báo cáo số 686/BC-SKHĐT ngày 19/10/2022 của Sở Kế hoạch và Đầu tư). Xem xét tính pháp lý của chủ trương đầu tư, xác định nhà đầu tư, việc thực hiện điều khoản chuyển tiếp của các văn bản quy phạm pháp luật; các vướng mắc thủ tục hành chính đất đai, các đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư… Qua đó, phân nhóm dự án đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xử lý vướng mắc, tháo gỡ khó khăn sớm nhất cho doanh nghiệp.
2. Các trường hợp UBND tỉnh đã có Văn bản đồng ý cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai và Nghị định số 148/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ thì việc cho phép này là để thực hiện các dự án phi nông nghiệp), giao tổ công tác xem xét thẩm định lại vị trí, ranh giới, quy mô các khu vực được UBND tỉnh chấp thuận cho nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối chiếu quy hoạch và các quy định pháp luật về đầu tư đề xuất UBND tỉnh quyết định việc tiếp tục hoặc phải điều chỉnh nội dung chấp thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đảm bảo tính pháp lý, làm cơ sở để xem xét việc cấp chủ trương đầu tư sau này”.
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong Bài 1: Từ chủ trương “né” đấu thầu của lãnh đạo tỉnh An Giang, thời gian qua, việc chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, không qua đấu thầu, tại các địa phương, đã xảy ra nhiều bất cập. Khi phát hiện vấn đề này thì việc xử lý, khắc phục cũng không hề đơn giản.
Điển hình, tại An Giang, chủ trương “né” đấu thầu được thống nhất từ lãnh đạo UBND tỉnh. Thông báo số 471/TB-VPUBND An Giang, ngày 4/12/2019, về kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thanh Bình, tại buổi họp bàn phương án lựa chọn nhà đầu tư nghiên cứu đề xuất đầu tư dự án Khu đô thị tại phường Mỹ Hòa, đã thể hiện rõ điều này.
Cụ thể, ngày 27/11/2019, Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thanh Bình đã chủ trì buổi họp bàn phương án lựa chọn nhà đầu tư nghiên cứu đề xuất đầu tư dự án Khu đô thị tại phường Mỹ Hòa. Tham dự buổi họp có lãnh đạo các đơn vị: Sở Kế hoạch và Đầu tư (Phó Giám đốc Phạm Thành Nhơn), Sở Tài nguyên và Môi trường (Giám đốc Nguyễn Việt Trí), Sở Xây dựng (Giám đốc Nguyễn Thị Minh Thúy), UBND thành phố Long Xuyên (Chủ tịch UBND thành phố Phạm Thành Thái) và Văn phòng UBND tỉnh (Chánh Văn phòng Nguyễn Bảo Trung, Phó CVP Đinh Minh Hoàng). Sau khi nghe ý kiến của các đơn vị dự họp, Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thanh Bình đã có ý kiến kết luận như sau:
“1. Theo báo cáo của các đơn vị: Khu vực đất tiếp giáp với Khu đô thị Golden City - phường Mỹ Hòa hiện nay được quy hoạch là đất hỗn hợp (trước đây được quy hoạch là khu liên hợp thể dục thể thao tỉnh); đất khu vực này hiện do các hộ gia đình, cá nhân đang quản lý sử dụng (trừ khu đất công khoảng 03ha của Long Xuyên). Đến nay có ba doanh nghiệp đăng ký xin đầu tư khu đô thị gồm: Công ty Cổ phần Thương mại và dịch vụ Đông Á, Công ty CP Đầu tư Thịnh Phát Long Xuyên, Công ty TNHH MTV Lộc Phát Long Xuyên.
2. Nếu triển khai dự án khu đô thị tại vị trí này theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ kéo dài, gặp nhiều khó khăn về cơ chế, dẫn đến không khả thi. Mặt khác, đây là đất do tổ chức hoặc cá nhân tự tạo. Do đó, UBND tỉnh thống nhất với các ý kiến của các đơn vị dự họp là sẽ xem xét chọn một nhà đầu tư phù hợp để nghiên cứu đề xuất thực hiện dự án...”.
Trong thông báo này, việc “UBND tỉnh thống nhất với các ý kiến của các đơn vị” về chủ trương không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không nêu căn cứ quy định cụ thể. Đây có thể là điểm khởi đầu của những vấn đề pháp lý phát sinh, khi triển khai bước tiếp theo.
Liên quan đến cơ chế lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, ngoài việc áp dụng quy định của Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư còn phải tuân thủ các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 4, Điều 23, của Luật Nhà ở (được sửa đổi bổ sung bởi Điều 4, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự).
Theo quy định này, các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm: (i) nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở; hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; (ii) nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác không phải là đất ở”, hoặc “đất khác không phải là đất ở” là chưa phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở./.
Bài 3: An Giang vận động doanh nghiệp dừng dự án sau khi chấp thuận chủ trương
