Bên bán vi phạm cam kết, khách hàng chịu thiệt hại
Như đã thông tin trong bài: Hậu Giang: Khách hàng sập bẫy, ôm hận khi mua đất nền The Venice City, sau 2 tháng mua đất nền tại dự án The Venice City, khách hàng phải "ôm hận" bởi Công ty TNT Land Group chưa hoàn tất nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã cam kết.
Cụ thể, thông tin đến Reatimes, khách hàng tên H.Q.T cho biết, ngày 4/9/2022, Công ty TNHH TNT Land Group ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 004/HĐTT/TVC-F4.38, tổng giá trị hợp đồng là 1.401.400.000 đồng với khách hàng này. Vị trí nền thuộc dự án Khu Thương mại dân cư và tái định cư xã Vị Tân – Phường 4, TP Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang, với diện tích tạm tính là 100m2. Dự án này được Công ty TNT Land Group rao bán với tên thương mại là The Venice City.
Ông T đã thanh toán cho TNT Land Group 3 lần trong tháng 9/2022 với tổng số tiền là 1.337.700.000 đồng (hơn 95% giá trị hợp đồng). Tuy nhiên, do quá hạn thời gian mà Công ty TNT Land Group chưa hoàn tất nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, vì thế ông T yêu cầu TNT Land Group trả lại cho ông số tiền đã thanh toán và thanh lý hợp đồng.
Theo nội dung làm việc ngày 25/11/2022 giữa ông T và TNT Land Group thì doanh nghiệp này chỉ đồng ý trả cho ông T với số tiền là 1.260.708.240 đồng. Nghĩa là sau 2 tháng đầu tư tại dự án bất động sản được quảng cáo là "đô thị phong cách Ý ở Hậu Giang", ông T sẽ bị mất gần 80 triệu đồng. TNT Land Group lý giải việc không trả đủ tiền cho khách hàng là vì đã chi hoa hồng cho môi giới với số tiền 76.991.760 đồng. Chưa kể, số tiền được hoàn trả chỉ được thanh toán theo tiến độ là tháng 4/2023 trả 50%; tháng 5/2023 trả 50%).
Chính quyền “lập lờ”, thiếu cảnh báo kịp thời cho người dân
Như Reatimes đã phản ánh trong bài: Hậu Giang buông lỏng quản lý hay cố tình làm ngơ cho sai phạm?, dự án Khu Thương mại - dân cư và tái định cư phường IV - xã Vị Tân, TP Vị Thanh tái diễn tình trạng bán chui, sau khi có Kết luận số 645/KL-TT, nhưng chính quyền vẫn chưa có động thái xử lý.
Cụ thể, ngày 24/11/2022, UBND tỉnh Hậu Giang có văn bản số 1829/UBND-NCTH, phản hồi Công văn số 24/2022/CV- REATIMES, ngày 13/7/2022, về việc thực hiện Kết luận Thanh tra số 645/KL-TT, ngày 12/9/2019, tại dự án Khu Thương mại – dân cư và tái định cư xã Vị Tân - phường IV, TP Vị Thanh (tên thương mại là The Venice City).
Trước đó hơn 4 tháng, ngày 13/7/2022, Reatimes đã đặt câu hỏi: Dự án này có đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh chưa? Nếu chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chính quyền đã có biện pháp xử lý gì về việc môi giới đang chào bán và thu tiền từ khách hàng chưa?
Trả lời câu hỏi này, UBND tỉnh Hậu Giang cho biết, cơ quan này chưa có văn bản chấp thuận cho Công ty Cổ phần Liên Minh đưa bất động sản vào kinh doanh tại dự án Khu Thương mại - dân cư và tái định cư xã Vị Tân - phường IV, TP Vị Thanh. Việc chủ đầu tư, môi giới chào bán và huy động tiền từ khách hàng đã được Thanh tra tỉnh tổ chức thanh tra và kết luận tại Kết luận số 645/KL-TT ngày 12/9/2019.
Tuy nhiên, cần lưu ý, Kết luận số 645/KL-TT ngày 12/9/2019, chỉ kết luận những sai phạm của doanh nghiệp từ trước thời điểm ngày 12/9/2019. Còn vấn đề mà Reatimes đặt ra là câu chuyện tái phạm sau thời điểm có Kết luận thanh tra số 645/KL-TT. Cụ thể là môi giới đã chào bán dự án này ra thị trường với tên thương mại mới là The Venice City ở thời điểm trước và sau ngày 13/7/2022 (thời điểm Reatimes gửi Công văn đến UBND tỉnh Hậu Giang).
Như vậy, phải chăng Hậu Giang buông lỏng quản lý sau thời điểm ban hành Kết luận thanh tra số 645/KL-TT hay cố tình làm ngơ cho sai phạm?
Ba vấn đề khuất tất cần làm rõ tại dự án The Venice City
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài Hậu Giang: Dự án vô tư sai phạm, trách nhiệm chính quyền ở đâu?, Thanh tra tỉnh Hậu Giang đã từng kiến nghị dừng mua bán nền tại The Venice City, nhưng dự án này vẫn tiếp tục với những sai phạm mới.
Những bất cập tại dự án này, đến nay chính quyền tỉnh vẫn chưa công bố việc xử lý. Điển hình là vấn đề dự án chậm tiến độ, tự ý đổi tên khi chưa được chấp thuận, chào bán khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Về tiến độ dự án, Công văn 1325/SKHĐT-HTĐT, của Sở Kế hoạch - Đầu tư tỉnh Hậu Giang, gửi UBND tỉnh, về việc rà soát nội dung liên quan đến pháp lý của dự án The Venice City, cho biết, ngày 14/7/2017, Chủ tịch UBND tỉnh có công văn 1197/UBND-KT có ý kiến thống nhất chủ trương cho Công ty Cổ phần Liên Minh gia hạn tiến độ thực hiện dự án The Venice City.
Cụ thể, theo công văn 1197/UBND-KT Chủ tịch UBND tỉnh có ý kiến: “Thống nhất chủ trương cho Công ty Cổ phần Liên Minh gia hạn tiến độ thực hiện dự án Khu Thương mại - dân cư và tái định cư xã Vị Tân, phường IV, TP Vị Thanh” như sau:
Giai đoạn 1 (quy mô 5ha): đến ngày 1/10/2017 xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.
Giai đoạn 2 (quy mô 9,8ha): từ ngày 1/10/2017 đến ngày 30/6/2018 xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.
Giai đoạn 3 (quy mô 4,2ha): từ ngày 1/7/2018 đến ngày 30/11/2018 xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.
Giai đoạn 4 (quy mô 8,3ha): từ ngày 1/12/2018 đến ngày 31/8/2019 xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.
Giai đoạn 5 (quy mô 2,9ha): từ ngày 1/9/2019 đến ngày 31/12/2019 xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.
Theo các chuyên gia, cần rà soát lại, việc chấp thuận điều chỉnh tiến độ dự án bằng công văn có đúng quy định tại Nghị định số 118/2015/NĐ-CP và Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT hay không?
Bên cạnh đó, nếu nội dung điều chỉnh chỉ đề cập tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật mà không có hạ tầng xã hội, các công trình dịch vụ, thì việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại dự án có đảm bảo phù hợp quy định tại Khoản 3 Điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV, ngày 21/11/2013, của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Bộ trưởng Bộ Nội vụ, cũng như Khoản 1 và Khoản 2, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP không?
Ngoài ra, theo chủ trương được duyệt điều chỉnh thì dự án này đã chậm tiến độ nhiều năm. Vậy UBND tỉnh Hậu Giang có xử phạt chủ đầu tư, theo quy định tại Điểm c, Khoản 3, Điều 58, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ hay không?
Về việc đổi tên dự án, như Reatimes đã thông tin trong bài: Bài học cho Hậu Giang khi xử lý sai phạm tại dự án The Venice City từ Bình Dương, Thanh tra Sở Xây dựng Bình Dương từng xử phạt doanh nghiệp vì đổi tên dự án khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Cụ thể, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương mới đây đã ban hành Quyết định xử phạt số 41/QĐ-XPHC đối với Công ty TNHH Đầu tư bất động sản An Phú Land (Công ty An Phú Land). Doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án chung cư An Phú tại phường An Phú, TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương.
Theo Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, Công ty An Phú Land đã có hành vi vi phạm hành chính là đặt tên hoặc điều chỉnh tên dự án đầu tư xây dựng nhà ở không đúng quy định hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Do vậy, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương quyết định xử phạt Công ty An Phú Land số tiền 90 triệu đồng theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 63, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, của Chính phủ.
Liên quan đến việc đổi tên thương mại của dự án The Venice City, trong Công văn số 1325/SKHĐT-HTĐT ngày 16/8/2022, gửi UBND tỉnh Hậu Giang về việc rà soát các nội dung liên quan đến dự án Khu thương mại - dân cư và tái định cư phường IV - xã Vị Tân, thành phố Vị Thanh, Sở Kế hoạch - Đầu tư cho biết, chưa nhận được đề nghị điều chỉnh tên dự án từ Công ty Cổ phần Liên Minh. Do đó, về tên gọi của dự án vẫn giữ tên là Khu thương mại - dân cư và tái định cư xã Vị Tân - phường IV, thành phố Vị Thanh.
Như vậy, từ bài học thực tế đã diễn ra ở Bình Dương, Hậu Giang hoàn toàn có thể tham khảo Bình Dương khi xử lý hành vi tự ý đổi tên tại dự án The Venice City.
Về việc chào bán khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, Công văn 1325/SKHĐT-HTĐT, của Sở Kế hoạch - Đầu tư tỉnh Hậu Giang cho rằng dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng và “chưa có cơ sở xử lý hành vi vi phạm” tại dự án này. Tuy nhiên, khi đối chiếu với các quy định hiện hành thì Công văn của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hậu Giang có nhiều điểm cần làm rõ.
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có bài báo đưa thông tin cho rằng: “Theo Công văn số 1325/SKHĐT-HTĐT, của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hậu Giang, gửi UBND tỉnh Hậu Giang, thì chủ đầu tư dự án đã xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giai đoạn 1- khoảng 5ha), theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng dùng chung của khu vực, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu đủ điều kiện bố trí dân cư vào ở và đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, đến thời điểm Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hậu Giang gửi Công văn số 1325/SKHĐT-HTĐT, thì chủ đầu tư dự án cũng chỉ đang làm thủ tục xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ chưa được chấp thuận. Mặt khác, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ rõ, giai đoạn 1 của dự án còn khoảng 0,33ha chủ đầu tư chưa được giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một điểm đáng lưu ý khác là, Công văn số 1325/SKHĐT-HTĐT chỉ nói chủ đầu tư dự án đã xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giai đoạn 1- khoảng 5ha), mà không nói gì đến hạ tầng xã hội và một số yếu tố khác. Trong khi đó, tại Khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, quy định:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở…”.
Được biết, ngày 24/10/2022, Bộ Xây dựng có văn bản số 172/TC-BXD, chỉ đạo các địa phương khẩn trương thực hiện nghiêm các nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg, ngày 29/8/2022, của Thủ tướng Chính phủ, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo đó, đối với các địa phương, Bộ Xây dựng yêu cầu tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Như vậy, các cơ quan chức năng tỉnh Hậu Giang liệu có xử phạt sai phạm tại dự án The Venice City và công bố thông tin, làm minh bạch thị trường, theo Chỉ thị số 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và chỉ đạo của Bộ Xây dựng hay không, vẫn là điều dư luận chờ câu trả lời.
