Lời tòa soạn: Thời gian qua, việc áp dụng các quy định pháp luật về thuế, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng... tại các địa phương còn nhiều bất cập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Để góp phần minh bạch thị trường, tuyên truyền việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và thông tin kịp thời các vấn đề liên quan theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg, Reatimes khởi đăng loạt bài: Áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản ở Bà Rịa - Vũng Tàu: Thành quả và bài học thực tiễn. Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Thông tin này được Kiểm toán Nhà nước nêu rõ tại “Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán việc thực hiện chính sách, pháp luật về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí của tình Bà Rịa-Vũng Tàu” bao gồm các thời kỳ trước và sau liên quan (tương ứng các cuộc kiểm toán thực hiện theo kế hoạch kiểm toán giai đoạn 2016-2022) của Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII.
Theo báo cáo này, dự án Light City do Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu làm chủ đầu tư. Công ty nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất thương mại dịch vụ để thực hiện dự án.
Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Văn bản số 1618/UBND-VP ngày 2/3/2017 của UBND tỉnh về việc chấp thuận chủ trương đầu tư (giai đoạn 1) dự án Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng phường 12, diện tích đất là 272.484,92 m2.
Về việc chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án, theo Kiểm toán Nhà nước, căn cứ khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014, việc chỉ định chủ đầu tư chỉ thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21, khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 (có sẵn đất ở hoặc nhận chuyển nhượng đất ở), hoặc đã tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhưng chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện tham gia.
"Như vậy, việc UBND tỉnh chỉ định Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ có sẵn đất nông nghiệp và các loại đất sản xuất kinh doanh khác đã nhận chuyển nhượng làm chủ đầu tư là chưa phù hợp. Mặc dù, đến thời điểm hiện nay, Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 đã được sửa đổi tại điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020, theo đó nhà đầu tư được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”", báo cáo Kiểm toán Nhà nước nêu rõ.
Liên quan đến dự án này, trước đó, Reatimes cũng đã phản ánh trong bài viết: Bài 1: Kiểm toán phát hiện lỗ hổng tính tiền sử dụng đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Về việc xác định giá đất, dự án Light City đã được UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đợt 1) với diện tích 186.471 m2 sang 93.892,5 m2 đất ở và 92.578,5 m2 đất công trình công cộng không có mục đích kinh doanh.
Theo Chứng thư thẩm định giá số 4681/2019/VLAND-HCM ngày 6/1/2020 (được Hội đồng thẩm định thống nhất và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 250/QĐ- UBND ngày 10/2/2020), thì giá đất bình quân để tính doanh thu phát triển của dự án là 18 triệu đồng/m2.
Giá đất này được xác định bằng cách tham khảo giá đất của dự án Marine City có vị trí gần tương tự, thuộc địa bàn huyện Long Điền; nhưng chưa điều chỉnh yếu tố lợi thế về vị trí của dự án The Light City (thuộc địa bàn thành phố Vũng Tàu) so với dự án Marine City.
Kiểm toán Nhà nước cảnh báo, hiện nay, dự án đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, do đó đối với các đợt chuyển mục đích sử dụng đất tiếp theo, cần lưu ý thu thập, sử dụng các thông tin, tình hình mua bảo của dự án để xác định giá bán khi tính toán doanh thu phát triển trong phương án thẩm định giá.
Các chuyên gia cho rằng việc tham chiếu giá đất ở một huyện “vùng sâu vùng xa” như Long Điền để áp cho dự án ở ngay trung tâm thành phố Vũng Tàu là bài toán rất khập khiễng. Điều này có thể gây thất thoát tiền sử dụng đất rất lớn cho ngân sách nhà nước.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng với nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai. Trong đó, đại diện HoREA cho rằng, hiện nay có 10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý Nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Vấn đề đặc biệt được lưu ý đầu tiên là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi. Ngoài ra, có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
