Cam kết không đồng nghĩa với năng lực thực hiện
Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, việc cam kết lợi nhuận của nhiều chủ đầu tư trên thị trường địa ốc thực chất là cam kết chữ tín của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Việc này đôi khi không có bất cứ ràng buộc nào về mặt pháp lý.
“Ngay cả hợp đồng thương mại, chuyện không trả lợi nhuận được là chuyện bình thường. Dù hợp đồng chặt chẽ về pháp lý, nhưng chủ đầu tư không có tiền trả thì không ai làm được gì. Việc cam kết này chỉ có thể đảm bảo nếu có ngân hàng bảo lãnh, nếu chủ đầu tư không thực hiện việc đó thì ngân hàng phải chi tiền, như vậy cam kết mới có độ tin cậy cao”, ông Hiển nói.
Ông Hiển phân tích, các công ty bất động sản ở nước ngoài luôn được xếp vào dạng đầu tư tài chính, tức là có nguồn vốn, tài chính vững chắc. Như vậy, khi triển khai dự án, họ có nguồn lực tài chính để bảo đảm hợp đồng. Còn các công ty địa ốc Việt Nam có nguồn vốn rất lớn, nhưng phần vốn vay lại lớn hơn. Rõ ràng tính chất đầu tư tài chính của các công ty bất động sản Việt Nam không mạnh như nước ngoài. Nguồn vốn liên tục xoay vòng kinh doanh nên thường độ tin cậy không cao.
“Rất nhiều doanh nghiệp có tài chính khổng lồ, thậm chí doanh nghiệp nhà nước, khi vào hoàn cảnh khó khăn về tài chính, quản lý yếu kém, do chu kỳ thị trường thì vẫn sụp đổ như thường. Việc đánh giá, phân tích tài chính chỉ mang tính chất tương đối. Có thể doanh nghiệp có nguồn vốn vay rất lớn nhưng tài sản đối ứng lại không đủ mạnh. Nhiều tài sản vào giai đoạn suy thoái không thể quy đổi thành tiền được.
Nhiều năm nay, công ty xử lý nợ không giải quyết được bao nhiêu nợ xấu từ bất động sản. Nếu chủ đầu tư cơ cấu nợ cao, khi thị trường rơi vào cảnh suy thoái thì không có khả năng thanh toán lợi nhuận cho khách hàng là bình thường. Suy thoái mạnh nhất, khó gỡ nhất hiện nay đều nằm trong bất động sản, dù cả trên thế giới lẫn Việt Nam”, ông Hiển nói.
Để giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, ông Hiển khuyên khách hàng chỉ nên mua những dự án pháp lý đầy đủ, còn cam kết lợi nhuận thì phải quy định rõ ràng, có pháp luật bảo vệ, còn nghe theo người bán hàng, quảng cáo thì cam kết chỉ dựa trên uy tín công ty, không an toàn.
Đồng thời, nếu đầu tư, chỉ nên mua nhà đất được nhà nước cấp sổ đỏ như căn hộ, biệt thự, đất nền… bởi người mua có chủ quyền quyết định. Khi không muốn cho thuê, muốn bán thì dù lâm vào cảnh suy thoái thị trường vẫn chờ thời gian bán lại được. Còn nếu mua bất động sản nghỉ dưỡng mà khách hàng không được nhà nước cấp giấy chủ quyền, muốn cho thuê, khai thác phải có công ty quản lý thì rất thụ động.
Ông Hiển cho rằng, người mua bất động sản nghỉ dưỡng đừng nên nhắm tới yếu tố sinh lời là chủ yếu, mà nên nhắm đến căn hộ nghỉ dưỡng, giống như căn nhà thứ hai để nghỉ ngơi. Còn vì cam kết sinh lời mà đầu tư thì rõ ràng rủi ro lớn. Những loại hình này không dành cho nhà đầu tư tìm kiếm sinh lời cao, nếu muốn lợi nhuận thì nên tìm đất nền vùng ven, đất chưa có hạ tầng thì tốt hơn. Chọn mua bất động sản nghỉ dưỡng phải là người khá giả trở lên.
Khách hàng luôn nắm đằng lưỡi
Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, đầu tư là phải hoàn lại số vốn, sau đó tính toán lợi nhuận, thanh khoản cao hay thấp. Nếu cam kết lợi nhuận mà nhận phần lãi, mất phần gốc thì âm vốn. Vì vậy, khách hàng cần tính toán xem tính thanh khoản như thế nào, có rủi ro thì có thể rút khỏi thị trường được hay không.
“Trên thực tế, dù cam kết nhưng doanh nghiệp không mua lại hoặc chưa mua thì khách hàng không thể làm gì được. Hợp đồng mua bán thường chỉ soạn thảo hướng giải quyết, còn thực hiện hay không tùy thuộc vào hoàn cảnh thực tế, mà thực tế phải chờ ở tương lai.
Thông thường, việc cam kết sẽ có 2 trường hợp, đó là có cam kết mà không đưa vào hợp đồng, hoặc là đưa vào hợp đồng nhưng đưa ra nhiều điều khoản bất lợi cho người mua. Do vậy, khách hàng cân nhắc trước khi ký hợp đồng, lỡ ký rồi thì nhanh chân rút, vì việc mua bán đó là bất ổn, càng để lâu càng khó khăn hơn”, ông Phượng khuyên.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, để cẩn trọng, khi mua những dự án kèm cam kết lợi nhuận thì nên tham khảo ý kiến luật sư. Ông Quang cũng khuyên khách hàng nên chọn bất động sản hiện hữu, giá hợp lý hoặc rẻ hơn thị trường, mới phát sinh tiềm năng tăng giá trong tương lai. Đồng thời, chọn những chủ đầu tư có uy tín, đã xây dựng cơ sở hạ tầng, như vậy sản phẩm sẽ có giá trị gia tăng. Ngoài ra, trước khi ký hợp đồng, khách hàng cần đánh giá năng lực tài chính doanh nghiệp.
