Trong bài toán này, doanh nghiệp đã tính hết lợi nhuận trong giá bán, còn rủi ro sau đó thuộc về người mua.
Nâng giá để trả cam kết lợi nhuận
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, hiện nay, nhiều chủ đầu tư dùng chiêu thức “lấy thịt mình chia cho mình”, nghĩa là nâng giá bất động sản cao hơn giá trị thực để bán cho khách hàng. Sau đó, họ lấy chính số tiền ấy trả cho khách hàng theo hình thức cam kết lợi nhuận. Chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trước và họ dùng số tiền đó để kinh doanh loại hình khác. Nếu thắng lợi thì doanh nghiệp trả lợi nhuận, nếu thất bại thì khách hàng là người gánh chịu.
“Ở Đà Nẵng, Nha Trang giá đất ban đầu chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2, khi xây dựng, nhiều chủ đầu tư chào bán bất động sản lên đến 50 - 60 triệu/m2. Mức này ngang ngửa giá một số chung cư quận trung tâm Sài Gòn. Với giá bán này, chủ đầu tư đã lời hơn một nửa so với mức ban đầu.
Để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư dùng chiêu cam kết lợi nhuận để đầu tư vào các loại hình nghỉ dưỡng. Trong 3 - 4 năm đầu, chủ đầu tư lấy số tiền đó kinh doanh nhiều loại hình, địa điểm khác và chia lợi nhuận cho nhà đầu tư từ 10 - 15%. Việc này chẳng khác gì khách hàng lấy thịt của mình chia cho mình. Đó là chưa kể đến việc một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ quyền đất của chủ đầu tư, không phải của khách hàng. Do vậy, một sản phẩm có thể bán cho 4 - 5 người, điều này khách hàng không thể quản lý được.
Sau 3 - 5 năm kinh doanh nếu không hiệu quả thì rủi ro khách hàng tự chịu, muốn kiện cũng khó, bởi cam kết lợi nhuận chỉ là hợp đồng dân sự giữa hai bên. Nếu doanh nghiệp phá sản, người mua kiện hình sự thì lúc đó khách hàng nguy cơ mất trắng. Tất cả thiệt thòi người mua gánh chịu”, ông Đực nói.
Đồng quan điểm, chuyên gia Kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thông thường doanh nghiệp cho rằng sản phẩm họ đẳng cấp, đơn vị vận hành nổi tiếng thế giới nên nghĩ kinh doanh sẽ có lợi nhuận, đảm bảo lợi nhuận từ 8 - 10%. Trong 3 - 5 năm đầu, với công ty lớn, nguồn lực mạnh thì việc trả cam kết lợi nhuận hoàn toàn khả thi. Còn sau thời gian này, nhiều doanh nghiệp trả lợi nhuận theo kết quả kinh doanh.
“Chủ đầu tư mà cam kết trả lợi nhuận trong 10 năm thì rõ ràng không có cơ sở. Do đó, việc doanh nghiệp nâng giá bán để trả cam kết lợi nhuận là điều bình thường. Với những dự án biệt thự biển hiện nay, có những căn lên đến 15 - 20 tỷ đồng thì đây là điều hoàn toàn có thể”, ông Hiển nhận định.
Trong khi đó, TS. Luật sư Bùi Quang Tín cũng cho rằng doanh nghiệp sẽ đưa phần trăm cam kết lợi nhuận vào giá bán. “Mỗi năm họ cam kết 10%, 3 năm 30%, họ đưa thẳng con số này vào giá bán nhà. Trong trường hợp nếu có rủi ro cho dự án, lợi nhuận của doanh nghiệp đã nằm trong giá bán rồi”.
Cam kết thì dễ, thực hiện mới khó
Theo chuyên gia Savills, hiện nay, các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động, trong khi rủi ro chủ yếu nằm ở giai đoạn sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện.
“Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết. Trong nhiều trường hợp, ngay từ giai đoạn hoạch định, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng”, Savills nhận định.
Ở góc độ khác, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.
“Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng”, ông Phượng nhận định.
Luật sư Phượng cũng nói thêm, hầu như doanh nghiệp đa phần đều xoay vòng vốn. Nếu thị trường không thuận lợi, đến thời điểm khách hàng đồng loạt yêu cầu chủ đầu tư mua lại sản phẩm thì sẽ bị hủy hợp đồng. Thậm chí, doanh nghiệp còn thế chấp dự án cho ngân hàng. Hoặc trong trường hợp khách hàng muốn hủy hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư mua lại thì họ sẽ dùng các biện pháp câu giờ, duy trì vài ba năm. Những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính, họ mới phải dùng đòn bẩy như vậy.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận, nhiều trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận là một hình thức kích thích mua hàng. Khi dự án hoàn thành đã bán hết thì chủ đầu tư lúc đó đã hết trách nhiệm.
Đối với khách hàng, nếu gặp chủ đầu tư không uy tín, sau 2 năm người ta không thực hiện thì cũng khó làm gì được chủ đầu tư, vì đây một sự ràng buộc vô tình chứ không chặt chẽ. Việc cam kết lợi nhuận cũng chỉ mang tính hình thức, trên lý thuyết thôi chứ khó có chủ đầu tư nào tính toán đúng được sau 1 - 2 năm cả.
“Nếu cam kết 1 năm, 2 năm, trong ngắn hạn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn do khó quay vòng vốn. Thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tăng trưởng, có thể năm nay tăng, năm sau giảm, có khi tăng đột biến.
Nếu mua bất động sản mà không xem xét kỹ giá đó hợp lý chưa thì khách hàng phải chịu. Hiện tại, chưa tổ chức nào đánh giá uy tín doanh nghiệp một cách khách quan để người mua tham chiếu được. Do vậy, khách hàng cần cẩn trọng trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quang nói thêm.
Bài 3: Nhận diện "bẫy" cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại
