Lời tòa soạn:
Thời gian gần đây, ở tỉnh Bắc Ninh bắt đầu xảy ra câu chuyện chạy đua xin dự án khi có hàng loạt dự án xây dựng - bất động sản, được phê duyệt trong một thời gian ngắn, làm dấy lên những lo ngại về sự phát triển bền vững của đô thị Bắc Ninh trong tương lai gần.
Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô Hà Nội.
Với những mục tiêu chiến lược như vậy, giới chuyên gia kinh tế, quy hoạch, kiến trúc cho rằng, Bắc Ninh là đô thị liền kề Hà Nội, có nền văn hóa rực rỡ, do đó cũng cần phải có một không gian đô thị xứng tầm, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh cần hết sức bình tĩnh và tỉnh táo, không thể để lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, băm nát quy hoạch như một số địa phương. Bởi đã có những bài học nhãn tiền từ trường hợp phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, câu chuyện phát triển của Đà Nẵng hay như trường hợp quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, Phú Quốc...
Bởi việc đầu tư thiếu đồng bộ giữa hạ tầng đô thị, giao thông, hệ thống cấp thoát nước… với phát triển các hệ thống công trình, dự án, nhà hàng, khách sạn, nhà ở… đã khiến cho hạ tầng nhiều khu vực bị quá tải, gây nhiều áp lực lên chính quyền và các cơ quan quản lý. Thị trường tăng trưởng quá nóng; hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Đặc biệt, sau các giai đoạn phát triển "nóng" thì quỹ đất đô thị đã trở nên cạn kiệt, khi được khai thác, thương mại hóa triệt để.
Chính quyền Bắc Ninh cần "chậm lại", giữ gìn quỹ đất cho phát triển bền vững; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho người dân, nhất là không ảnh hưởng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng loạt bài dài kỳ: Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Bức tranh về một đô thị nham nhở gần như hiển hiện trước mắt.
CHỦ ĐẦU TƯ "TAY KHÔNG BẮT GIẶC", VỪA LÁCH LUẬT, VỪA "ĐI ĐÊM"?
Một thực tế đang diễn ra hiện nay trên thị trường bất động sản nhiều tỉnh thành trong đó có Bắc Ninh mà báo chí đã chỉ ra, đó là nhiều chủ đầu tư dù không có kinh nghiệm, năng lực và tiềm lực về kinh tế nhưng lại trúng đấu giá hoặc xin đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị mới phân lô bán nền.
Sau khi trúng đấu giá hoặc xin được chủ trương đầu tư dự án, các chủ đầu tư này thường đứng ra, hoặc bắt tay với một đơn vị môi giới tiến hành huy động vốn từ người dân thông qua các hình thức: Hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hợp đồng hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng vay vốn…
Rõ ràng, những chủ đầu tư này không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án nhưng bằng cách nào đó lại được đầu tư dự án nên đã nóng lòng huy động vốn thông qua việc “bán đất lúa non”, tập trung vào khoản lợi nhuận trước mắt mà bỏ quên việc xây dựng hạ tầng.
Điển hình trong câu chuyện này có thể kể đến dự án khu đô thị mới Trang Hạ, nằm ở vị trí “vàng” của thị xã Từ Sơn do Công ty Cổ phần đầu tư Đông Sơn làm chủ đầu tư. Dự án được thiết kế với 410 lô liền kề, diện tích 41.451,3m2, đất xây dựng nhà ở xã hội 3.768,2m2.
Ngay sau khi có quyết định trúng đấu giá số 31/QĐ-UBND ngày 22/1/2019 của UBND tỉnh Bắc Ninh, chủ dự án đã tiến hành triển khai san lấp mặt bằng và tiến hành giao dịch mua bán công khai ngay tại dự án.
Đến tháng 7/2019, Công ty Cổ phần đầu tư Đông Sơn còn tổ chức lễ khởi công rầm rộ với sự tham gia của hàng trăm khách hàng. Ngay sau buổi lễ đã có 30 lô đất được giao dịch thành công.
Tuy nhiên, theo báo chí phản ánh, đến ngày 11/9/2019 UBND tỉnh Bắc Ninh mới có quyết định chính thức số 1382/QĐ-UBND về việc phê duyệt dự án đầu tư khu nhà ở phường Trang Hạ, thị xã Từ Sơn.
Quyết định này là cơ sở để chủ đầu tư lập thiết kế xây dựng hạ tầng - kỹ thuật bao gồm: San nền, đường giao thông, cây xanh, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước sạch, cấp điện, xây nhà ở… quy định vật liệu cũng như các thông số kỹ thuật khi triển khai dự án theo quy định pháp luật.
Như vậy, với việc tiến hành thi công dự án trước đó nhiều tháng và triển khai bán “lúa non”, Công ty Cổ phần đầu tư Đông Sơn đã “giẫm” lên các quy định của pháp luật, khiến nhiều khách hàng có nguy cơ lâm vào cảnh “tiền mất, tật mang” khi mua phải dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán. Việc tiến hành mua bán công khai, rầm rộ của chủ đầu tư này cũng cho thấy chính quyền địa phương đã gần như nhắm mắt làm ngơ, để doanh nghiệp triển khai dự án “muốn làm gì thì làm”.
Trong khi đó, khu đô thị mới Trang Hạ được xem là dự án trọng điểm quy hoạch đô thị, góp phần đưa Bắc Ninh trở thành TP trực thuộc TW. Mục tiêu nhằm hình thành khu dân cư đô thị mới có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại, khớp nối với hạ tầng khu vực xung quanh; khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu nhà ở và nhu cầu phát triển đô thị của Thị xã, góp phần từng bước hoàn thiện quy hoạch chung.
Mục tiêu này liệu có thể hoàn thành khi chủ đầu tư đã ồ ạt bán nền thu lợi, còn hạ tầng thì bỏ ngỏ. Việc “bán rồi mới xây” liệu có thể đảm bảo đúng thiết kế, quy hoạch đã được phê duyệt hay không khi “tiền đã vào túi”, không còn gì ràng buộc chủ đầu tư?
Trước đó, báo chí cũng đồng loạt nêu lên hiện trạng, tại huyện Thuận Thành, Bắc Ninh, hàng chục dự án đang hối hả san lấp mặt bằng, thế nhưng không đợi đến khi hạ tầng được hoàn tất, các dự án đã được rao bán rầm rộ. Việc mua bán đất "lúa non” chưa xong cơ sở hạ tầng thậm chí chưa có quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và cho cả tương lai của dự án đó.
Người dân tại huyện Thuận Thành cho biết, có dự án mới chỉ đang san nền đã bán rầm rộ với giá cao, trong khi người mua thậm chí còn không biết nền đất mình mua nằm ở vị trí nào. Và thực tế, sau khi phân lô bán nền kiểu “lúa non”, chủ đầu tư lại “đem con bỏ chợ”, dùng số tiền đã thu được để đi đầu tư dự án khác, dẫn đến nhiều năm dự án này vẫn chưa triển khai xong hạ tầng, để hoang cho cỏ mọc.
"Lúc tôi mua, môi giới nói dự án đang sốt thanh khoản, giao dịch rất tốt nhưng thực tế không phải vậy. Dự án để đó cả năm không triển khai gì. Giờ muốn bán cũng không bán được. Những ai rút chân chậm thì tiền có thể bị chôn cả năm trời và chưa biết khi nào mới rút ra được", một nhà đầu tư đã “sa cơ” vào một dự án phân lô bán nền tại Thuận Thành, Bắc Ninh chia sẻ với báo chí.
Mới đây nhất, Công ty Cổ phần Bất động sản Thuận Thành - Chủ đầu tư của dự án khu đô thị phía Nam thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, Bắc Ninh đã có dấu hiệu huy động vốn trái phép, tự ý phân lô bán nền trước thời điểm UBND Tỉnh ban hành quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án (ngay sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất), vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai, thể hiện sự yếu kém về năng lực tài chính.
Những năm vừa qua, Bắc Ninh được giới đầu tư, môi giới bất động sản đặc biệt quan tâm bởi địa phương này đang có sự chuyển mình mạnh mẽ khi trở thành đô thị loại I và từng bước lên TP trực thuộc TW, thị trường đất đai nóng lên từng ngày. Hàng loạt các dự án đô thị mới được phê duyệt nhưng đều chung một kịch bản: Chỉ phân lô bán nền, còn xây dựng ngổn ngang, chậm trễ.
Dự án Yên Trung - Thụy Hòa có địa chỉ tại thôn Ấp Đồn, xã Yên Trung và thôn Lạc Nhuế, xã Thụy Hòa; dự án Khu đô thị mới Hải Quân – Tam Giang tọa lạc tại xã Tam Giang, huyện Yên Phong; dự án Khu nhà ở thị trấn Lim tại huyện Tiên Du... là những minh chứng tiếp theo cho câu chuyện này.
Dù vẫn đang là một bãi đất trống rộng đến vài hecta, chưa xây dựng bất cứ một hạng mục kết cấu hạ tầng nào nhưng dự án Khu nhà ở thị trấn Lim tại huyện Tiên Du đã được chủ đầu tư là Công ty Hương Thịnh quảng cáo rầm rộ, rao bán trên thị trường theo hình thức phân lô, bán nền.
Điều đáng nói, dự án này tiến hành giải phóng mặt bằng, phân lô, rầm rộ rao bán, huy động vốn khi chưa việc đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các hộ dân thuê đất tại đây chưa được thực hiện thỏa đáng dẫn đến nhiều bức xúc trong dân.
Phóng viên Reatimes cũng đã từng phản ánh tình trạng tương tự ở dự án Him Lam - Vạn An tại phường Vạn An, thành phố Bắc Ninh. Cụ thể, cuối tháng 7/2018, hơn 100 lô đất đã được bán ra ngoài thị trường. Mức giá dao động từ 22 triệu đồng – 36 triệu đồng/m2. Tính nhanh giá chênh lệch trên mỗi lô đất mà chủ đầu tư đang hưởng lợi cao gấp chục lần giá trị đầu tư. Tuy nhiên, theo ghi nhận, vào ngày 31/07 dự án Him Lam – Vạn An vẫn chỉ đang trong giai đoạn lấp cát, lu mặt bằng.
Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, các chủ đầu tư dự án lại có thể ngang nhiên và công khai bán "non” các dự án và thu lợi gấp hàng chục lần suất đầu tư ban đầu. Để rồi thực tế nhiều dự án sau đó đã rơi vào tình trạng hoang hóa hoặc không thể hoàn thành - Phân lô bán nền xong, 10 năm sau vẫn là bãi cỏ. Rất lãng phí nguồn lực đất đai.
Câu hỏi đặt ra, rằng có hay không việc chính quyền các địa phương tỉnh Bắc Ninh đã “bật đèn xanh” để chủ đầu tư mặc nhiên sai phạm, sau đó cùng hưởng lợi? Nhận định các chủ đầu tư “vừa có lách luật, vừa có đi đêm” không phải không có cơ sở.
Việc cấp phép tràn lan các dự án phân lô bán nền cho các chủ đầu tư "tay không bắt giặc" dẫn đến tình trạng mạnh ai nấy làm, phá vỡ quy hoạch là không phù hợp với định hướng xây dựng TP trực thuộc TW. Mặt khác, việc quy hoạch Bắc Ninh trở thành TP trực thuộc TW lại đang là "con dao hai lưỡi" có thể biến đô thị này tiếp tục trở thành “thảm họa” quy hoạch trong việc cấp phép dự án thiếu kiểm soát.
CẢNH BÁO VỀ NHỮNG ĐÔ THỊ NHAM NHỞ
Theo các chuyên gia, việc phân lô bán nền tràn lan có thể hình thành những khu dân cư tự phát, không có hệ thống thoát nước, không có không gian công cộng và không cả kết nối được với hệ thống hạ tầng khu vực lân cận. Đáng lo ngại hơn đó là sự thành hình của một bức tranh đô thị dở dang với nhiều mảnh ghép thiếu đồng bộ.
“Việc phân lô, bán nền tại các dự án để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản và sự phát triển bền vững của đô thị. Nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng điều này để bán dự án trái pháp luật, dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng, tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa, thậm chí phá nát quy hoạch của các đô thị”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định.
GS. Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, “thực tế có sự bắt tay ngầm giữa chính quyền địa phương và các doanh nghiệp, vì vậy tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, giới đầu cơ vi phạm pháp luật."
Trên góc độ quy hoạch, PGS. TS. KTS Nguyễn Hồng Thục nhấn mạnh: “Việc cho phép phân lô, bán nền chỉ nên là giải pháp tình thế cho riêng các dự án đã trót làm trước đây, ở một vài nơi mà chủ đầu tư đã trót sang tay mấy lượt. Nếu tiếp tục cho phân lô, bán nền, chính quyền sẽ bật đèn xanh cho doanh nghiệp kiếm lời từ việc xin cấp đất rồi chuyển nhượng ồ ạt mà không phải đầu tư gì. Khi đó sẽ xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị, khu dân cư với bộ mặt xấu xí, là rào cản cho sự phát triển đô thị”.
Còn theo KTS. Nguyễn Thế Khải, chủ đầu tư muốn phân lô bán nền vì vốn đầu tư ít, trong khi đó, lợi nhuận thu về lại rất cao. Họ chỉ cần lo chi phí đăng ký, giấy phép cho lô đất lớn của mình, rồi đền bù. Sau đó làm hạ tầng cơ bản rồi bán luôn đất nền, để rồi ai muốn xây như thế nào thì xây.
“Quan điểm của tôi là xây rồi mới chia thì mới tạo ra sự đồng bộ nhất định trong thiết kế. Còn chia rồi mới xây thì sẽ rất lãng phí. Các chủ đầu tư hiện nay, lẽ ra phải xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản mới chia đất rồi bán và quy định phong cách đồng bộ. Nhưng không, họ chia lô xong, bán rồi mà hạ tầng vẫn không thấy đâu. Chưa kể, nhiều dự án bán nhà trên giấy, chỉ là bãi đất rộng lớn mà trong đó chứa các lô đất đã bán, chẳng thấy cột mốc phân định đâu, nói gì đến hạ tầng. Kiến trúc không đồng nhất, lôm nhôm, dẫn tới cảnh quan xấu xí, lãng phí nhiều mặt.
Phân lô, bán nền là cách làm dễ và nhanh nhất để có các đô thị “nham nhở”. Hệ lụy của sự phân lô bán nền nhưng thiếu tính quản lý thật đau lòng và không thể khắc phục, trừ khi san phẳng toàn bộ rồi làm lại từ đầu", ông Khải nói.
Các chuyên gia cho rằng, để Bắc Ninh thực sự trở thành TP trực thuộc TW, với vai trò giảm tải cho Thủ đô, các dự án cần được phê duyệt, kiểm soát và giám sát kỹ càng. Đặc biệt, chủ đầu tư phải có vốn tự có thích hợp, không được phép “bán lúa non” bát nháo, “tay không bắt giặc”, chưa xây đã bán, thậm chí chưa có hạ tầng đầy đủ đã mở bán, thu tiền.
“Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường địa ốc Bắc Ninh là do sự kết nối thuận lợi về hạ tầng giao thông, dịch vụ, thương mại… với Hà Nội và các tỉnh, thành phố trong khu vực. Tuy nhiên, sự phát triển quá nhanh và trở thành điểm nóng trong thu hút đầu tư ở những thị trường mới như Bắc Ninh dù có nhiều cơ hội, nhưng cũng sẽ có rủi ro nếu không xem xét cẩn trọng”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định./.
(Còn tiếp...)
