Tại Hà Nội, chung cư mini đóng góp một lượng lớn căn hộ vào thị trường bất động sản. Thời điểm đỉnh cao, mỗi năm có hàng ngàn căn hộ chung cư mini được bán ra theo nhu cầu của cư dân. Tuy nhiên, số lượng các chung cư mini tại Hà Nội làm đúng giấy phép và được cấp sổ hồng chỉ đếm trên đầu ngón tay bởi hầu hết đều sai phạm. Đi tìm trách nhiệm cũng như giải pháp phát triển mô hình chung cư an toàn, phóng viên Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.
PV: Phải thừa nhận rằng, chung cư mini là một giải pháp khá thực tế để giải quyết một phần nhu cầu nhà ở của người dân sống tại đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. Giá của một căn hộ chung cư dự án lớn hiện nay thấp nhất cũng phải trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, giá của một căn hộ chung cư mini chỉ bằng một nửa. Thưa ông Trần Ngọc Hùng, ông đánh giá như thế nào về sự ra đời của mô hình nhà ở này?
Ông Trần Ngọc Hùng: Thời gian vừa qua, chung cư mini đã phát triển rất mạnh, đó là điều tất yếu của cơ chế thị trường, có cung thì ắt có cầu. Những chung cư đầu tiên xuất hiện nằm xen kẽ ở các ngõ ngách, làng xóm ven đô dưới hình thức cao 5 - 7 tầng, trước là cho thuê, tiếp đến là bán.
Có thể nói, chung cư mini có sự cạnh tranh lớn, mặc dù các căn hộ nhỏ nhưng đầy đủ tiện nghi, dù ở trong ngõ ngách, xe ô tô không thể di chuyển được nhưng nó được tiếp cận ngay với các tuyến đường lớn, hệ thống giao thông thuận tiện, hệ thống trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, siêu thị đầy đủ mà khu vực ngoại thành không có được.
Những chung cư đầu tiên xuất hiện nằm xen kẽ ở các ngõ ngách, làng xóm ven đô dưới hình thức là cao 5 -7 tầng.
Cũng theo quy định xây dựng của Luật Nhà ở, thành phố cũng có trách nhiệm quản lý bắt đầu từ khâu cấp phép xây dựng, kiểm tra giám sát đảm bảo đưa công trình vào hoạt động đồng bộ hạ tầng, an ninh, phòng cháy, chữa cháy.
Theo cơ chế đó, nhiều chung cư cũng thực hiện đảm bảo các tiêu chí như tầng 1 có bảo vệ, cung cấp nước, thang máy, thang bộ. Những chung cư hoàn thành đảm bảo các tiêu chí phòng cháy, chữa cháy, không có hệ thống báo cháy tập trung, thay vào đó là tập trung hệ thống từng tầng với các bình cứu hỏa mini.
Tuy nhiên, ưu điểm chung cư mini thường không lớn, đa số là trong diện tích vừa phải, mỗi tầng từ 2-3 hộ nên việc phát triển phòng cháy, chữa cháy cũng không phức tạp, đôi khi cũng dễ bị châm chước.
PV: Có ý kiến cho rằng, chung cư mini là một giải pháp để giải quyết nhu cầu nhà ở, song đó chưa hẳn là giải pháp tối ưu, bởi lẽ những hệ lụy từ nó cũng không phải là ít như chuyện xây dựng sai phép, cơi nới diện tích làm méo mó quy hoạch Hà Nội. Theo ông, ai phải chịu trách nhiệm cho câu chuyện sai phép này?
Ông Trần Ngọc Hùng: Thực tế đã chỉ rõ, phần lớn chung cư mini đều được xây dựng trên diện tích đất nhỏ, nằm rải rác trong những ngõ sâu tại khu vực nội thành, những nơi vốn đã quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Nay, hàng chục căn hộ cao tầng sai phép, cơi nới thì chắc chắn hạ tầng tại khu vực đó lại càng chịu thêm sức ép và chắc chắn ảnh hưởng đến quy hoạch chung của Hà Nội.
Cụ thể, tại khu vực Trung Hòa - Nhân Chính, đường Bưởi, cổng vào ngõ thì bé nhưng trong ngõ, một loạt nhà cao tầng giao bán căn hộ với giá 500 – 700 triệu đồng / căn. Có được nhiều căn hộ để bán là nhờ trong quy định của Luật Xây dựng, khi làm nhà 3 - 4 tầng không phải xin phép. Khi xây dựng, doanh nghiệp, chủ đầu tư xin giấy phép xây đúng và chỉ trong quá trình xây dựng mới tiếp tục tăng lên tới 7 - 8 tầng.
Người dân đổ một đống cát thôi là chính quyền phường đã biết ngay nhưng chính quyền phường, tổ trưởng phường làm gì? Công an phường có không? Thanh tra có không và họ đã ở đâu để dẫn đến sai phạm như vậy? Ông Trần Ngọc Hùng
Một vấn đề nổi cộm của chung cư mini là tính pháp lý trong việc cấp sổ đỏ. Hà Nội cũng đưa ra văn bản cách đây 3 năm là cấp sổ đỏ cho chung cư mini nhưng vẫn không thực hiện được. Có đến hàng ngàn chung cư mini Hà Nội không được cấp sổ đỏ. Vì khi xây dựng chung cư mini không có dự án nào, chủ đầu tư nào là không vi phạm về thiết kế như vượt tầng, cơi nới.
Chúng ta đổ lỗi rằng quản lý trong ngõ ngách không được nhưng không phải vậy. Chính xác là chúng ta bị cơ chế “xin cho”, “phạt cho tồn tại” và đặc biệt là quản lý lỏng lẻo. Câu chuyện người dân đổ một đống cát thôi là chính quyền phường đã biết ngay nhưng chính quyền phường, tổ trưởng phường làm gì? Công an phường có không? Thanh tra có không và họ đã ở đâu để dẫn đến sai phạm như vậy?
Cuối cùng, điều đáng lo ngại là sau nhiều vụ cháy thiệt hại về người và tài sản, các cơ quan quản lý mới bắt buộc phải suy tính đến chuyện kiểm tra lại chung cư min để đảm bảo chắc chắn các điều kiện phòng cháy, chữa cháy.
PV: Hiện nay, do mô hình chung cư mini đã được công nhận và người dân vẫn tiếp tục sinh sống, vậy theo ông, cơ quan quản lý cần có biện pháp dứt khoát đối với những căn hộ bị liệt vào dạng sai phép, vi phạm phòng cháy chữa cháy như thế nào?
Ông Trần Ngọc Hùng: Tôi cho rằng, đây là một bài toán không đơn giản. Thứ nhất, ở câu chuyện vi phạm cháy nổ, điều quan trọng trước mắt là khắc phục thế nào? Không thể không cho người dân ở chung cư mini được. Chỉ có thể hỗ trợ tập huấn cho cư dân về phòng cháy, chữa cháy. Hiện nay, rất ít các chủ đầu tư chú trọng đào tạo thoát hiểm, kỹ năng phòng cháy chữa cháy cho cư dân. Nếu có thì cũng là chung cư lớn, cao cấp.
Bên cạnh đó, chung cư nào có điều kiện thì thiết kế xây dựng cầu thang thoát nạn bên ngoài, tối thiểu cũng phải có hệ thống bình chữa cháy ở mỗi nhà, mỗi tầng, lắp hệ thống bơm độc lập, các hệ thống bể nước để đảm bảo trong khi xảy ra sự cố thì có nước, thậm chí mỗi tầng có vòi nước. Một điều rất quan trọng là tăng ý thức của cư dân, tránh tình trạng đốt nhang, vàng mã ở nơi dễ cháy nổ, khuyến khích dùng bếp điện từ thay vì bếp ga. Làm tốt những việc đó, sẽ hạn chế được rất nhiều rủi ro.
Đối với những căn hộ sai phép, vi phạm cháy nổ nếu bắt họ bỏ tiền ra tự làm lại kiến trúc, mua thiết bị phòng chữa cháy là rất khó, Nhà nước bỏ tiền ra cũng khó. Theo tôi, nên thực hiện điều tra xã hội học ở những chung cư mini có điều kiện khó khăn. Cơ quan Nhà nước hỗ trợ cùng với quỹ người dân đóng góp để thiết kế lại hoặc đầu tư thêm thiết bị. Chúng ta cũng không thể đề nghị hạ chuẩn phòng cháy, chữa cháy hoặc nghiệm thu trong một số trường hợp thiếu.
Muốn quản lý thì phải phụ thuộc vào lực lượng chính quyền phường. Đối với chung cư mini chuẩn bị xây dựng thì quản lý sẽ dễ hơn, chính quyền phường phải duyệt quy hoạch, thấy sai phạm là nhất quyết không cho xây, không nghiệm thu, nếu cố tình thì phải phạt nặng. Tiếp đến là vấn đề là quản lý Nhà nước, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý cấp phép.
Tôi đang lo rằng, chỉ hễ có rủi ro cháy, thì cơ quan quản lý, các bên mới ào ào vào kiểm tra nhưng sau đó lại bỏ quên không quan tâm. Trách nhiệm ở đây thuộc về ai có lẽ bộ máy quản lý chính quyền phải xem xét lại.
PV: Như trên ông đã nói về vấn đề quản lý Nhà nước, theo ông thì định hướng và cách quản lý của Nhà nước về mô hình chung cư mini có cần thay đổi như thế nào?
Ông Trần Ngọc Hùng: Theo tôi, Nhà nước cần cải tiến các chính sách và quy định về quản lý, đừng bắt thanh tra riêng. Ở thời Pháp thuộc, không có thanh tra riêng, cảnh sát sẽ quản lý tất cả, Nhà nước cũng nên thực thi theo mô hình quản lý của thời đó.
Hiện nay, công an phường có một vị trí, vai trò rất lớn, phải chăng cũng nên giao cho đơn vị này quản lý chuyện xây dựng. Ông Trần Ngọc Hùng
Công an bảo vệ người dân, bảo vệ pháp luật, có quyền kiểm tra xem ai làm đúng pháp luật, ai không nhưng công an phường đang đứng ngoài cuộc.
Họ đã xuống làm việc với dân, lại thường xuyên đi tuần tra thì làm việc sẽ nhanh. Trong khi đó, thanh tra xây dựng cả quận có vài chục người “vắng như chùa bà đanh” thì quản lý làm sao được? Ngoài ra, công an cũng liên quan đến phòng cháy chữa cháy thì tại sao không để công an phường quản lý luôn? Nhà nước cần phải sửa lại luật quản lý trị an, thực ra chỉ là phân công lại nhiệm vụ cho các đơn vị tại quận, huyện.
PV: Vậy còn mối lo ngại sẽ xuất hiện các “khu ổ chuột” trong đô thị với các loại hình, chung cư mini, căn hộ 25m2 thì sao thưa ông?
Theo tôi, xây nhà 25m2, xây chung cư mini không có vấn đề gì cả. Quan trọng là xây ở đâu, xây như thế nào. Ở các nước Pháp, Nhật Bản, họ vẫn có mô hình này. Nếu chúng ta xây ở những khu giãn dân, khu công nghiệp hoặc hình thành cả một khu đô thị ở ngoại thành thì quá tốt. Bởi giúp tận dụng hạ tầng cơ sở, vừa giúp tăng nguồn cung khi mà sự mất cân đối cung - cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đang quá lớn và những đối tượng ở nhà chung cư 25m2 sẽ là những người làm việc ngay tại siêu thị, bảo vệ, chung cư đó thì sẽ đồng bộ.
Trân trọng cảm ơn ông!
|
Trao đổi với Reatimes, Ths. KTS, Trần Thanh Ý, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quy hoạch và phát triển đô thị cho hay: "Tôi cho rằng, lượng cung nhà ở cho người có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp mua là khá hạn chế nên mô hình này có điều kiện phát triển. Tuy nhiên, trước mắt, nhu cầu là có nhưng điều tiết như thế nào, xây dựng ra sao buộc phải có chế tài. Ngoài ra, hiện nay, chúng ta mới chỉ cho phép mô hình này tồn tại còn những quy chuẩn về chất lượng sống ở chung cư mini là chưa hề rõ ràng. Giải pháp cho câu chuyện chung cư mini sai phép là phải đề cao trách nhiệm của đơn vị quản lý tại địa bàn vì đó là đơn vị gần dân nhất, biết dân xây nhà cao bao tầng, mục đích xây ra sao? Trong công tác quy hoạch, chúng ta phải xem xét đến phân vùng, khu vực nào được phép xây dựng chung cư mini khu vực nào không để đảm bảo yếu tố về giao thông, tiếp cận được hạ tầng... Tôi cũng cho rằng, "ổ chuột" hay "tổ chim họa mi" còn phụ thuộc vào quá trình sử dụng, bảo trì bảo dưỡng, ví như một năm phải quét vôi bao lần, chống thấm ra sao... Ở chung cư lớn hay chung cư mini bảo dưỡng cũng nên đóng kinh phí cho ban quản lý nhà, nếu không thì công trình sẽ xuống cấp, xập xệ. |
