Bài toán “cải tạo chung cư cũ” nhìn từ dự án Thành Công

Như trước đó trong tuyến bài “Vỡ mộng chung cư” chúng tôi đã đề cập đến “Đi tìm lời giải cho bài toán chung cư hết hạn sử dụng”. Thực trạng hàng loạt chung cư hết hạn sử dụng, kéo theo không ít hệ lụy khiến cho quy hoạch Thủ đô “vỡ trận”. Thời gian qua, nhiều giải pháp được đưa ra, các đơn vị có kinh nghiệm trong xây dựng cũng đã đề xuất phương án, nhưng vì đâu mà cải tạo các chung cư cũ vẫn lận đận?

Nhìn nhận lại thực trạng này có thể thấy rõ các nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân chính là từ các cấp chính quyền, vai trò chính ở đây là UBND TP. Hà Nội. Ở cương vị là một cấp quản lý cao nhất nhưng UBND TP. Hà Nội còn khá lúng túng, chậm trễ, chưa đi sâu vào đời sống quần chúng, xa rời thực tế. Nguyên nhân thứ hai phát sinh từ nhu cầu của cư dân, đề xuất còn mang tính chủ quan, lợi ích cá nhân. Để giải được bài toán cải tạo chung cư cũ, cả chính quyền và cư dân cần nhìn lại các con số biết nói.

Cụ thể, theo số liệu thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP. Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập. Đa số các nhà chung cư cũ được xây dựng trong những năm từ 1960 đến 1982, chủ yếu tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ (thuộc khu vực hạn chế phát triển: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng), phần lớn hiện đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng và thiếu hụt trầm trọng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân, có nhiều nhà nguy hiểm cấp C, cấp D nên cần phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới.

Từ năm 2007 đến nay (từ khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp), trên địa bàn TP mới có 14 dự án chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng mới).

Sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, UBND TP. Hà Nội đã giao các đơn vị tổ chức triển khai lập, trình phê duyệt các đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc chung cư.

Trên cơ sở này TP đã giao 29 khu chung cư cũ cho hơn 20 đơn vị triển khai lập quy hoạch, đến nay đã có một khu được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và giao chủ đầu tư; một khu đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình, sau khi nhà đầu tư đã báo cáo UBND TP; 05 khu đã được UBND TP chỉ đạo các Sở, ngành, tổ chức kêu gọi nhà đầu tư.

Ngoài ra, có 03 khu đang triển khai thực hiện nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt và đã cơ bản hoàn chỉnh đồ án quy hoạch; 16 khu chung cư cũ đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc, trong có một số khu đã được chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc; 03 khu cần tiếp tục triển khai lập thiết kế ý tưởng quy hoạch, làm cơ sở triển khai lập tổng mặt bằng hoặc lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, báo cáo UBND TP, làm cơ sở để triển khai các bước tiếp theo theo quy định.

Tại Hội nghị công tác quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng và TP. Hà Nội phối hợp tổ chức. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà giao cho Hà Nội nghiên cứu để có những mô hình cải tạo chung cư, Bộ Xây dựng cùng với Hà Nội thực hiện.

Đối với các đồ án đã được UBND TP tổ chức họp để nghe báo cáo ý tưởng lần 02, UBND TP đề nghị các nhà đầu tư nghiên cứu, nâng cấp 02 phương án trình thẩm định và tham vấn ý kiến của Hội đồng Kiến trúc quy hoạch TP. Hà Nội, tiếp thu hoàn chỉnh đồ án, phối hợp UBND các quận và phường có liên quan tổ chức trưng bày công khai phương án nghiên cứu quy hoạch kiến trúc đã hoàn chỉnh tại khu dân cư thuộc địa bàn khu chung cư cũ để cộng đồng dân cư xem và cho ý kiến.

Cần có sự thống nhất rõ ràng về "tương lai" của các chung cư đã, đang và sắp hết "hạn sử dụng".

Một lần nữa bài toán về chung cư hết hạn sử dụng rơi vào bế tắc khi UBND TP. Hà Nội ra sức kêu gọi nhưng chủ đầu tư đều “lắc đầu ngán ngẩm”. Và cứ thế hạn sử dụng chung cư cũ kéo dài, nâng con số báo động lên cấp vô cùng nguy hiểm.

Đơn cử, nằm trong danh sách danh sách 42 nhà chung cư cũ xuống cấp gây nguy hiểm phải di dời khẩn cấp do UBND TP. Hà Nội đã công bố vào năm 2016, tòa nhà G6A thuộc khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình) bị đánh giá là 01 trong 02 chung cư nguy hiểm nhất Thủ đô.

Khu tập thể Thành Công gồm 67 dãy nhà nhà cao từ 02 - 05 tầng, được xây dựng từ năm 1960 - 1970, cho đến nay hầu hết những khu nhà tại đây đều đã dần xuống cấp một cách nghiêm trọng. Các khu nhà này được xây dựng ngay cạnh đường Nguyên Hồng và đối diện với hồ Thành Công. Tại đây, nhiều mảng tường đã bong tróc, lộ ra phần cốt sắt hoen gỉ, những vết nứt xuất hiện khắp nơi, đơn nguyên 01 và 02 thuộc khu G6A đã bị sụt lún, tách ra làm đôi.

Quan sát từ phía ngoài, nhiều khu nhà ở như sắp “sụp đổ” bất cứ lúc nào. Các khu nhà hết hạn sử dụng sẽ dẫn đến cơ sở hạ tầng xuống cấp cùng với mật đô dân cư cao còn gây ra hàng loạt hệ lụy khác về cháy nổ, ngập lụt, rác thải, giáo dục... Các thiết bị đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy gần như không có, hệ thống thoát nước kém khiến khu dân cư thường xuyên phải “lội nước” mỗi khi mưa lớn. Vấn đề xử lý rác thải cũng không được chú trọng xử lý dẫn tới ô nhiễm môi trường. Tất cả các yếu tố đó đặt người dân vào tình thế “ngàn cân treo sợi tóc”, bất an khi không biết nhà sập lúc nào.

Năm 2017, UBND TP. Hà Nội có ra quyết định di dời những hộ dân sống 02 đơn nguyên của nhà G6A khu tập thể Thành Công. Tuy nhiên, theo khu dân cư 12 (bao gồm khu nhà G5 - G6 tập thể Thành Công) tại thời điểm đó cho biết: "Nếu thành phố cho phép xây dựng lại nhà G6 và cho người dân tái định cư tại chỗ cũ này thì các cư dân tại nhà G6 sẽ đồng ý di dời". Trong quá trình sử dụng, hầu hết các hộ đều cải tạo, chất tải thêm cho công trình, đua dầm thép, cơi nới làm thành “chuồng cọp”, cùng với việc lún nứt tự nhiên đã khiến các đơn nguyên tách rời nhau.

Cuối năm 2019, dư luận xôn xao khi phương án cải tạo khu tập thể cũ Thành Công lại được nhà đầu tư đề xuất Hà Nội cho phép điều chỉnh không gian mặt nước hồ Thành Công. Dự án Cải tạo khu tập thể Thành Công được giao cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển công nghệ cao (Decotech) làm chủ đầu tư.

Song, đơn vị này đã không đáp ứng được thời hạn nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch trước ngày 31/12/2019. Theo văn bản 9933/VP-ĐT ngày 18/10/2019 thông báo chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thế Hùng: "Nếu sau ngày 31/12/2019, Decotech chưa nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch, Sở Quy hoạch - Kiến trúc thông báo chấm dứt nhiệm vụ lập quy hoạch để kêu gọi nhà đầu tư khác có năng lực tiếp tục nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nam Thành Công theo quy định".

Do vậy, UBND TP. Hà Nội thông báo chấm dứt nhiệm vụ nghiên cứu lập quy hoạch đối với Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển công nghệ cao (Decotech) do chậm triển khai lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nam Thành Công (quận Đống Đa), đồng thời kêu gọi, tìm nhà đầu tư mới.

Phó Chủ tịch UBND TP giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng, UBND quận Đống Đa tiếp tục kêu gọi, tìm các nhà đầu tư có nhu cầu tham gia nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nam Thành Công, đề xuất UBND TP.

Đầu năm 2020, TP. Hà Nội vừa giới thiệu ý tưởng cải tạo, xây dựng mới khu tập thể chung cư cũ Thành Công của Công ty CP Tập đoàn Ecopark (tên cũ là Công ty Cổ phần Ðầu tư phát triển đô thị Việt Hưng - Vihajico chủ đầu tư khu đô thị Ecopark). Đáng chú ý của ý tưởng lần này là Ecopark để xuất sử dụng khu vực chợ Thành Công để khởi công xây dựng dự án vì khu vực này có nhiều thuận lợi để triển khai. Việc sử dụng khu vực chợ sẽ có ngay diện tích khoảng 3.000m2 mà không phải tổ chức tạm cư.

Quy mô dự án cải tạo tập thể cũ Thành Công do Ecopark đề xuất ý tưởng có quy mô 23ha, trong đó có 72 chung cư, 1,2ha nhà liền kề xen kẽ chung cư nhưng không rõ về pháp lý xen lẫn trong khu vực tập thể khiến cho việc tập trung đất đai để triển khai xây dựng mới trở nên khó khăn. Dự án cải tạo xây mới tập thể Thành Công gồm các hạng mục như nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại thấp tầng, nhà ở hiện hữu, công trình công cộng, thương mại, trường học, công viên cây xanh, mặt nước.

Trước đó, theo ý tưởng đề xuất của Ecopark việc xây dựng dự án có điều chỉnh không gian mặt nước hồ Thành Công để cải tạo khu tập thể cũ Thành Công. 100% cư dân được tái định cư tại chỗ; chiều cao tối đa của công trình 35 tầng. Đồng thời, nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm KĐT, đồng thời lấp 4.267m2 mặt hồ để làm nhà tái định cư chất lượng cao. Tuy nhiên, phương án này vấp phải sự phản đối của nhiều người dân và chuyên gia.

Điểm đáng lưu ý của phương án này là nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị và “bù lại” cũng đề xuất cắt giảm hơn 4.267m2 mặt hồ phía đối diện để làm khu nhà tái định cư chất lượng cao.

Về việc cải tạo chung cư cũ Thành Công, Chủ tịch UBND quận Ba Đình - ông Tạ Nam Chiến cho biết, vấn đề cải tạo khu chung cư này mới chỉ dừng lại ở bước lập kế hoạch chi tiết 1/500, mới lên ý tưởng, chưa đến giai đoạn đầu tư xây dựng và “việc lấp hồ để phục vụ mục đích lợi ích kinh tế, lợi ích nhóm là không thể được”.

Về đề xuất "lấp" hồ Thành Công xây chung cư cao tầng, TS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết, cải tạo chung cư cũ sẽ có nhiều giải pháp, không phải lấy diện tích hồ, tài sản của cộng đồng để thực hiện. Bởi hồ Thành Công đóng vai trò điều hòa, thu gom nước mưa khi trời mưa tránh nguy cơ ngập lụt cho thành phố. Hơn nữa, hồ còn đóng vai trò là cảnh quan đô thị, tạo ra khí hậu tốt cho cảnh quan xung quanh, nhất là trong bối cảnh Hà Nội đang bị ô nhiễm không khí nặng.

"Không ai làm chuyện đó, hồ là hồ, không thể lấy đi một phần diện tích hồ xây dựng nhà chung cư rồi lại đào chỗ khác bù vào, không thể hoán đổi vị trí vậy được. Đề xuất không khả thi, không thể thực hiện bởi hồ có ví trí riêng của nó", ông Tùng nhấn mạnh.

Phản biện về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng từng khẳng định: "Không thể tiếp tục lấp dù chỉ 01mm diện tích mặt nước ở hồ Thành Công bởi diện tích mặt nước ở Hà Nội đã bị lấy đi quá nhiều, diện tích còn lại không đủ để chứa nước khi có lượng mưa lớn đổ xuống". Ông cũng nhấn mạnh, trong bản quy hoạch Hà Nội mới được Chính phủ phê duyệt cũng đã xác định lấy mặt nước làm điểm nhấn. Như vậy, nếu thực hiện theo giải pháp lấp một phần hồ Thành Công để xây chung cư tức là đang đi ngược lại với quy hoạch cũng như xu thế chung.

Đồng quan điểm này, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng cho rằng, trong cấu trúc không gian đô thị, không gian diện tích mặt nước nói chung và hồ nói riêng đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc điều tiết khí hậu, thủy văn. Khi có lượng mưa lớn, hồ đóng vai trò là “bồn chứa” tự nhiên góp phần quan trọng giảm úng ngập.

Bên cạnh đó, hồ cũng tạo ra không gian mở, tạo bản sắc cho vùng vi khí hậu xung quanh hồ. Thay đổi hiện trạng hồ sẽ kéo theo những thay đổi về khả năng điều tiết khí hậu, thủy văn, thay đổi hiện trạng vùng vi khí hậu theo hướng xấu đi. Với lý do đó, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, nhà đầu tư nên tính đến phương án xin quỹ đất khác, ví dụ như khu đất Giảng Võ ở gần đó để xây nhà tái định cư chứ không nên lấp hồ Thành Công.

Chung cư hết "hạn sử dụng": Cư dân sẽ đi đâu, về đâu?

Về phía người dân, đa số đều không có niềm tin về việc CĐT sẽ giữ lời hứa: “Lấp hồ thì dễ nhưng đào lại hồ vô cùng khó khăn. Hồ lấp đi làm nhà rất tiện, lúc này chỉ cần hút nước là xây xuống được ngay mà không cần đào móng nữa. Tuy nhiên, đào lại 1ha hồ thì đào ở đâu? Đào như thế nào? Hay khi đã xây xong nhà thì mọi sự thành việc đã rồi, doanh nghiệp đào lem nhem ra một tý rồi để đó, tập trung xây nhà cao tầng thì lúc này dân biết kêu ai?”

Một ý kiến khác khẳng định: “Trường hợp doanh nghiệp hứa và làm được thì cũng khả thi nhưng phải nhấn mạnh từ nhưng là sau đó có trả lại được không mới là điều quan trọng và ai sẽ là người cam kết và giám sát suốt một quá trình dài như thế. Bởi quá trình thực hiện dài như vậy người dân thấy rất khó để tin việc doanh nghiệp làm được như lời hứa”.

Để trấn an dư luận, ông Nguyễn Huy Toản, Chủ tịch UBND phường Thành Công cho biết, về đề xuất lấp 01ha hồ để xây nhà tái định cư: “Phường chỉ nhận được chỉ đạo của thành phố và UBND quận về việc có đơn vị vào làm công tác điều tra xã hội học để chuẩn bị phục vụ việc nghiên cứu lập dự án quy hoạch. Trong thời gian này vẫn đang lấy ý kiến và thông tin các hộ gia đình để phục vụ công tác nghiên cứu, hiện cũng chưa có tổng hợp báo cáo khảo sát điều tra, không có phương án lấp 01 ha diện tích công viên và mặt hồ hiện hữu để xây nhà ở tái định cư cho người dân sau đó hoàn lại bằng cách đào bổ sung 01 ha mặt nước về phía Bắc”. Ông cũng khẳng định thêm: “Quan điểm của phường thì cấp phường không có chuyện ủng hộ hay không ủng hộ được, thành phố theo tôi nghĩ cũng chưa giải quyết được mà còn phải báo cáo Chính phủ. Đây mới chỉ là một ý kiến đề xuất”.

Nêu quan điểm về việc có phải vì lợi nhuận không đáp ứng được nên không thu hút được các chủ đầu tư lớn hay không? Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam khẳng định: “Điều này là rõ ràng. Bởi CĐT khi thực hiện bất cứ dự án nào thì cũng sẽ đều tính đến mức lợi nhuận có thể thu được, không một CĐT nào chịu bỏ vốn không chỉ để thực hiện một hoạt động công ích cho xã hội. Tuy nhiên, lợi nhuận như thế nào cho hợp lý thì cần phải có sự tính toán chi tiết nhằm cân đối và đảm bảo được quyền lợi của các bên: CĐT-người dân - xã hội”.

Các giải pháp lần lượt đưa ra nhưng đều không đạt được tính khả thi, sự thống nhất giữa CĐT và cư dân vẫn còn là một bài toán khó. Nói về lời giải cho bài toán chung cư hết hạn sử dụng thì cần nắm rõ vai trò trách nhiệm của UBND TP. Hà Nội.

Một bài toán người ra đề là UBND TP. Hà Nội chỉ nhắm đến đáp án không tìm ẩn số để thỏa mãn các điều kiện từ chủ đầu tư và người dân đã khiến số phận dự án chung cư cũ tại Thành Công nói riêng và trên địa bàn Hà Nội nói chung “ba chìm, bảy nổi, chín lênh đênh”.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cùng với đó là sự thiếu quyết liệt, tắc trách của các cấp chính quyền địa phương qua từng nhiệm kỳ đã dẫn đến việc đến thời hiện tại vẫn loay hoay tìm giải pháp cải tạo chung cư cũ.

Trong pháp luật quy định quyền sở hữu với nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền lợi đang bị giằng xé khi cải tạo chung cư cũ. Người dân cho rằng khi cải tạo nhà được xây cao lên và họ có quyền được hưởng lợi. Tuy nhiên, nhà được xây lên cao bao nhiêu, lợi nhuận bao nhiêu với từng dự án khác biệt rất lớn do phụ thuộc vào quy hoạch, giá trị thương mại từng vị trí.

Có vị trí xây được 30 - 40 tầng nhưng cũng có vị trí chỉ xây được 15 - 20 tầng! Việc trả quyền lợi cho người dân phụ thuộc hoàn toàn vào dự án trong tương lai. Có nhiều người dân cho rằng góp vốn với nhà đầu tư bằng tài sản là căn hộ chung cư cũ của mình. Nhưng ở đây có một thực tế là dự án kinh doanh phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chúng ta đang làm bài toán ngược tức là cam kết trả quyền lợi cho người dân nhà mới với hệ số 1,5 hoặc 02 lần rồi sau đó nhà đầu tư mới đi xin quy hoạch xem được bao nhiêu tầng.

Điều này đã dẫn đến tình trạng dự án kéo dài nhiều năm, phải điều chỉnh quy hoạch tầng cao nhiều lần.

Có một ý kiến cho rằng, cải tạo chung cư cũ cần xem xét vị trí pháp lý của từng bên (người dân, nhà nước và CĐT), về sự công bằng xã hội. Khi công ty thực hiện cải tạo chung cư cũ có lợi nhuận thì nhà nước thu thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong khi đó người dân được bồi thường nhà mới rộng 1,5 đến 02 lần diện tích nhà cũ thì lại không phải nộp thuế. Mặt khác, hầu hết những người dân đang sống tại chung cư cũ không thuộc đối tượng đặc biệt. 

Như vậy việc đổi một căn nhà đã hết hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng lấy căn nhà mới hiện đại đồng bộ như câu chuyện tại các chung cư cũ có phải là phù hợp, có tạo ra sự không công bằng?

Trên thực tế, cư dân sinh sống tại các chung cư hết niên hạn sử dụng bày tỏ quan điểm: “Một chung cư chỉ có niên hạn sử dụng từ 50 - 70 năm. Nếu hết hạn mà người dân tiếp tục sinh sống tại đó đồng nghĩa với việc vẫn phải đóng đầy đủ các khoản thuế phí theo quy định của Nhà nước. Vậy khi cải tạo chung cư cũ, người dân có nguyện vọng tái định cư tại chỗ và hưởng giá trị căn hộ cao hơn căn hộ cũ để “bù đắp” cho những năm tháng phải sinh sống tại nơi “hiểm họa treo trên đầu” cũng là công bằng, hợp lý”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch. Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cũng phải "nhập cuộc" và đưa ra cơ chế phù hợp, thậm chí phải "xé rào" nếu không việc cải tạo chung cư cũ vẫn tiếp tục "dậm chân tại chỗ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu phân tích, đa số chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng phải đảm bảo không gây ra quá tải, ách tắc. Nếu tăng chiều cao chung cư sau cải tạo sẽ gây ách tắc. Nếu không cho tăng chiều cao thì phải cho chủ đầu tư đất chỗ khác để bù lại, đảm bảo có lãi cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. Tỷ lệ đền bù 01 - 01 cho nhà chung cư ở các quận nội thành (khu vực đã quy định cứng về chiều cao tòa nhà, mật độ dân cư) chắc chắn không được người dân đồng tình. Tại những khu vực xa trung tâm được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, nhiều doanh nghiệp đang thỏa thuận với chủ căn hộ chung cư cũ với tỷ lệ diện tích cũ đổi 2,3 - 2,5 lần diện tích mới sau khi cải tạo.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, quy mô diện tích các căn chung cư cũ thời xưa chỉ phổ biến ở mức từ 15 - 20m2/căn thì kể cả phương án đổi diện tích theo tỷ lệ 02 - 2,5 lần cũng rất khó. Diện tích đạt được theo tỷ lệ thỏa thuận chỉ có thể tối đa 50m2, trong khi dự án xây mới thường quy mô ít nhất từ 60 - 70m2 trở lên và không phải chủ nhà nào cũng đủ tiền để bù vào mua phần diện tích tăng thêm này. Đấy là lý do khiến việc cải tạo chung cư cũ vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Vậy, làm thế nào đảm bảo biên lợi nhuận cho chủ đầu tư khi tham gia vào dự án cải tạo chung cư cũ?

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết: “CĐT phải thống nhất được với chính quyền về giải pháp, phương thức thực hiện, cốt lõi là vốn và tài chính.

Có 02 phương án để đảm bảo biên lợi nhuận cho CĐT: Một là phương án BT “đổi đất lấy hạ tầng”, CĐT sẽ thực hiện cải tạo lại chung cư cũ theo chỉ đạo của chính quyền và chính quyền sẽ “trả” lại cho CĐT một quỹ đất tương đương với số vốn mà CĐT bỏ ra thực hiện cải tạo lại chung cư cùng số lãi, biên lãi đã thỏa thuận ban đầu.

Hai là cho phép nâng tầng chung cư cũ. Khi CĐT thực hiện cải tạo, ngoài quỹ nhà dành cho cư dân tái định cư, quỹ căn hộ còn lại CĐT sẽ được quyền kinh doanh, bán thu lợi nhuận và bù đắp lại số vốn đã bỏ ra khi cải tạo dự án”.

Tuy nhiên, theo ông Doanh, phương án BT sẽ khó khả thi bởi tính đến thời điểm hiện tại, quỹ đất Thủ đô khá hạn hẹp, không đủ đề quy đổi cho các CĐT bởi số lượng chung cư cũ cần cải tạo là rất lớn. Việc định giá đất ra giá trị tương đương cũng rất phức tạp và sẽ dễ vướng phải sự nghi ngờ từ người dân liên quan đến lợi ích nhóm.

Phương án thứ 02 có lợi thế hơn bởi sau khi CĐT thực hiện sẽ dư ra được một quỹ nhà ở thương mại. Thế nhưng, điều này đồng nghĩa với việc gia tăng dân số, trong khi mật độ dân số đã bị khống chế theo quy hoạch. Chính vì vậy mà nhiều dự án được lập lên rồi “xếp ngăn kéo” vì không giải quyết được vướng mắc này. Đây có thể coi là nút thắt lớn nhất trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Nếu không tháo gỡ được nút thắt này thì việc cải tạo chung cư cũ sẽ còn trì trệ.

Về phía TP, để chủ động trong việc xem xét điều chỉnh đối với từng khu chung cư cũ, cần đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận cho UBND TP được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch nêu trên, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của từng dự án và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

CĐT phải thống nhất được với chính quyền về giải pháp, phương thức thực hiện, cốt lõi là vốn và tài chính.

Bởi vậy, có chuyên gia cho rằng, nếu các dự án trong khu vực nội thành không tăng được chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, đặc biệt những dự án cải tạo chung cư cũ ở vị trí đắc địa mà căn hộ có thể bán với giá 100 triệu đồng/m2 thì cần tính đến bài toán định giá và thương mại hóa diện tích cũ.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Trọng Ninh cho biết, việc cải tạo chung cư cũ đã quy định trong Luật Nhà ở 2014 với cơ chế rõ ràng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xảy ra nhiều bất cập như khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng khi các hộ dân ở tầng 01 không chịu di dời.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà từng khẳng định, Bộ sẽ đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên trong cải tạo chung cư cũ, trước mắt sẽ thí điểm cơ chế đặc thù tại Hà Nội, TP.HCM nhưng vướng mắc lớn nhất vẫn là thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mặc dù đã có một số quy định mới nhưng tính đột phá chưa cao nên chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân cũng như khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng.

Chính vì vậy, trong năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ đề ra các giải pháp để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo đó, Bộ phối hợp với các tỉnh lập tổ công tác để giải quyết vấn đề này, đồng thời, nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101/2015 NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ; yêu cầu các địa phương có nhà chung cư cũ đặc biệt là Hà Nội tổ chức đánh giá tổng kết việc thi hành các quy định của Nghị định 101 về các kết quả đạt được cũng như các vướng mắc, bất cập, đề xuất giải pháp cụ thể.

Theo Bộ Xây dựng, hiện một số quy định cụ thể của Nghị định số 101 cần được sửa đổi, bổ sung để đẩy nhanh quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cụ thể, cần bổ sung quy định cho phép cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đơn lẻ nằm trong các khu chung cư cũ trên cơ sở đảm bảo cập nhật phù hợp với quy hoạch cải tạo chung toàn khu. Đối với những khu chung cư đã được phê duyệt quy hoạch thì cho phép chia nhỏ thành các dự án để thực hiện theo hình thức cuốn chiếu.

Cùng với đó, việc thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư được tiến hành theo từng đợt và trên cơ sở kết luận kiểm định thì phải lập ngay kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư chứ không phải chờ kiểm định toàn bộ số lượng nhà chung cư trên địa bàn.

Đặc biệt, cho phép UBND cấp tỉnh, TP quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, mật độ dân cư bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án; đồng thời, các địa phương có trách nhiệm hỗ trợ đầu tư hạ tầng, bố trí quỹ đất đối ứng BT cho nhà đầu tư.

Cải tạo chung cư cũ Nhà nước cần đưa ra hệ số hợp lý để bồi thường cho người dân và không mang tính thỏa thuận.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia, Bộ Xây dựng cho rằng nên sửa đổi quy định cho phép doanh nghiệp đăng ký thực hiện dự án chỉ phải nộp Hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án sơ bộ hoặc cam kết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án sơ bộ quy hoạch việc cải tạo, xây dựng lại. Các doanh nghiệp sẽ trình bày phương án này trong Hội nghị nhà chung cư để làm cơ sở xem xét lựa chọn chứ không quy định phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết vì bị phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết 1/500. Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư thì thực hiện lập quy hoạch 1/500 và các thủ tục đầu tư khác của dự án.

Chia sẻ thêm về giải pháp cải tạo chung cư cũ, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho rằng, Hà Nội và nhiều thành phố lớn mới lo phát triển đô thị mới, dự án mới mà chậm tái thiết lại đô thị cũ. Chính sách cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn nhà đầu tư. Cụ thể, ông nêu: “Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61/2004 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để rõ ràng và sòng phẳng, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Trước khi mua, Nhà nước cần thẩm định, đánh giá lại toàn bộ chất lượng quỹ nhà, mức độ xuống cấp và ghi rõ niên hạn sử dụng cho từng khu nhà. Tức là người dân không thể ở căn nhà xuống cấp đó vô thời hạn mà phải có trách nhiệm với chính cuộc sống của mình!”.

Với trường hợp nhà xuống cấp nguy hiểm, pháp luật quy định người dân bắt buộc phải di dời. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và tiến hành đấu giá mời gọi nhà đầu tư. Thu hút nhà đầu tư bằng việc đấu giá khu đất kèm với quyền lợi khác là một quỹ đất sạch từ bên ngoài khu vực đô thị lịch sử. “Đầu bài do thành phố đặt ra làm sao để tạo hấp dẫn cho nhà đầu tư. Với phương thức như vậy, tôi tin nhà đầu tư sẽ sẵn sàng tham gia. Về phía người dân sau khi nhận tiền bán căn hộ chung cư cũ thì có toàn quyền mua căn hộ mới, khi đó thành phố có thể giới thiệu quỹ nhà để người dân mua theo giá thương mại.

Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá. Tôi muốn nhấn mạnh là cần khẩn trương thực hiện cải tạo chung cư cũ nếu không hậu quả sẽ không lường hết được vì liên quan đến tính mạng của người dân”, ông Chiến nhấn mạnh.

Một đề xuất khác được đưa ra là phương án giao CĐT làm 02 dự án mới thì phải cải tạo 01 chung cư cũ. Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đề xuất “giao CĐT làm 02 dự án mới thì phải cải tạo 01 chung cư cũ” được coi là lối thoát cho chung cư cũ bởi đây là sự kết hợp giữa phát triển cái mới và cải tạo cái cũ. Tuy nhiên, để từ đề xuất đến khả thi thực hiện thì cần phải cụ thể hóa từng vấn đề của giải pháp này.

Ví dụ: Phải tính đến vấn đề chi tiết, như nếu giao 02 dự án mới cải tạo 01 chung cư cũ thì quy mô dự án mới là như thế nào? Chỉ tính theo số dự án hay tính theo quy mô dự án sẽ khoa học và công bằng hơn? Nếu chỉ tính số lượng, theo số liệu thống kê hiện còn khoảng hơn 1.500 chung cư cũ, như vậy, muốn cải tạo hết số chung cư này sẽ cần phải phê duyệt hơn 3.000 dự án mới? Vậy, quỹ đất để phát triển số lượng dự án khổng lồ này lấy từ đâu?

Mặt khác, diện tích, dân số, mức độ phức tạp của từng chung cư cũ khác nhau, số vốn bỏ ra khác nhau thì quy đổi ra sao để không tạo ra sự bất bình đẳng giữa các CĐT là vấn đề cần tính toán, nếu không sẽ rất dễ xảy ra tiêu cực, tham nhũng. Điều này lại đặt ra yêu cầu về những quy định, chính sách, hành lang pháp lý phải rõ ràng, chặt chẽ hơn.

“Dù là giải pháp mang tính mệnh lệnh hành chính nhưng mấu chốt vấn đề vẫn là lợi ích của CĐT. Giải pháp đưa ra mới là định tính, cần định lượng, chi tiết hóa, cân đối hài hòa lợi ích giữa các bên thì mới khả thi được”, Lãnh đạo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần đưa ra hệ số hợp lý để bồi thường cho người dân và không mang tính thỏa thuận. Nhà nguy hiểm, hết hạn sử dụng thì Nhà nước có quyền quyết định. Nâng cao việc tuyên truyền cho người dân trên từng địa bàn về giá trị thực của các căn nhà chung cư cũ, hạn chế và thay đổi tư tưởng “đòi” bồi thường cao hơn nhiều lần so với giá trị cũ. Có biện pháp kiên quyết xử lý đưa người dân ra khỏi những khu nhà xuống cấp trầm trọng để đảm bảo sinh mạng.

Trước thực trạng cải tạo chung cư cũ còn nhiều nan giải, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung chính sách, cơ chế đặc thù mới nhằm gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Theo đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội. Trong đó, nêu rõ những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, đồng thời đề xuất 01 số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ.

Cùng với đó, UBND TP. Hà Nội giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 và TP sẽ hoàn trả chi phí này nếu nhà đầu tư không được lựa chọn làm chủ đầu tư; chỉ định chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện đầu tư cải tạo nhà chung cư cấp D hoặc không phải là cấp D nhưng nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu nhà chung cư này không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án.

Đồng thời, đề xuất cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100% như quy định của luật hiện hành; cho phép nghiên cứu lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và triển khai theo dự án riêng đối với nhà chung cư cấp D, nhà chung cư hết niên hạn nằm trong các khu chung cư cũ.

Tại các dự án cải tạo chung cư cũ cần quy định diện tích căn hộ tối thiểu 30m2 để bố trí tái định cư tại chỗ và không thấp hơn 45m2 căn hộ kinh doanh thương mại

Tỷ lệ bồi thường cũng là vấn đề được quan tâm nhằm tháo nút thắt khi thực hiện cải tạo chung cư cũ. Theo đề xuất, chủ sở hữu căn hộ tầng 02 có hệ số bồi thường quy đổi tối đa 1,5 lần so với diện tích căn hộ cũ; chủ sở hữu căn hộ tầng 01 thì như căn hộ tầng 02 và được ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng diện tích căn hộ cũ theo giá thành đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn với trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư tại 04 quận nội thành nếu có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 03 thì cho hệ số bồi thường tối đa là 02 lần.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp chặt chẽ với UBND TP. Hà Nội để báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù này.

Thiết nghĩ, cải tạo chung cư cũ phải nghĩ đến lâu dài và không thể phá vỡ quy hoạch. Không thể vì đáp ứng yêu cầu cân đối lợi ích mà cắt xén hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cũng vì vậy trường hợp này, chính quyền cần bố trí thêm quỹ đất để giao nhà đầu tư thực hiện dự án khác có thêm lợi nhuận bù vào cải tạo chung cư cũ. Cải tạo chung cư cũ chỉ có thể được cải thiện nếu những nút thắt được tháo bỏ và việc gỡ khó phải bắt đầu từ chính sách.