Những đơn vị cho thuê bất động sản đã chịu ảnh hưởng trực tiếp từ cú trượt ngành bán lẻ trong năm 2021, đặc biệt là phân khúc mặt bằng khối đế các trung tâm thương mại và dự án chung cư tại Hà Nội. Bước sang năm 2022, các đơn vị này cần có những giải pháp nào để cải thiện hoạt động kinh doanh và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy?
Reatimes có cuộc trao đổi với bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám Đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội xoay quanh những giải pháp và xu hướng của phân khúc này.
PV: Thưa bà, thị trường bán lẻ trong thời gian qua đã có những diễn biến tăng trưởng như thế nào?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Năm 2021 là một quãng thời gian đầy khó khăn và thử thách với thị trường bán lẻ tại Việt Nam. Tình hình dịch bệnh kéo dài đã khiến cho ngành bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng trưởng âm. Doanh thu của ngành năm 2021 đạt gần 4.790 tỷ đồng, giảm 3,8%. Trong đó, TP. Hà Nội chứng kiến mức giảm 4,6%, do nhiều doanh nghiệp buộc phải dừng hoạt động kinh doanh vì dịch bệnh.
Việc buôn bán kém khởi sắc cũng được phản ánh qua tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản bán lẻ trong năm vừa qua. Cụ thể, công suất cho thuê mặt bằng tại Hà Nội đạt 92%, giảm 2% theo quý và theo năm. Các nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong việc lấp đầy mặt bằng kinh doanh. Đặc biệt, hạng mục khối đế bán lẻ có mức giảm cao nhất do tỷ lệ trống cao tại các dự án mới. Bên cạnh đó, nhu cầu mặt bằng của khách thuê tại các tầng khối đế bán lẻ và nhà phố có sự phân bổ không đồng đều, dẫn đến sự chênh lệch về khả năng hấp thụ của thị trường.
Với bất động sản khối đế trung tâm thương mại tại các dự án phức hợp chung cư, nhóm khách thuê chủ yếu là những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ. Họ cung cấp các tiện ích như gym, siêu thị, ăn uống và làm đẹp nhằm phục vụ nhu cầu của dân cư và khách ghé thăm. Do vậy, khi các quy định về giãn cách được áp dụng, hoạt động kinh doanh của những doanh nghiệp này sẽ bị gián đoạn đầu tiên. Điều đó gây ra gánh nặng trong việc chi trả tiền thuê cửa hàng khiến các đơn vị kinh doanh buộc phải trả lại mặt bằng.
Một số dự án buộc phải chuyển đổi công năng thành văn phòng cho thuê hoặc mô hình văn phòng làm việc chia sẻ (co-working space) để giải quyết bài toán mặt bằng trống.
Mặt khác, nhóm khách ngành thời trang, mỹ phẩm, hoặc các sản phẩm mua sắm phổ thông thông thường sẽ chọn thuê cửa hàng tại các trục phố chính và ít bị ảnh hưởng bởi quy định về phòng chống dịch hơn. Họ vẫn có khả năng duy trì hoạt động kinh doanh trực tiếp, hoặc triển khai hoạt động kinh doanh song song với nền tảng thương mại điện tử. Do vậy, những doanh nghiệp này được dự báo sẽ hồi phục tốt hơn hậu Covid-19.
Ngoài ra, phân khúc cao cấp của bất động sản bán lẻ vẫn ghi nhận tình hình hoạt động khả quan trong năm 2021, đặc biệt xung quanh khu vực lõi trung tâm Hà Nội. Bất chấp việc giá thuê bị đẩy lên 15% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung hạn chế, những giao dịch cho thuê mặt bằng nhỏ ở Tràng Tiền Plaza, Metropole Arcade hay Pacific Place cho thấy các thương hiệu cao cấp vẫn mong muốn mở rộng quy mô kinh doanh tại trung tâm. Điều này cho thấy niềm tin của các nhãn hiệu cao cấp đối với khả năng phát triển của thị trường Việt Nam.
PV: Theo bà, thị trường bán lẻ đang có những tín hiệu phục hồi tích cực nào?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Bất chấp một khoảng thời gian đầy khắc nghiệt, thị trường bán lẻ Hà Nội đã cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực khi bước sang năm 2022. Các tiện ích của mô hình kinh doanh trực tuyến đang được các thương hiệu tận dụng tối ưu nhưng Covid-19 vẫn không thể làm biến mất hoàn toàn nhu cầu trải nghiệm trực tiếp các dịch vụ của khách hàng. Đặc biệt với các nhóm hàng về mỹ phẩm, thời trang, ăn uống và gym, người tiêu dùng vẫn mong muốn lệnh giãn cách kết thúc sớm để sử dụng trực tiếp những tiện ích đó.
Ảnh hưởng của dịch bệnh cũng khiến người dân sắp xếp lại các ưu tiên và thay đổi mối quan tâm trong tiêu dùng. Cụ thể, 2021 đã chứng kiến sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu trẻ quan tâm tới vấn đề chăm sóc sức khoẻ, góp phần mang lại tiềm năng to lớn cho trung tâm thể dục, spa, phòng khám hay hiệu thuốc. Nắm bắt triển vọng tiềm năng này, các nhà phát triển trung tâm thương mại và dự án chung cư đã và đang đưa ra những phương án phù hợp và kịp thời để thoả mãn mong muốn của khách hàng, hỗ trợ nhu cầu sử dụng mặt bằng của hộ kinh doanh bán lẻ và thúc đẩy hoạt động cho thuê trong thời gian tới.
Thực tế cũng cho thấy, từ khi hoạt động thương mại được mở cửa trở lại vào đầu tháng 10/2021, thị trường bán lẻ tại Hà Nội đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự hồi phục của ngành. Quý IV/2021 chứng kiến sự quay đầu đi lên của chỉ số GRDP (Tổng sản phẩm trên địa bàn) và doanh thu bán lẻ với mức tăng trưởng lần lượt là 6,7% và 8,5%. Những con số này là dấu hiệu cho thấy sự trở lại trong nhu cầu tiêu dùng của người dân và đây cũng là những tín hiệu cho thấy thị trường này đang hồi phục tích cực.
PV: Bà dự báo như thế nào về xu hướng của ngành bán lẻ trong năm 2022 và xa hơn?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Xu hướng gia tăng trong tiêu dùng và sử dụng vốn, cùng với việc đẩy nhanh chiến dịch tiêm chủng là những nhân tố được dự đoán thúc đẩy nền kinh tế trong năm 2022.
Sự bùng nổ của hình thức kinh doanh trực tuyến đã làm thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng, đặc biệt là trong bối cảnh hạn chế đi lại.
Với tính linh hoạt, tiện lợi và chất lượng giao hàng cải thiện, người dân đã tự tin hơn khi mua sắm trên mạng. Theo Vietnam Credit, năm 2021 chứng kiến tốc độ phát triển của thị trường thương mại điện tử ở mức 18% theo năm, đưa Việt Nam dẫn đầu trong số các nước Đông Nam Á về sự tăng trưởng của mô hình kinh doanh này.
Bên cạnh đó, tâm lý của người dân cũng xuất hiện nhu cầu tăng cao về các sản phẩm và dịch vụ chăm sóc sức khoẻ. Theo khảo sát của InFocus vào tháng 10/2021, lĩnh vực này là một trong ba lĩnh vực duy nhất ghi nhận mức tăng trưởng tiêu dùng dương vào năm 2021, và dự kiến sẽ kéo dài đà phát triển này tới năm 2022, đạt mức chi tiêu là 23 tỷ USD. Xu hướng này sẽ mở ra cơ hội phát triển cho các sản phẩm và dịch vụ như trung tâm thể dục, spa, phòng khám hay hiệu thuốc.
Để bắt nhịp với những triển vọng phát triển của ngành bán lẻ, những nhà phát triển bất động sản cần đưa ra những giải pháp phù hợp với sự thay đổi trong mô hình kinh doanh và nhu cầu mua sắm của người dân sau đại dịch.
PV: Như bà đã phân tích ở trên, nhiều mặt bằng tại khối đế trung trung tâm thương mại, chung cư có tỷ lệ trống tăng cao do dịch Covid-19 kéo dài. Trong năm 2022, theo bà cần có những giải pháp nào để giảm tỷ lệ trống, gia tăng tỷ lệ lấp đầy những mặt bằng này?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trước những thay đổi của thị trường bán lẻ, rất cần có những pháp dành cho nhà phát triển bất động sản để kịp thời đáp ứng nhu cầu của khách thuê và giải quyết bài toán về mặt bằng.
Thứ nhất, các đơn vị cho thuê bán lẻ nên cân nhắc điều chỉnh lại phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê trong thời gian Covid-19. Ví dụ, các hộ kinh doanh có thể được phép thanh toán hàng tháng, thay vì đóng gộp 3 tháng như trước. Để giảm áp lực tài chính cho các nhãn hàng trong giai đoạn phục hồi hoạt động kinh doanh, giá thuê có thể giảm 20 - 30% và sẽ được thanh toán bù vào các năm sau của hợp đồng. Ngoài ra, các nhà phát triển trung tâm thương mại và dự án chung cư cũng nên cân nhắc các tiện ích khác về chỗ để xe hay biển hiệu quảng cáo.
Thứ hai, hoạt động truyền thông marketing cũng cần được các nhà phát triển chủ động xem xét và thực hiện để tăng nhận diện cũng như kéo nhiều nhãn hàng bán lẻ về thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt và ổn định. Đặc biệt trong thời điểm dịch bệnh khó khăn, rất nhiều hộ kinh doanh vẫn đang có thái độ dè dặt trong việc đi thuê cửa hàng trực tiếp. Vì vậy, bản thân các đơn vị cho thuê cần tạo ra những chương trình marketing nhấn mạnh về ưu đãi, tiện ích và chính sách hỗ trợ để thu hút không chỉ khách thuê mà cả người mua sắm đến với dự án trong khoảng thời gian hồi phục hiện nay.
Thứ ba, diễn biến dịch bệnh khó dự đoán cũng yêu cầu nhà phát triển bất động sản phải luôn chuẩn bị phương án dự phòng để sẵn sàng thích nghi. Một phương án tiềm năng mà đơn vị cho thuê có thể cân nhắc là việc phân bổ hoặc tái cơ cấu mặt bằng. Thay vì cung cấp địa điểm cho mục đích thương mại, tầng khối đế thuộc các trung tâm thương mại và dự án chung cư có thể được tận dụng với công năng cho thuê văn phòng. Do lệnh nới lỏng giãn cách được triển khai trong những tháng cuối năm 2021, các doanh nghiệp đang dần quay trở lại với môi trường làm việc trực tiếp. Điều này vô hình trung khiến nhu cầu về văn phòng tại Hà Nội sang năm 2022 gia tăng.
Vì vậy, các đơn vị cho thuê hoàn toàn có thể nắm lấy xu hướng này và chuyển hướng sang cho thuê văn phòng để lấp đầy các tầng khối đế của trung tâm thương mại hay dự án chung cư hiện đang bị bỏ trống và không được sử dụng.
Đáng chú ý, thị trường bán lẻ trong năm vừa qua cũng nhận thấy nhu cầu gia tăng trong việc mở rộng cửa hàng thuộc các lĩnh vực thời trang, mỹ phẩm, và ẩm thực. Mặc dù giá thuê mặt bằng bị đẩy lên 15% so với cùng kỳ năm trước do hạn chế về nguồn cung, song doanh nghiệp bán lẻ hạng sang ở khu vực trung tâm vẫn có dự định đẩy mạnh hoạt động tại thị trường Hà Nội. Vì vậy, đây cũng là xu hướng mà các nhà phát triển mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại hay chung cư cần quan tâm để cải thiện tình hình cho thuê và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy trong tương lai.
PV: Trân trọng cảm ơn bà!
