Một khảo sát mới đây của Vietnam Report cho thấy, khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát, các doanh nghiệp bán lẻ đã phải đối mặt với bốn khó khăn chính. Đó là: sự thận trọng hơn trong chi tiêu của người tiêu dùng (89,47%); đứt gãy chuỗi cung ứng trong kinh doanh và khó khăn trong khâu vận chuyển (78,95%); đảm bảo an toàn cho nhân viên và khách hàng (73,68%); đáp ứng nhu cầu mua hàng trực tuyến tăng cao đột biến (57,89%). Cùng với đó, đại dịch bùng phát đã làm thay đổi hành vi người tiêu dùng với sự dịch chuyển sang các kênh thương mại điện tử trực tuyến.
Những yếu tố trên đã tác động trực tiếp tới phân khúc mặt bằng cho thuê. Trong đó, mảng nhà phố, mặt bằng bán lẻ cho thuê chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và trực tiếp nhất.
Đến thời điểm hiện tại, khi năm 2021 đã khép lại, dịch bệnh vẫn diễn ra khá căng thẳng, diễn biến của phân khúc nhà phố, mặt bằng bán lẻ ra sao trong năm 2022, Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam.
PV: Thưa bà, kết thúc năm 2021, bà nhìn nhận mặt bằng bán lẻ và nhà phố dưới tác động của dịch Covid-19 chịu sự tổn thương như thế nào?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong năm 2021, thị trường mặt bằng bán lẻ và nhà phố thương mại cho thuê chịu nhiều tác động tiêu cực. Tại nhiều thành phố lớn trong cả nước, các đợt giãn cách xã hội nghiêm ngặt trong quý II và quý III khiến phần lớn các cửa hàng phải đóng cửa tạm ngừng kinh doanh.
Trong quý IV, mặc dù các biện pháp giãn cách xã hội đã dần được nới lỏng, nhiều ngành hàng vẫn chưa thể hoạt động hoặc chưa thể hoạt động hết công suất do dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp và các quy định phòng, chống dịch khác nhau tại mỗi địa phương, khiến nhiều cửa hàng gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động và duy trì mặt bằng cửa hàng.
PV: Trong khó khăn như vậy, hai phân khúc này vẫn có cơ hội tăng trưởng về nguồn cung và giá ra sao thưa bà?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong năm 2021, nguồn cung mặt bằng bán lẻ gia nhập thị trường tại hai thành phố lớn khá hạn chế. Nếu như ở Hà Nội không có dự án mới nào khai trương trong năm thì TP. HCM chỉ ghi nhận một dự án với quy mô trung bình (NLA: 16.000 m2) khai trương trong năm.
Trước tình hình hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn của khách thuê, nhiều chủ nhà cũng đã linh hoạt hơn trong việc đàm phán hợp đồng và đưa ra các chính sách hỗ trợ nhằm giữ chân khách thuê, chính vì vậy tỷ lệ lấp đầy trung bình của cả Hà Nội và TP. HCM trong năm vừa qua lần lượt đạt ngưỡng từ 86% và 89%.
Khó khăn trong suốt giai đoạn 2020 - 2021 chủ yếu do các diễn biến của dịch bệnh gây ra, trong khi nhu cầu tiêu dùng và sử dụng các dịch vụ bán lẻ vẫn đang rất dồi dào. Trên thực tế, ngay cả trong thời gian dịch bệnh diễn ra, bên cạnh các cửa hàng đóng cửa và thu hẹp, một số chuỗi cửa hàng vẫn lên kế hoạch mở mới tại các thành phố lớn sau khi điều kiện cho phép.
PV: Thưa bà những yếu tố nào tiếp tục được cho là bệ đỡ giúp nhà phố và mặt bằng bán lẻ được kỳ vọng gia tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư trong năm 2022?
Bà Nguyễn Hoài An: Các ngành hàng đặc biệt là nhóm ngành vui chơi, giải trí dự kiến sẽ được mở cửa trở lại trong năm 2022 góp phần vào sự phục hồi của thị trường trong năm tới.
Bên cạnh đó, nhu cầu tiêu dùng trong nước vẫn đang trên đà tăng trưởng từ trước dịch bệnh, và nhu cầu dồn nén của người tiêu dùng trong hai năm trở lại đây do những đợt giãn cách kéo dài.
Đây sẽ là những yếu tố hỗ trợ tích cực cho hai phân khúc nhà phố và mặt bằng bán lẻ hồi phục trong năm 2022.
PV: Với câu chuyện làm sao để có thể hấp dẫn người thuê mặt bằng, người thuê nhà phố hậu dịch, theo bà có cần những giải pháp nào như: giảm giá thuê, giảm tiền dịch vụ để thu hút khách thuê trong năm 2022?
Bà Nguyễn Hoài An: Trước những khó khăn trong hai năm vừa qua, các chủ nhà, chủ đầu tư TTTM hiện nay đã linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê nhằm giữ chân khách thuê hiện tại và thu hút các khách thuê mới. Các chính sách cho thuê rất đa dạng từ miễn, giảm tiền thuê, phí dịch vụ trong thời gian phải đóng cửa, ngừng hoạt động hay chuyển từ hình thức giá thuê cố định sang chia sẻ doanh thu, hỗ trợ tiền hoàn thiện mặt bằng, giãn tiến độ thanh toán tiền thuê,…
Sự linh hoạt và cam kết đồng hành của chủ nhà là các yếu tố quan trọng để hấp dẫn và hỗ trợ khách thuê, đặc biệt trong giai đoan khó khăn.
PV: Bà dự báo như thế nào về nguồn cung và giá cho thuê mặt bằng bán lẻ và nhà phố trong năm 2022?
Bà Nguyễn Hoài An: Từ năm 2022 trở đi, các thị trường chính như Hà Nội và TP. HCM dự kiến sẽ có nhiều dự án mới được phát triển bởi các chủ đầu tư có kinh nghiệm, sẽ giúp thị trường bán lẻ sôi động hơn trong thời gian tới.
Nếu không có những gián đoạn đáng kể, nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong năm 2022 dự kiến sẽ đạt trên 200.000 m2 sàn tại Hà Nội và TP. HCM, vượt xa diện tích nguồn cung mới được đưa vào thị trường trong các năm 2020, 2021.
Mặt bằng giá thuê nói chung trong năm 2022 dự kiến sẽ duy trì mức ổn định song song với việc các hoạt động kinh doanh được kì vọng sẽ dần mở cửa trở lại tại các thành phố lớn, cũng như việc các khách thuê bước vào giai đoạn kinh doanh mới, sau giai đoạn tái cơ cấu và điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh để thích nghi với tình hình mới.
Với việc nhu cầu mua sắm bị dồn nén trong hai năm vừa qua và tiến độ tiêm chủng khả quan, lượng khách hàng đến với các TTTM dự kiến sẽ hồi phục trong thời gian tới, đặc biệt là các dự án có quy mô, nằm gần khu dân cư hoặc đã có tên tuổi trên thị trường. Điều này sẽ là tiền đề để giá thuê có sự hồi phục trong năm 2022.
Sau những diễn biến bất lợi của dịch bệnh trong năm 2020 - 2021, thị trường bán lẻ được kì vọng sẽ phục hồi trong năm 2022, trên nền tảng nhu cầu tiêu dùng tăng trưởng trở lại, cũng như kì vọng về việc dịch bệnh và các biện pháp kiểm soát dịch sẽ không gây nhiều xáo trộn như trong các năm 2020 - 2021.
PV: Ngoài ra, bà có dự báo như thế nào về sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung và những phân khúc khác trong năm 2022?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong nửa cuối 2021 và 2022, các mảng bất động sản nhà ở, văn phòng vẫn tiếp tục trong quá trình phục hồi khả quan, bên cạnh đó còn có sự phát triển của mảng thị trường khu công nghiệp tại nhiều tỉnh thành.
Hiện nay Chính phủ đang đẩy mạnh việc đầu tư hạ tầng và đây là yếu tố then chốt giúp định hình thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Các dự án thành phần thuộc dự án cao tốc Bắc - Nam đang được tích cực triển khai giúp tăng cường kết nối thuận tiện giữa các địa phương, mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng cho các khu vực đô thị vệ tinh cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.
Mảng bán lẻ và bất động sản nghỉ dưỡng dù phải đối diện với các khó khăn thách thức trong thời gian qua, tốc độ tiêm chủng vắc xin được đẩy nhanh tại Việt Nam cũng như kế hoạch mở cửa lại đường bay quốc tế trong tương lai gần sẽ là đòn bẩy phục hồi cho các mảng thị trường này. Nhu cầu dồn nén trong thời gian qua từ phía người tiêu dùng sẽ là động lực để hai mảng thị trường này từng bước quay trở lại đà tăng trưởng.
Trân trọng cảm ơn bà!
