HoREA đề xuất sửa luật công nhận hoạt động cho thuê căn hộ theo giờ, ngày là hợp pháp
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất sửa Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS để công nhận hoạt động cho thuê căn hộ theo giờ, ngày là hợp pháp. Cùng với đó, HoRea vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề nghị xây dựng khung pháp luật để quản lý hiệu quả hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn.
HoREA nhấn mạnh: "Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa tiên lượng, nên chưa có khung pháp luật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ngắn hạn theo giờ, theo buổi, ngày, vài ngày hoặc 1 - 2 tuần".
Mặt tích cực của phương thức cho thuê nhà ngắn hạn sử dụng dịch vụ Airbnb là thu hút khách du lịch quốc tế và trong nước, có triển vọng tăng trưởng cao trong tương lai.
Phương thức “chia sẻ phòng thuê” thông qua sử dụng dịch vụ Airbnb giúp khai thác hiệu quả tài sản nhà ở, nhất là các phòng ở dôi dư, hoặc các căn hộ trong các khu vực có nhiều khách vãng lai, khách du lịch.
Dù có nhiều mặt tích cực nhưng Airbnb cũng tồn tại nhiều hạn chế, tiêu cực như chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để quản lý, điều chỉnh hoạt động kinh doanh theo phương thức "chia sẻ phòng thuê" thông qua sử dụng dịch vụ Airbnb, dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực như làm thất thu ngân sách Nhà nước; ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, thậm chí có những trường hợp sử dụng nhà thuê sử dụng dịch vụ Airbnb để hoạt động tội phạm.
Cũng theo HoREA, khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”, nhằm mục đích không “làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư” nhưng cụm từ “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” chưa được Luật Nhà ở giải thích cụ thể.
Trong khi đó, Điều 10 Luật Nhà ở quy định “Quyền của chủ sở hữu nhà ở” được “cho thuê” nhà ở và Điều 121 Luật Nhà ở quy định bên cho thuê nhà và bên thuê nhà được thỏa thuận về thời hạn cho thuê, có nghĩa là bao gồm cả trường hợp cho thuê ngắn hạn.
“Ngoài ra, còn có việc không cho phép đăng ký kinh doanh khởi nghiệp tại căn hộ chung cư (đối với cả các doanh nghiệp “siêu nhỏ” có dưới 5 lao động và sử dụng công nghệ thông tin, không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng) đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu căn hộ chung cư”, HoREA nhấn mạnh.
Để giải quyết những tồn tại của hình thức cho thuê căn hộ theo giờ, HoREA đưa ra kinh nghiệm của các nước quản lý hoạt động "chia sẻ phòng thuê" như người cho thuê nhà theo phương thức "chia sẻ phòng thuê Airbnb" phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế. Người cho thuê nhà theo phương thức "chia sẻ phòng thuê Airbnb" chỉ được cho thuê nhà trong một khoảng thời gian nhất định trong năm, theo thỏa thuận với chính quyền địa phương hoặc với cư dân bị ảnh hưởng.
Cho thuê nhà theo hình thức "chia sẻ phòng thuê" có thời hạn cho thuê ngắn, trong đó có cho thuê căn hộ chung cư, là phương thức cho thuê nhà mới, sử dụng dịch vụ Airbnb, phù hợp với "nền kinh tế chia sẻ", chắc chắn sẽ phát triển rất mạnh trong thời gian tới, cùng với sự phát triển của khoa học, công nghệ, nhất là công nghệ số. Do vậy, không thể tiếp tục quản lý theo kiểu "tư duy cũ, không quản được thì cấm", mà cấm cũng không được, vì đây là nhu cầu thực tế của cuộc sống, có "cầu" thì tất có "cung".
Từ những thực tiễn và kinh nghiệm, HoREA đã đưa ra 4 kiến nghị:
Thứ nhất, đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 công nhận hoạt động cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn (theo giờ, buổi, ngày, vài ngày, hoặc 1-2 tuần…) là hoạt động kinh doanh hợp pháp.
Thứ hai, đề nghị quy định người cho thuê nhà, cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định pháp luật.
Thứ ba, đề nghị xem xét phương án quy định thời gian trong năm mà người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn được hoạt động kinh doanh cho thuê.
Thứ tư, đề nghị xem xét phương án quy định người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn, có nghĩa vụ đóng góp (bổ sung) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, do hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ngắn hạn dẫn đến làm gia tăng khối lượng công tác và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
"Khẩu vị" mới của giới đầu tư bất động sản
Ở góc nhìn lạc quan, những người trong cuộc vẫn dự báo tín hiệu tốt về thị trường BĐS giai đoạn cuối năm. Đây cũng là thời điểm chủ đầu tư sẵn sàng với việc "xuống tiền" dĩ nhiên vẫn còn tâm lý thận trọng.
Ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land cho biết, dù dịch bệnh nhưng một số dự án căn hộ của chủ đầu tư uy tín vẫn ra hàng khá tốt. Một năm đứng nhìn đại dịch những chủ đầu tư địa ốc đã cảm thấy "khó chịu". Theo đó, từ giờ đến cuối năm có thể là thời điểm để họ phải giải ngân. Người mua cũng thấy được sự nhộn nhịp trở lại của thị trường bất động sản diễn ra ở giai đoạn cuối năm nay nên họ càng có động lực.
"Sản phẩm thời điểm này phải thật sự tốt từ các CĐT lớn và uy tín hoặc tại vi trí đắt địa thì khách hàng mới đầu tư. Đó cũng là một sự khác biệt trong khẩu vị của NĐT so với thời điểm chưa dịch", ông Bình nhấn mạnh.
Còn theo nhận định của ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng Văn Phòng Hội Môi Giới Bất Động Sản Việt Nam - KV Miền Nam, từ đầu năm đến nay Việt Nam chúng ta trải qua hai đợt dịch bệnh Covid-19, do đó ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Nhưng với sự kiểm soát dịch Covid-19 rất tốt của Chính phủ cùng với nhu cầu cầu rất lớn của các nhà đầu tư, của những người có nhu cầu thật mà nguồn cung từ đầu năm đến nay lại thiếu trầm trọng. Do đó, thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại từ khoảng cuối quý III/2020 và phát triển vào quý IV/2020. Ngoài ra, hàng loạt dự án chưa dám ra hàng trong những thời điểm dịch bệnh sẽ rục rịch tung ra ở thời điểm này nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
"Nhu cầu thật về nhà ở rất lớn, nguồn cung thì hạn chế. Trong giai đoạn này phân khúc BĐS nhà ở như căn hộ có giá bán từ 2 - 3 tỉ đồng ở các quận gần trung tâm hoặc căn hộ có giá dưới 1,5 tỉ đồng ở các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TP HCM hay đất nền dự án, nhà phố được quy hoạch bài bản kết nối hạ tầng giao thông tốt sẽ vẫn hút người mua", ông Hùng nhận định.
Với nhà đầu tư BĐS vẫn được đánh giá là kênh đầu tư và sinh lời an toàn trong dài hạn. Dó đó, theo ông Hùng đây là thời điểm thích hợp nhất và cơ hội cho nhà đầu tư và người có có nhu cầu thực chọn lựa và tìm kiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu.
Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS cuối năm sẽ nhộn nhịp hơn.
Hà Nội: Nghịch lý giá đất ven đô
Thị trường bất động sản Hà Nội bắt đầu xuất hiện tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất tại các quận, huyện ven đô lên cao sau khi đợt dịch thứ hai tạm lắng xuống. Điều này đã làm chùn bước chân của các nhà phát triển bất động sản.
Tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2 - 3 năm trở lại đây rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước từ từ nhỏ giọt cung cấp sản phẩm cho thị trường bất động sản TP Hà Nội.
Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cho biết, trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2 ngàn sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ cho một thành phố có gần mười triệu dân.
Thị trường cũng xuất hiện nghịch lý giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.
Chất lượng các dự án ở Hà Nội đi sau thị trường phía Nam
Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý III/2020 của Savills cho thấy, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 29.200 căn hộ, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%, khoảng 3.100 căn hộ mở bán mới, nguồn cầu giảm trong đó nhu cầu căn hộ bình dân tăng nhanh trong thời gian qua.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng: "Thị trường Hà Nội tiếp tục nhạy cảm về giá và bất ổn với việc thiếu nguồn cung hạng A. Tuy nhiên, khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường sẽ phục hồi hoàn toàn nhờ tăng trưởng kinh tế và dân số trong dài hạn".
Ghi nhận xu hướng các chủ đầu tư TP HCM có mong muốn đầu tư tại Hà Nội, bà Hằng cho rằng không chỉ thu hút các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang dành sự quan tâm đặc biệt với thị trường Hà Nội.
Theo Savills, có 3 yếu tố chính khiến thị trường Hà Nội trở thành một thị trường tiềm năng.
Thứ nhất: Pháp lý là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư yên tâm.
Thứ hai: Các nhà đầu tư TP HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư Hà Nội.
Thứ ba: Bản thân các chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với các nhà đầu tư tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn có thể đáp ứng đc kỳ vọng của chủ đầu tư.
Hiện nay, những thành công của các chủ đầu tư từ TP HCM tại thị trường Hà Nội vẫn còn là một câu hỏi lớn. Phân tích sâu hơn, bà Hằng cho biết: "Các chủ đầu tư từ TP HCM sẽ cân nhắc tâm lý khách hàng là một trong những thách thức lớn, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, cụ thể là về giá. Tại TP HCM, những dự án tại trung tâm thành phố có thể lên đến và trên 10.000 USD/ m2. Tuy nhiên, ở Hà Nội, những dự án như vậy rất là ít và rất khó bán. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, tuy nhiên, thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư".
Cũng theo dữ liệu của Savills Việt Nam trong Quý III/2020, TP HCM vẫn giữ vị thế là một thị trường hấp dẫn, ghi nhận mức tăng trưởng tích cực và sôi động hơn khi cơ sở hạ tầng dần được hình thành, thu hút sự hứng thú của cả các chủ đầu tư trong nước, quốc tế, và đặc biệt là sự mở rộng sang các địa phận lân cận.
