Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Vì sao vẫn mừng ít lo nhiều?

Sau gần 1 tháng thông tư 11/2022/TT-NHNN chính thức có hiệu lực, câu chuyện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai vẫn là vấn đề được quan tâm bởi bối cảnh doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn, quy định bảo lãnh sẽ tạo ra những phản ứng với thị trường.

***

Trước đó Reatimes đã thông tin, từ ngày 1/4/2023, thông tư 11/2022/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định cụ thể về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. 

Nếu tính từ “cột mốc” Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán một dự án nào đó, phải thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng thương mại cho khách hàng thì chính sách này đã tồn tại gần một thập kỷ.

Bên cạnh những lo ngại về một số bất cập vẫn tồn tại trong quá trình triển khai và thực thi từ nhiều năm nay như: Chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng chây ì không thực hiện đền bù, người mua vì ngại thủ tục kiện tụng phức tạp mà đành “tặc lưỡi cho qua”,... thì việc quy định mới chính thức có hiệu lực khi thị trường đang trong giai đoạn khó khăn cũng khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua e ngại.

Mặt khác, hiện nay hầu như các nhà băng đều “một mình một ngựa” khi vừa là bên giải ngân cho doanh nghiệp thực hiện dự án, vừa là bên phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, giới chuyên môn cho rằng, ngoài bảo lãnh từ phía ngân hàng, cần có thêm các bên khác tham gia cùng hoặc giữ vai trò chứng kiến, giám sát công tác bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. 

Trước nhiều luồng ý kiến về quy định mới, để độc giả có góc nhìn đa chiều, Reatimes tiếp tục ghi nhận ý kiến từ chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc.

"Chưa hẳn ngân hàng đã là bên được hưởng lợi nhiều nhất"

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đánh giá, quy định về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (thông tư 11/2022/TT-NHNN) là chính sách tốt và cần thiết giúp đảm bảo quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà trước những dự án ảo.

Tuy nhiên, theo ông Điệp, để phát huy triệt để tính hiệu quả của quy định này khi áp dụng vào thực tiễn cũng như đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong công tác thực hiện thì nên có thêm sự tham gia của một hoặc một số cơ quan độc lập nhằm chứng kiến, giám sát việc bảo lãnh. Chẳng hạn như những đơn vị bảo hiểm hay một số quỹ bất động sản.

Lý do khiến Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nêu lên kiến nghị như vậy là bởi đây là một thực trạng đã tồn tại từ lâu.

“Hiện nay, một số doanh nghiệp lớn có “sân sau” là ngân hàng, nói cách khác, không ít doanh nghiệp và nhà băng gần như về một phe với nhau. Bởi vậy, nếu ngân hàng công minh thì không sao, nhưng nếu để xảy ra tình trạng lợi ích nhóm trong vấn đề bảo lãnh thì cực kỳ nguy hiểm và người dân lại là bên phải chịu thiệt”, ông Điệp phân tích.

Tuy nhiên, ngoài một số ít doanh nghiệp như trên thì đại bộ phận các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng vẫn phải vay vốn của ngân hàng. Do đó, hiện tượng “sân sau” cũng chỉ là một phần và như “con sâu làm rầu nồi canh”.

“Đích đến cuối cùng của quy định vẫn là để giúp hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người dân. Phải làm sao để tất cả doanh nghiệp có thể cạnh tranh một cách công bằng, khi đó giá thành nhà ở bán ra cho người dân mới hạ xuống”, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, giải pháp quan trọng nhất để quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phát huy hiệu quả vẫn là phải có lộ trình thực hiện rõ ràng cùng quy định chặt chẽ. Khi đó, mới có thể triển khai bảo lãnh một cách hợp tình, hợp lý cho tất cả các bên tham gia. Trong quá trình thực hiện cũng cần triển khai quy định một cách từ từ, tránh tình trạng siết chặt dồn dập khiến các doanh nghiệp bị sốc nhiệt.

Ở khía cạnh khác, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế lại bày tỏ lo ngại khi nếu có thêm sự tham gia của những bên khác ngoài ngân hàng thương mại thì việc thực hiện bảo lãnh sẽ trở nên khó khăn và phức tạp hơn rất nhiều.

“Ngoài ngân hàng, đơn vị nào sẵn sàng đứng ra để bảo lãnh? Khi trực tiếp cho chủ đầu tư vay vốn, ngân hàng có thể định giá được giá trị tài sản. Từ đó, thông qua việc bảo lãnh dự án, doanh nghiệp cũng có thêm ràng buộc và áp lực phải cố gắng vượt qua thách thức để thi công đúng hạn, kịp có sản phẩm đưa ra thị trường. Do đó, theo tôi việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nên để các ngân hàng thương mại thực hiện theo cơ chế thị trường”, ông Thịnh phân tích.

Thông qua việc bảo lãnh, ngân hàng thương mại được hưởng một chút quyền lợi. Tuy nhiên, rủi ro mà họ phải gánh vác cũng rất lớn, thậm chí, một số ngân hàng còn không muốn cho doanh nghiệp vay khi lãi suất đem lại cũng không phải là quá lớn để cố đánh đổi nếu đặt lên bàn cân với những rủi ro mà ngân hàng có thể gặp phải. Vì vậy, chưa hẳn ngân hàng đã là bên được hưởng lợi nhiều nhất khi bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, ở một số nước phát triển cũng đã có tồn tại việc bên bảo hiểm tham gia cùng trong vấn đề bảo lãnh. Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thức này ở Việt Nam thì còn phải xem xét kỹ lưỡng về tính hiệu quả. Nói một cách thẳng thắn, việc bảo lãnh cho doanh nghiệp bất động sản để đẩy nhanh tiến độ thi công và bàn giao sản phẩm cho người trung gian cũng là vấn đề lớn.

“Xét về mặt tích cực, bản chất của quy định bảo lãnh này là hợp lý và rất tốt khi đảm bảo việc người mua nhà trên giấy sẽ nhận được nhà đúng như lịch hẹn. Vấn đề quan trọng là áp dụng quy định như thế nào? Quy định đưa ra phải cụ thể, rõ ràng; đảm bảo tính công khai, minh bạch; sát với thực tế nhằm đem lại hiệu quả khi người dân đã bỏ những đồng tiền mồ hôi xương máu để mua tài sản hình thành trong tương lai”, ông Thịnh nhấn mạnh.

PGS.TS Đinh Trọng cũng cho rằng, cần siết chặt thêm các quy định để các bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh. Người mua nhà phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng để được đảm bảo quyền lợi. Ngoài ra, cần có chế tài đối với chủ đầu tư chậm tiến độ, chậm bàn giao nhà hoặc quy định phải có trách nhiệm bồi thường các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao và bồi thường thiệt hại khác (nếu có). Bên cạnh đó, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao sổ hồng cho người dân.

Doanh nghiệp lâm vào cảnh "khó chồng thêm khó"

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 56) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Điều 27) đều quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Như vậy, quy định này đã có từ lâu nhưng nhiều chủ đầu tư “không thể thực hiện” và không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân nhiều doanh nghiệp đưa ra là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp là rất khó khăn.

Do vậy, trên thực tế khi mua nhà, chủ đầu tư thường đưa cho khách hàng hai lựa chọn: Có hoặc không bảo lãnh ngân hàng và nếu có bảo lãnh giá sẽ cao hơn.

Thông tư 11/2022/TT-NHNN cũng tiếp tục nhấn mạnh, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Đáng chú ý là số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Như vậy, thông tư mới vẫn yêu cầu bắt buộc dự án phải có bảo lãnh từ ngân hàng trước khi bán nhưng với những vướng mắc trước đó từ thông tư cũ chưa được giải quyết, cùng với những thủ tục hành chính ngày càng khắt khe từ phía ngân hàng sẽ khiến doanh nghiệp “khó chồng thêm khó”: Khó vay thêm vốn tín dụng từ ngân hàng, năng lực tài chính không đủ điều kiện thực hiện vay tín chấp và tổng chi phí bảo lãnh một dự án là rất lớn (1 – 2%/giá trị căn hộ, nếu cả dự án có 1.000 căn thì chi phí bảo lãnh rất lớn).

Có thể thấy, xét về bản chất chính sách, quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đều nhận được những đánh giá tích cực của nhiều chuyên gia. Tuy nhiên, xét về thời điểm chính thức thi hành quy định, nhiều người không khỏi lo ngại thị trường bất động sản còn chưa kịp hồi phục đã lại khó chồng khó.

Ông Nguyễn Thế Điệp không giấu nổi sự lo ngại cho sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp địa ốc trong những tháng ngày sắp tới: “Nhìn vào thực tế hiện nay có thể thấy doanh nghiệp đang cực kỳ khó khăn và chật vật về thủ tục pháp lý, dòng vốn... Do đó, tôi cho rằng nếu bắt buộc phải thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai ở thời điểm này thì sẽ đụng chạm đến lằn ranh sinh - tử của rất nhiều doanh nghiệp, đây chẳng khác nào một “cú đấm knock - out” đối với cả doanh nghiệp lẫn thị trường bất động sản”.

Theo ông Điệp, trong bối cảnh hiện giờ, khi dòng vốn tín dụng vẫn đang bị thắt chặt, đà hồi phục của toàn ngành bất động sản chưa thực sự rõ nét, nếu như phải đón nhận thêm quy định bắt buộc về bảo lãnh nhà ở này thì kịch bản tồi tệ nhất là thị trường "chết" hoàn toàn có thể xảy ra.

Chỉ số ít doanh nghiệp sở hữu nguồn lực tài chính lớn mạnh thì mới có thể tiếp tục tồn tại và khoảng 70 - 80% doanh nghiệp còn lại có thể lâm vào tình cảnh "hấp hối".

Vì vậy, ông Điệp cho rằng", việc quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chính thức có hiệu lực thi hành từ tháng 4 là chưa phù hợp về mặt thời điểm. Quy định nên có độ trễ khoảng từ 6 tháng đến 1 năm để các doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị.

Vẫn biết là thông tư 11/2022/TT-NHNN được ban hành từ ngày 30/9/2022, tức 6 tháng trước khi chính thức có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, các chính sách khi đưa ra cần phù hợp với thực tiễn, đúng với ý nguyện lòng dân và thiết thực với cuộc sống thì mới có thể đạt được mục tiêu.   

Ông Nguyễn Thế Điệp đã có sự so sánh về hệ lụy xấu khi chính sách được đưa ra trong bối cảnh không phù hợp của quy định bảo lãnh nhà ở nằm trong Thông tư 11/2022/TT-NHNN lần này với Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ.

Cụ thể, Nghị định 71 có hiệu lực thi hành từ ngày 8/8/2010. Với quy định này lúc đó, khoản 5, điều 16 về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đã nêu rõ: Đối với những dự án phát triển nhà ở tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành phố, thị xã thì chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền chưa xây dựng nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân mà chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng nhà ở để bán theo quy định của Nghị định này; đối với những trường hợp khác thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, thời điểm đó các doanh nghiệp cần làm hạ tầng xong mới được phép bán. Theo ông Điệp chia sẻ, lập tức 95% doanh nghiệp đã rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, thị trường bất động sản đang ở trạng thái tốt đã trở nên nặng nề và phải mất nhiều năm sau mới hồi phục trở lại.

"Như vậy trong quá khứ, khi chính sách được ban hành trong bối cảnh không phù hợp đã để lại những hệ lụy xấu cho cả thị trường chung. Chúng ta nên nhìn vào đó để rút ra bài học", ông Điệp nhận định. 

Chưa kể trên thực tế, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam gần như chính là hoạt động cho vay. Khoảng 90% doanh nghiệp hoặc phải đi vay để huy động vốn; hoặc có các hoạt động liên doanh, liên kết; hoặc có sự hợp tác với nhiều bên khác;... nên gần như không đủ điều kiện để thực hiện bảo lãnh.

Ông Điệp cũng bày tỏ mong muốn: “Cơ quan quản lý phải cân nhắc rất kỹ càng trước khi ban hành chính sách, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Lý do bởi bất động sản là ngành nghề rất đặc biệt, chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế của cả nước. Do đó, nếu để thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh đóng băng thì sẽ kéo theo rất nhiều ảnh hưởng xấu đến hàng trăm ngành nghề khác. Tiêu biểu như các lĩnh vực tài chính, ngân hàng, vật liệu xây dựng, du lịch... Nói chung, tất cả các ngành nghề trụ cột trong nền kinh tế đều không thể tránh khỏi liên lụy”. 

Không có bảo lãnh nào tốt bằng việc người mua thông minh

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, mặc dù có quy định song trên thực tế từ năm 2015 đến nay, không có một con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu ngân hàng bảo lãnh đã được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Theo chuyên gia, phát hành bảo lãnh là một chuyện nhưng thực hiện bảo lãnh là chuyện khác. Khi thực hiện bảo lãnh, ngân hàng phải xem xét có những điều kiện gì ở trong giao dịch không khớp với hợp đồng, không khớp với bảo lãnh, nếu tìm được thì ngân hàng có quyền từ chối bảo lãnh bởi chủ đầu tư đã không thực hiện đúng các điều kiện. Tại thời điểm này, chúng ta không biết được có bao nhiêu bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp và ra tòa án sẽ được xử lý như thế nào?

So sánh câu chuyện này với thị trường Mỹ, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, ở Mỹ sẽ không có chuyện ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư. Nhà ở sẽ phải hình thành đúng tiến độ. Bởi vì ở đó, các chủ đầu tư không được huy động vốn từ người dân. Nếu người dân muốn đóng cọc trước, thì phải đóng vào tài khoản phong tỏa mà chủ đầu tư không được phép sử dụng cho đến khi hoàn thành, chuẩn bị giao nhà. Lúc bấy giờ, chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà đồng ý cho giải tỏa tài khoản đó để chủ đầu tư trả cho ngân hàng. Ngân hàng giải chấp rồi chuyển quyền sở hữu từ ngân hàng và chủ đầu tư qua cho người mua nhà.

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, nước Mỹ quy định các chủ đầu tư chỉ có thể đi vay ngân hàng, không được quyền huy động vốn của người dân thì sẽ không gặp rủi ro. Người dân có thể dùng vốn của mình hoặc đi vay ngân hàng để mua nhà theo hình thức “tiền trao cháo múc”.

Theo đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu khuyến cáo, ngoài việc xem xét những dự án có chứng nhận của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cũng phải tìm hiểu năng lực chủ đầu tư cũng như ngân hàng đứng ra bảo lãnh thông qua Ngân hàng Nhà nước. Những khách hàng có tài khoản trong một ngân hàng nào đó có thể tận dụng vai trò khách hàng để tìm hiểu bảo lãnh của từng ngân hàng đó hoặc những ngân hàng khác.

LS. Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, nếu không nhận xét là tất cả thì cũng là đa số người mua nhà gần như không đọc và không tìm hiểu kỹ hợp đồng mua bán, hoặc nếu có đọc thì chỉ đọc một vài điểm cơ bản như thời hạn nhận nhà, tiến độ trả tiền… Họ quá chủ quan khi chấp nhận thực hiện một giao dịch mà sau đó họ không thể kiểm soát được.

“Pháp luật hiện nay có nhiều quy định để bảo vệ người mua nhà. Tuy nhiên, việc bảo vệ đó có được thực hiện tốt hay không còn căn cứ vào việc người dân sử dụng quyền đó như thế nào? Đa số người mua nhà hiện nay tự đưa mình vào tình thế khó, khi ký vào hợp đồng rồi sau đó mới đi kêu cứu!”, LS. Trương Anh Tuấn nói.

Theo luật sư, khi có tranh chấp, toà án sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán đã ký giữa hai bên. Nhưng khi người mua nhà tự ký vào những văn bản không đảm bảo quyền lợi của mình thì sau đó rất khó để đấu tranh bảo vệ quyền lợi.

“Nếu người mua nhà biết sử dụng công cụ pháp luật để bảo vệ mình thì tôi tin chủ đầu tư làm ăn chụp giật sẽ rất khó khăn trong việc chiếm dụng vốn, sai phạm xây dựng… để làm thiệt hại đến quyền lợi người mua nhà”, LS. Tuấn nhận định.