Nghẽn vốn và thủ tục hành chính khiến nhiều dự án "mắc cạn"

 Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức, nhất là nhiều dự án đang mắc ở dòng vốn cũng như thủ tục hành chính.

Việc chấn chỉnh bất cập là cần thiết nhưng không nên để thị trường bất động sản ngưng trệ. Các chuyên gia đặc biệt lưu ý hai trọng tâm của quản lý Nhà nước là duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính cho thị trường quan trọng này.

"THIÊN LA ĐỊA VÕNG" THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

Tại "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì chiều 14/7, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đã báo cáo tóm tắt về thực trạng, hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản hiện nay. Đáng chú ý, trong đó, những nốt trầm của thị trường đang đến từ những vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính, pháp lý và nguồn vốn đầu tư.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, trong những năm qua, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện. Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành đã tạo các điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Đây là cơ sở để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý và có tác động lớn đến sự vận hành của thị trường bất động sản bằng hệ thống các quy phạm pháp luật, xác lập khung pháp lý đồng bộ, thống nhất cho sự vận hành của thị trường.

Không phủ nhận vai trò của thủ tục hành chính, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng sự phức tạp của các thủ tục hành chính đang khiến doanh nghiệp bất động sản mệt mỏi trong quá trình làm dự án.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, vì thị trường bất động sản vốn phức tạp, lại thêm thủ tục hành chính rườm rà nên chỉ có những chủ đầu tư thực sự có kinh nghiệm và tài chính mới trụ lại được.

Ông Điệp nêu rõ, theo quy định của Luật Xây dựng 2014 đang có hiệu lực thi hành, trình tự đầu tư xây dựng dự án bao gồm chuẩn bị, thực hiện và đưa vào khai thác sử dụng. Thế nhưng, chỉ riêng ở khâu “khởi động”, một dự án đã phải “cõng” hàng chục quy trình, con dấu. Thông thường, chủ đầu tư sẽ phải đi gõ cửa xin dấu từ qua nhiều cấp từ huyện, tỉnh, Trung ương. Thậm chí, doanh nghiệp kiên trì gõ cửa chưa chắc thành công do ách tắc ở thủ tục hành chính, pháp lý.

“Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đau đáu với việc làm sao để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục, bởi trong xây dựng, thời gian là vàng. Những doanh nghiệp có tiềm lực thường xây dự án nhanh, có thể hoàn thiện chỉ trong 2 năm. Họ chịu ít rủi ro trong việc tăng giá nguyên vật liệu, lãi suất, giá vốn và tăng uy tín rất lớn trên thị trường nhà ở, căn hộ. Nếu nhanh thì thắng lợi chồng thắng lợi, còn ách tắc thì vô cùng cay đắng!”, ông Điệp chia sẻ.

Thông tin cụ thể hơn, ông Điệp cho biết nút thắt lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay nằm ở Nghị định 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định 31 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư. Hệ lụy là cán cân cung - cầu đang mất cân bằng.

“Hiện có hơn 400 dự án ở cả Hà Nội và TP.HCM đang vướng vào quy định chuyển đổi đất nông nghiệp. Luật Nhà ở không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Điều này khiến các dự án chưa có đất ở không thể triển khai, rất lãng phí trong bối cảnh cung chưa đủ cầu. Hơn nữa, dự án càng “om” giá vốn càng cao sẽ đẩy giá bán lên, nhưng cả người mua và doanh nghiệp đều chịu thiệt”, ông Điệp nêu ý kiến.

Bên cạnh đó, vấn đề định giá đất cũng là nút thắt gây ách tắc cho các dự án bất động sản. Nhà nước đang yêu cầu định giá đất theo giá thị trường, nhưng thực tế chưa có một quy chuẩn nào quy định rõ.

“Vậy thì căn cứ vào đâu để định giá? Định giá thấp thì sợ phạt, định giá cao thì không ai muốn. Nếu để hai bên tự thỏa thuận thì sau vài tháng cơ quan công quyền vẫn chưa có câu trả lời. Việc mua bán khó khăn thì thị trường thanh khoản thấp là đương nhiên”, ông Điệp lý giải.

Nhìn nhận ở góc độ tổng thể, trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, trong năm 2021 và đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành hàng loạt Nghị định, hướng dẫn liên quan để tháo gỡ khó khăn và đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo hành lang thông thoáng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản vẫn rất phức tạp, vì là tập hợp của rất nhiều Luật, Nghị định, Thông tư, hướng dẫn chồng chéo, thậm chí là mâu thuẫn, nên doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian trong việc chuẩn bị hồ sơ dự án. Có khi doanh nghiệp hụt hơi với rào cản thủ tục hành chính nên không vượt qua được quy định dự án sau 12 - 24 tháng không triển khai được thì thu hồi.

“Để triển khai một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải đi qua nhiều bước với hàng chục thủ tục lớn nhỏ khác nhau. Nhìn qua thì các thủ tục này đều được quy định cụ thể, nhưng tính chất rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, nhiều cơ quan giải quyết chứ không có đầu mối cụ thể. Vậy nên, doanh nghiệp có khi “rối như tơ vò” còn địa phương thì lúng túng", ông Thịnh nhìn nhận.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2021 có 172 dự án bằng 60% số dự án trong năm 2020. Trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22, bằng 47% so với quý trước và bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54 ngàn căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Theo các chuyên gia, những rắc rối trong thủ tục hành chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc thị trường bất động sản không hấp thụ được vốn. Nhiều dự án bất động sản không giải ngân được do vướng mắc thủ tục hành chính. Doanh nghiệp có tiền cũng không biết đổ về đâu khi dự án chưa thông suốt.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường bất động sản rất nhạy cảm với vốn. Nếu vốn ngừng chảy thì thị trường này sẽ bị tê liệt mặc dù vốn đọng trong các hàng hóa bất động sản là rất lớn.

“Có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái chặt chẽ hơn trong việc cho vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản, khi tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm cao hơn so với vốn tăng trưởng chung trong nền kinh tế quốc dân. Tuy đây không phải là động thái “siết” vốn như nhiều người nhìn nhận, nhưng cũng đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Thịnh nêu vấn đề.

Bên cạnh vốn vay ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng là một công cụ huy động vốn phổ biến, phù hợp với tính chất trung và dài hạn của lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường này có chững lại do sai phạm trong phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản. Các thông tin tiêu cực đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường trái phiếu, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và “liên lụy” đến nhiều doanh nghiệp bất động sản chân chính.

Từ hàng loạt bất cập trong thủ tục hành chính đến nguồn vốn ngày càng hạn hẹp, nhiều chuyên gia lo ngại thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng đi xuống. Vậy nên, cần thiết phải đơn giản hóa thủ tục hành chính, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cũng như khơi thông các nguồn vốn khác nhằm “sốc” lại thị trường.

NGHẼN VỐN, THỊ TRƯỜNG TIẾP TỤC THIẾU NGUỒN CUNG

Tính từ cuối quý II tới nay dòng vốn vào bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, trước đó là câu chuyện phát hành trái phiếu, tiếp theo là việc kiểm soát tín dụng từ hệ thống ngân hàng.

Theo dữ liệu của FiinGroup, tính đến hết tháng 6/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận giá trị phát hành đạt 27,8 nghìn tỷ đồng trên thị trường sơ cấp, giảm hơn 28% so với tháng trước và giảm gần 72% so với cùng kỳ. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180 nghìn tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2022 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% số đợt trong quý I, tương ứng với giá trị gần 8,6 nghìn tỷ, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Sự suy giảm mạnh luồng vốn khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục rơi vào hoàn cảnh khó khăn, dự án bị đình trệ, tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng khiến cho giá nhà leo thang. Bên cạnh đó, nguy cơ đứt gãy chuỗi cung cứng trên thị trường bất động sản cũng gián tiếp gây ảnh hưởng tới sự phát triển của nhiều ngành khác, đồng thời cũng có thể gây ảnh hưởng tới GDP chung của cả năm.

Nhìn nhận về những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp nêu ý kiến: “Chúng ta cần thay đổi tư duy, cách nhìn về thị trường bất động sản ở tầm vĩ mô. Nhiều người vẫn thiếu thiện cảm với thị trường bất động sản, nhưng điều này cần nhìn nhận công bằng, nếu thị trường bất động sản chững lại sẽ kéo theo hàng chục ngành nghề khác. Thị trường trầm lắng, chỉ số tín nhiệm thấp, chứng khoán sẽ đi xuống và nền kinh tế lập tức mất hàng tỷ USD, đồng thời chỉ số cạnh tranh để thu hút vốn nước ngoài cũng giảm sút tương ứng”.

Theo ông Điệp, Nhà nước cần điều tiết chính sách vĩ mô hài hòa: “Quan điểm của tôi là không nên cầu toàn. Ví dụ vừa rồi có những sai phạm trong huy động trái phiếu, nhưng không vì thế mà siết chặt thị trường trái phiếu, vì như vậy trong bối cảnh hiện tại doanh nghiệp sẽ thiếu vốn và ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ở tầm vĩ mô”.

Ông Điệp cho biết thêm, tầm nhìn quy hoạch của Việt Nam còn hạn chế. Có dự án không khả thi do tầm nhìn “vượt” quy hoạch, có dự án chưa kịp triển khai sau 5 - 7 năm phải thay đổi theo quy hoạch mới. Vậy nên chúng ta cần có những bài học từ quốc tế, khi dự án của họ 50 năm sau vẫn đảm bảo về mặt quy hoạch. Điều kiện Việt Nam và các nước giàu hơn là khó so sánh, song ở tầm vĩ mô, chúng ta có thể thay đổi tư duy.

Xét cụ thể, đối với hơn 400 dự án đang vướng vào quy định chuyển đổi đất nông nghiệp, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, nếu cấp cơ sở không tháo gỡ được phải đề xuất lên cấp cao hơn, trình Chính phủ để đưa ra những giải pháp tháo gỡ kịp thời. Trong điều kiện Luật Đất đai chưa sửa ngay được thì có thể đề xuất bổ sung các Nghị định hướng dẫn tháo gỡ ngay. Về lâu dài, phải nghiên cứu sửa đổi Nghị định 30/CP không cho phép chuyển đổi đất khác sang đất ở và đồng bộ dần luật pháp liên quan đến bất động sản.

Bên cạnh đó, "dễ làm khó bỏ qua" là tư duy tưởng chừng đơn giản của những người làm hành chính, nhưng sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp. Vậy nên, ông Điệp kiến nghị đối với các nhà đầu tư và dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cần thiết phải có chế tài thu hẹp thời gian hoàn thành thủ tục, sai quy định sẽ bị phạt, mới đem lại công bằng cho doanh nghiệp.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính không đơn giản nếu như chúng ta chưa có đầu mối thống nhất. Cần thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, tránh việc như hiện nay, có quá nhiều bên quản lý, dẫn đến chồng chéo làm khó doanh nghiệp. Song song với cải cách thủ tục hành chính là việc duy trì dòng vốn cho thị trường bất động sản. Tại “Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng và chỉ đạo “không siết vốn tín dụng bất động sản một cách bất hợp lý”.

Trước đó, ngày 11/7/2022, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã ký ban hành Nghị quyết 86/NQ-CP của Chính phủ về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững, trong đó có thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

Trao đổi về vấn đề vốn, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, những động thái quản lý chặt chẽ hơn của Ngân hàng Nhà nước đối với các hoạt động tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, quan trọng là hướng dòng vốn vào đúng đối tượng chứ không nên “chặn đứng” sẽ gây sốc cho thị trường.

Trước hết, ngân hàng sẽ dựa vào báo cáo tài chính, lịch sử vay nợ cùng các yếu tố liên quan tới chủ đầu tư để xem xét năng lực. Đồng thời, xem xét mức độ khả thi của dự án chuẩn bị triển khai.

"Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà ở giá rẻ, chung cư trung cấp có tốc độ tiêu thụ tốt, tầm 80 - 90%, trong khi căn hộ cao cấp chỉ ở mức 30%. Như vậy, nếu anh có lịch sử tài chính tốt và dự án khả thi, ở phân khúc nhà giá rẻ, căn hộ trung cấp dưới 25 - 30 triệu đồng/m2, thì ngân hàng sẽ cho vay ngay. Nếu anh làm chung cư cao cấp, 100 - 200 triệu đồng/m2 thì chỉ bán được cho số ít người có điều kiện tài chính. Trong bối cảnh trầm lắng như hiện nay, việc vay vốn là khó khả thi”, ông Thịnh lý giải.

Tại Hội nghị "Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" ngày 14/7/2022, Thủ tướng Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Trong đó, ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, thiếu vốn và khó vay vốn đang là vấn đề “gay go” đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong thời điểm hiện nay. Nhiều dự án đang được vay cũng phải dừng lại, gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp đang chuẩn bị triển khai dự án. Vậy nên, cần thiết phải có lộ trình cắt giảm từ từ, cho doanh nghiệp có thời gian xoay xở phương án khả thi khác.

Các chuyên gia cũng hy vọng, việc chấn chỉnh lại dòng vốn cho thị trường bất động sản, hạn chế cho vay ở phân khúc cao cấp thanh khoản thấp, sẽ dành lại nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch dư thừa, nhưng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình đang thiếu trầm trọng./.