Thị trường bất động sản 2021: Miền đất hứa
Quý III của năm 2020 đã qua đi. Trải qua hai đợt dịch Covid-19 với rất nhiều tác động tiêu cực, thị trường bất động sản nước ta vốn đã có những biểu hiện chững lại sau một chu kỳ phát triển nóng, lại càng vấp phải nhiều khó khăn, thách thức.
Số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu đều cho thấy sự sụt giảm của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh. Hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn; thị trường trầm lắng, các hoạt động đầu tư vào bất động sản cũng trở nên thận trọng hơn bao giờ hết.
Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản, trong nguy có cơ, đại dịch ập đến như một “tai họa” đối với nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, nhưng điểm tích cực của nó chính là tính cách mạng, sự thay cũ đổi mới.
Bởi đây là dịp thị trường được thanh lọc một cách tự nhiên. Các doanh nghiệp muốn trụ lại được cần tìm cách thích nghi trong bối cảnh mới, ứng dụng công nghệ vào vận hành... Những đơn vị kinh doanh yếu kém, làm ăn chộp giật và thiếu bền vững chắc chắn sẽ sớm phải rời khỏi cuộc chơi.
Ngoài ra, thay vì đầu tư, đầu cơ, người dân có nhu cầu ở thực nhiều hơn nên các nhà phát triển có thể nghiên cứu xây dựng các dự án ở thực, chất lượng cao, môi trường sống tốt. Tất cả những sự thay đổi đó khiến thị trường tốt lên từng ngày.
Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường trầm lắng do Covid-19, bất động sản vẫn là kênh thu hút đầu tư lớn nhất, chiếm 34%. Tỷ lệ này áp đảo so với các kênh đầu tư khác như gửi tiền tiết kiệm, vàng hay chứng khoán.
Điều này không khó hiểu bởi với người Việt Nam lâu nay, bất động sản luôn là một kênh tích trữ và đảm bảo giá trị tài sản. Hơn nữa, về yếu tố sinh lợi, trong suốt nhiều năm qua trên thị trường, chưa có cuộc khủng hoảng nào xảy ra khiến bất động sản giảm giá mà ngược lại vẫn tăng đều, bình quân từ 5 - 7%.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bản thân thị trường bất động sản không gặp khủng hoảng, mà do phải chịu tác động từ bên ngoài khiến thị trường chậm nhịp lại.
“Khi dịch bệnh được kiểm soát, bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực đầu tiên được khôi phục, bên cạnh đó là du lịch, trong đó có du lịch nghỉ dưỡng. Điều này đã được minh chứng sau khi đợt dịch một kết thúc. Hết giãn cách, thị trường đã nhanh chóng khôi phục các giao dịch.
Trong thời gian tới vẫn còn cửa sáng cho thị trường bất động sản nên chúng ta vẫn nên lạc quan”, ông Đính dự báo.
Đồng quan điểm từ góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cũng từng khẳng định: “Về lâu dài, bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn nhất và có khả năng sinh lời cao nhất. Trong thời gian qua, tôi không thấy bất cứ nhà đầu tư nào thua lỗ, nếu thua lỗ chẳng qua là đầu tư theo phong trào… Qua hai làn sóng dịch bệnh, tôi cũng chưa thấy dấu hiệu giảm giá hay bán phá giá nào cả. Bởi vậy, tôi tin rằng thị trường bất động sản sẽ còn rất nhiều lợi thế trong những năm tới”.
Rõ ràng, Covid-19 đã có tác động không nhỏ đến toàn bộ thị trường bất động sản, không chỉ làm thay đổi các bên tham gia vào thị trường từ người mua đến chủ đầu tư hay sàn giao dịch, mà còn hình thành nên những xu hướng đầu tư thể hiện ở một số phân khúc, địa bàn nổi bật.
Xét trên tiêu chí phân khúc, các chuyên gia nhận định, thị trường vẫn tồn tại những điểm sáng đối với bất động sản công nghiệp và logistics, bất động sản du lịch và bất động sản nhà ở.
Còn đánh giá trên tiêu chí khu vực, thị trường tiềm năng, trong khi các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã có những biểu hiện chững lại và không còn là ưu tiên hàng đầu, thì xu hướng dịch chuyển đầu tư sang những thị trường mới đang gia tăng một cách nhanh chóng, đặc biệt là những nơi có tiềm năng phát triển công nghiệp, du lịch, hạ tầng giao thông kết nối liên vùng đến các thành phố lớn.
Thực tế ghi nhận thời gian qua, những tập đoàn lớn như Vingroup, FLC, Novaland, CEO Group, Capital House… đều mở rộng triển khai dự án tại những thị trường mới như Quy Nhơn (Bình Định), Sầm Sơn (Thanh Hóa), Vân Đồn (Quảng Ninh), Hải Phòng, Quảng Ngãi, Phú Yên hay khu vực Tây Nguyên… Giai đoạn tới, đây hứa hẹn sẽ là những địa bàn sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Xu hướng dịch chuyển đầu tư sang những thị trường mới đang gia tăng một cách nhanh chóng.
Hạ tầng giao thông đồng bộ kích hoạt thị trường mới
Tại Hội thảo Bất động sản 2021 & Sự trỗi dậy của những thị trường mới được tổ chức mới đây, các chuyên gia đều khẳng định, không phải bây giờ các chủ đầu tư mới đi tìm vùng đất mới mà xu hướng này đã diễn ra trong vài năm trở lại đây, khi mà quỹ đất tại các thị trường truyền thống như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng ngày càng trở nên khan hiếm.
Đặt ra sự so sánh giữa thị trường truyền thống và thị trường mới nổi, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng không phải tự nhiên mà các chủ đầu tư, nhà đầu tư bỏ phố về tỉnh, chắc hẳn phải có những yếu tố hấp dẫn dẫn đến sự dịch chuyển dòng vốn. Ông đề cập đến 3 nguyên nhân chính đem lại lợi thế cho các thị trường mới.
Thứ nhất là điều kiện tự nhiên. Trong khi thị trường truyền thống tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng đã gần như cạn kiệt quỹ đất thì ngược lại, những thị trường mới như khu vực ven biển miền Trung hầu hết quỹ đất còn rất lớn. Điều này tạo thuận lợi cho việc phát triển các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án quy mô lớn mà thị trường truyền thống khó có thể triển khai được.
Bên cạnh đó, các thị trường mới vẫn còn nhiều tiềm năng chưa được khai phá, cả về vị trí địa lý, cảnh quan, khí hậu và danh lam thắng cảnh. Những địa phương này đều có bờ biển dài và đẹp, không khí trong lành tạo môi trường tự nhiên tốt, khí hậu nắng ấm quanh năm...
Đây cũng là khu vực sở hữu nhiều cảnh quan, danh lam thắng cảnh độc đáo; là nơi giao thoa của nhiều nền văn hóa, đa màu sắc nhưng vẫn giữ được những nét đặc trưng của văn hóa bản địa. Tất cả những điều kiện tự nhiên đó tạo nên lợi thế để phát triển du lịch khám phá cũng như bất động sản du lịch tại địa phương.
Thứ hai về điều kiện pháp lý, ông Bùi Văn Doanh phân tích: “Có thể nói, nhiều địa phương khu vực này đang ở dạng mới thức tỉnh nên khát vốn đầu tư để trỗi dậy về kinh tế. Vì vậy, các cấp chính quyền sẽ mở rộng cửa kêu gọi đầu tư, “trải thảm đỏ” để đón nhà đầu tư.
Chính vì vậy, việc phê duyệt và triển khai dự án sẽ dễ dàng hơn rất nhiều so với hai thị trường đã bão hòa là Hà Nội và TP.HCM. Thực tế cho thấy trong 2 năm qua, ở Hà Nội và TP.HCM có rất ít dự án được phê duyệt.
Ngay đến thủ tục hành chính để triển khai dự án cũng sẽ bớt phiền hà hơn. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm được cả chi phí về tài chính và thời gian, đồng nghĩa với việc đón bắt cơ hội kịp thời hơn”.
Đơn cử như tại Bình Định, theo chia sẻ của ông Nguyễn Tuấn Thanh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh, để có được những sự phát triển rõ rệt về du lịch và bất động sản trong thời gian qua, tỉnh đã rất trăn trở, tính toán kỹ lưỡng để có những bước đi phù hợp với thị trường.
“Chúng tôi làm đầy đủ, quy hoạch có sự kết nối đồng bộ để các nhà đầu tư yên tâm tham gia thị trường. Về thủ tục hành chính, chúng tôi cũng tính toán để tạo điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư phát triển dự án. Trong tương lai, Bình Định sẽ tiếp tục phát triển đô thị ngày một hiện đại hơn”, ông Thanh cho hay.
Thứ ba, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh khẳng định điều kiện kinh doanh tại những thị trường mới nổi cũng sẽ thuận lợi hơn nhiều so với thị trường truyền thống, bởi để mời gọi đầu tư, địa phương sẽ có nhiều ưu đãi về thuế, đất đai… cho các nhà phát triển dự án.
“Đặc biệt, tính cạnh tranh tại các địa phương có thị trường mới nổi sẽ ít khốc liệt hơn, do mới chỉ có ít nhà đầu tư. Mặt khác, cung chưa nhiều nên tính thanh khoản của thị trường cũng cao hơn”, ông Doanh nhấn mạnh.
Các nhà đầu tư luôn quan tâm đến những địa phương bắt đầu có sự đầu tư, phát triển mạnh về kinh tế và giá bất động sản còn ở ngưỡng thấp để về lâu dài đem lại khả năng sinh lời tốt.
Trên thực tế, giá bất động sản tại các dự án ở thị trường Quy Nhơn thời điểm năm 2018 chỉ dưới 10 triệu đồng/m2, đến đầu năm 2019 đã đẩy lên 15 - 17 triệu đồng/m2 và cuối 2019 là thời điểm đất sốt nóng, một số dự án cục bộ đã tăng đến hơn 20 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, quan điểm của các chuyên gia bất động sản và doanh nghiệp đều nhấn mạnh yếu tố then chốt để phát triển thị trường mới đó là tầm quan trọng của hạ tầng giao thông. Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC chia sẻ: “Để quyết định đầu tư vào đâu thì yếu tố giao thông rất quan trọng, giao thông tốt chắc chắn sẽ thu hút nhà đầu tư. Tôi quyết định đầu tư vào Quy Nhơn, Bình Định vì hệ thống giao thông kết nối giữa địa điểm mà FLC lựa chọn đặt dự án đến các khu vực xung quanh đều đã hoàn thiện. Không phải vì ở đây có biển thì tôi mới đầu tư, thời điểm 10 năm trước không nhà đầu tư nào đến đây làm du lịch. Nhưng tôi nhìn thấy con đường dẫn về dự án và dẫn ra biển, toàn bộ bãi biển, mặt bằng và sự cam kết của chính quyền địa phương là nguyên nhân để FLC ra quyết định".
TS. Trần Du Lịch - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cũng phân tích thêm về việc dùng giao thông để kích hoạt thị trường, thu hút nhà đầu tư: “Với thị trường Bình Định, chưa bao giờ trong vòng 4 năm tỉnh Bình Định có thể làm được cơ sở hạ tầng giao thông kết nối như hiện nay từ Quy Nhơn đi các vùng khác.
Điểm nổi bật trong phát triển hạ tầng giao thông trên địa bàn tỉnh là hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được đầu tư xây dựng, như: Tuyến QL19 mới đoạn từ cảng Quy Nhơn đến giao QL1 (dài gần 18km), tuyến đường phía Tây tỉnh kết nối phía Tây Nam cửa ngõ TP. Quy Nhơn đến Khu Công nghiệp Becamex Bình Định (hơn 14,3km), tuyến đường trục Khu kinh tế nối dài từ Cảng Hàng không Phù Cát về Khu kinh tế Nhơn Hội (18,5km), tuyến đường ven biển từ Cát Tiến đến Đề Gi (hơn 21,5km)... Đến nay, tuyến QL 19 mới và tuyến đường phía Tây tỉnh đã hoàn thành đưa vào khai thác".
Chính nhờ giao thông tốt mới có thể thu hút những nhà đầu tư lớn, những cánh chim đầu đàn dịch chuyển dòng vốn từ thị trường truyền thống sang những vùng đất mới, từ đó mở ra sân chơi mới cho nhà đầu tư thứ cấp, định hình những thị trường mới đầy tiềm năng như cách TS. Trần Du Lịch đã ví von “Thóc đến đâu, bồ câu đến đó”./.
