Tác động của dịch Covid-19 được ví như "cơn khủng hoảng" đối với ngành bán lẻ nói chung và thị trường bất động sản bán lẻ nói riêng trong năm 2020, 2021. Năm 2022, thị trường này đã có sự phục hồi trở lại và cải thiện đáng kể từ hiệu suất cho thuê đến mức giá.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2022, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tăng so với năm 2021, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại và siêu thị lớn vượt mức 90%. Đặc biệt, trong quý IV/2022 nhiều nhà bán lẻ nước ngoài mở rộng thị trường và tăng quy mô cửa hàng tại Việt Nam.
Theo khảo sát của PV, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội ghi nhận sự phục hồi nhanh do nhu cầu tăng mạnh, từ đó, giá cho thuê cũng tăng theo. Đơn cử tại các tuyến phố quận Hai Bà Trưng, một căn nhà mặt phố với diện tích 200m2 đang chào thuê với giá 130 - 150 triệu đồng/tháng; mặt bằng có diện tích 50 - 55m2 có giá thuê 35 - 40 triệu đồng/tháng; hay căn nhà 4 tầng diện tích 56m2 mặt tiền cũng đang được chào giá tới 78 - 80 triệu đồng/tháng..
Trao đổi với Reatimes, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý Cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội đánh giá thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam rất tiềm năng và đang trên đà tăng trưởng tích cực. Hiện nhiều doanh nghiệp bán lẻ trong nước lẫn quốc tế vẫn luôn tìm kiếm các mặt bằng thích hợp tại TP.HCM và Hà Nội để mở rộng hoạt động kinh doanh. Sự phục hồi của phân khúc mặt bằng bán lẻ, bất động sản cho thuê có thể là một điểm sáng ngược dòng của thị trường bất động sản năm 2023.
BƯỚC CHUYỂN MÌNH
PV: Bà đánh giá như thế nào về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản bán lẻ trong năm 2022?
Bà Hoàng Diệu Trang: Năm 2022 được kỳ vọng là năm bản lề, là thời điểm thị trường ghi nhận dấu hiệu phục hồi sau những tác động của đại dịch Covid-19. Vậy nên, đối với các kế hoạch mở rộng đã bị tạm dừng từ năm 2020 - 2021, thì 2022 chính là năm các thương hiệu bắt đầu tìm kiếm lại mặt bằng bán lẻ. Tuy nhiên, cũng có thể thấy các hoạt động này chưa thực sự sôi động. Thực tế, các doanh nghiệp bán lẻ xem năm 2022 là một "bước đi thử" cho thị trường hơn là trực tiếp đầu tư. Họ muốn quan sát cách thị trường hoạt động lại sau dịch bệnh và sự thay đổi về thói quen mua sắm sẽ định hình lại thị trường ra sao để có thể chuẩn bị một kế hoạch lớn hơn trong tương lai.
Do vậy có thể nói, xuyên suốt năm 2022 dù thị trường vẫn chứng kiến sự mở rộng của các nhãn hàng cũng như các chuỗi bán lẻ lớn, nhưng các doanh nghiệp bán lẻ tư nhân lại có tốc độ mở rộng chậm hơn, dè dặt hơn trong vấn đề lựa chọn mặt bằng thuê phù hợp.
PV: Nhu cầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ đã và đang có sự thay đổi ra sao thưa bà?
Bà Hoàng Diệu Trang: Hiện nay, đối với mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại, phần lớn nhu cầu được ghi nhận đến từ các nhãn hàng quốc tế hoặc nhãn hàng quốc tế thông qua các nhà phân phối tại thị trường Việt Nam. Các nhãn hàng này luôn có tiêu chí để lựa chọn mặt bằng và không phải trung tâm thương mại nào cũng thu hút được các thương hiệu quốc tế này.
Trung tâm thương mại thu hút nhu cầu lớn phải hội tụ đủ các yếu tố như: Vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín, có danh tiếng tốt, chiến lược phát triển và quy hoạch mặt bằng chuẩn chỉnh đi kèm với thiết kế và mô hình hấp dẫn. Nhu cầu đối với mặt bằng tại các dự án này luôn ở mức cao, thậm chí các nhãn hàng phải nằm trong danh sách đợi để có thể có mặt bằng cho thuê tại những trung tâm thương mại như vậy.
Đối với mặt bằng nhà phố, đây là loại hình luôn được ưa chuộng bởi các thương hiệu bán lẻ. Tuy nhiên, tương tự như tại trung tâm thương mại, không phải địa điểm nào cũng thu hút khách thuê, các nhãn hàng luôn có những tiêu chí khắt khe để lựa chọn mặt bằng và phải phù hợp với các ngành nghề nhất định. Đặc biệt, sau dịch bệnh, thị trường có sự chọn lọc và cơ cấu ngành hàng khá rõ ràng.
Ví dụ, các mặt bằng tại khu vực như Tràng Tiền vẫn thu hút các thương hiệu bán lẻ cao cấp và xa xỉ nhờ vị trí đặc địa cũng như chất lượng xây dựng tốt. Trong khi đó, các khu vực đông đúc, thu hút giới trẻ và xung quanh các trường đại học lớn lại là địa điểm được ưa chuộng bởi các thương hiệu dịch vụ ăn uống (F&B).
Trước Covid-19, hoạt động cho thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố đã diễn ra rất sôi động với tỷ lệ lấp đầy cao. Dịch bệnh và các yêu cầu giãn cách đã tác động lớn tới toàn thị trường bán lẻ nói chung và nhà phố nói riêng khiến tỷ lệ lấp đầy giảm sút. Năm 2022 là năm thị trường ghi nhận lại những phục hồi về hoạt động, tuy nhiên hình thái phát triển đã có sự thay đổi nhất định. Các địa điểm sở hữu vị trí tốt, đông đúc và giá cả hợp lý vẫn được lấp đầy nhanh với lượng cầu ghi nhận ở mức cao. Thậm chí còn khó để tìm được một mặt bằng trống tại những khu vực như vậy. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn nhiều mặt bằng trống, ở các khu vực vị trí ít đắc địa hơn. Điều này được lý giải bởi sự chênh lệch trong kỳ vọng về giá của chủ nhà và khách thuê đã khiến hai bên không đi đến được quyết định cuối cùng.
PV: Về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê trong năm 2022, theo bà có điểm gì nổi bật?
Bà Hoàng Diệu Trang: Thực tế giá thuê mặt bằng sẽ phụ thuộc vào ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh cũng như vị trí mặt bằng. Các mặt bằng được ghi nhận giá thuê cao hiện nay vẫn là tại các địa điểm có vị trí, chất lượng tốt, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cũng như tiêu chí về mặt kỹ thuật, thu hút các thương hiệu cao cấp và xa xỉ. Ví dụ như mặt bằng bán lẻ tại khu vực Hoàn Kiếm hay các chân khối đế của các tòa nhà hạng A tên tuổi là những khu vực có chi phí thuê cao.
Ở Hà Nội, giá thuê mặt bằng các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đạt mức 30 USD/m2/ tháng; tại khu vực trung tâm là hơn 100 USD/m2/tháng. Mặt bằng bán lẻ trong các ngõ nhỏ có diện tích phổ biến từ 15 - 40m2 cũng chứng kiến mức tăng mạnh về giá cả về giá thuê và chất lượng khách tìm thuê.
CƠ HỘI RỘNG MỞ NHỜ CÁC THƯƠNG HIỆU MỚI
PV: Từ những điểm tựa phát triển trong năm 2022, theo bà đâu sẽ là điểm sáng nổi bật của thị trường bất động sản bán lẻ trong năm 2023 và thời gian tới?
Bà Hoàng Diệu Trang: Trong thời gian gần đây, các thương hiệu quốc tế đang bày tỏ sự quan tâm lớn tới thị trường Việt Nam, không chỉ là các nhãn hàng từ Thái Lan hay Singapore mà còn mở rộng ra Hàn Quốc và Nhật Bản. Nếu thời điểm trước đây, nhiều nhãn hàng quốc tế lựa chọn cách tiếp cận thị trường Việt Nam thông qua các kênh phân phối thì giờ họ đã nhìn nhận và đánh giá lại tiềm năng bán lẻ của thị trường trong nước, từ đó muốn chuyển sang hình thức đầu tư trực tiếp vào thị trường. Tôi cho rằng, đây là điểm nhấn nổi bật.
Tuy nhiên, các nhà phân phối vẫn đóng vai trò lớn trong việc tạo ra nguồn cầu mặt bằng. Các nhà phân phối lớn đã và đang tích cực tìm kiếm, mang về thị trường Việt Nam nhiều thương hiệu mới. Thậm chí, thị trường cũng xuất hiện thêm các nhà phân phối mang về thị trường nội địa nhiều thương hiệu bán lẻ đa dạng hơn, phù hợp với phân khúc từ bình dân cho đến xa xỉ.
PV: Bước sang năm 2023, giá thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố sẽ có triển vọng ra sao, thưa bà?
Bà Hoàng Diệu Trang: Như đã nói trên, thị trường bán lẻ nói chung và mặt bằng nhà phố nói riêng sau dịch bệnh đã có sự phục hồi với tỷ lệ lấp đầy tốt hơn nhưng chưa đạt được như thời kỳ trước Covid-19. Tương tự, giá thuê mặt bằng dù cũng ghi nhận mức tăng so với thời điểm Covid-19 nhưng thực tế vẫn chưa thực sự về thời điểm trước dịch. Các chủ nhà vẫn có tâm lý so sánh giá thuê thời điểm trước dịch với thời điểm hiện tại khiến giá kỳ vọng với thực tế thị trường và thực tế nhu cầu có sự chênh lệch. Thêm vào đó là những tác động của tình hình kinh tế trong thời gian vừa qua cũng khiến mức giá chưa đáp ứng được kỳ vọng của nhiều chủ nhà.
Do vậy, để mặt bằng nhà phố có các bước phát triển hơn trong năm 2023, thị trường cần có phối hợp giữa khách hàng và chủ nhà trong vấn đề cơ cấu ngành hàng cũng như điều chỉnh về kỳ vọng giá thuê. Ngoài ra, những lợi thế của Việt Nam như dân số đông và trẻ, đi kèm với việc giới trẻ ngày nay có nhu cầu mua sắm cao hơn thế hệ trước sẽ đóng vai trò lớn trong việc thu hút các thương hiệu bán lẻ tới thị trường, kéo theo triển vọng phát triển của bán lẻ nhà phố trong thời gian tới.
PV: Trên đà phục hồi với nhiều cơ hội rộng mở như vậy, theo bà, còn thách thức nào thị trường bất động sản bán lẻ phải đối mặt trong năm 2023?
Bà Hoàng Diệu Trang: Dù rằng thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam tiềm năng nhưng không đồng nghĩa với thành công cho tất cả bởi có tính cạnh tranh cao và biến động. Đối với nhà bán lẻ, gia nhập cuộc chơi và lớn mạnh trên thị trường Việt Nam không hề dễ dàng, đòi hỏi họ phải không ngừng học hỏi để tồn tại, dù đôi khi mỗi phép thử có thể đánh đổi bằng cái giá rất lớn.
Về tỷ lệ lấp đầy, dư âm từ các tác động của dịch bệnh tới thị trường bán lẻ vẫn còn, do vậy thị trường vẫn cần tiếp tục điều tiết để có thể gia tăng tỷ lệ lấp đầy trong thời gian tới.
Trên phương diện chủ nhà, chủ nhà cần nhận biết được nhu cầu và yêu cầu khắt khe của các thương hiệu đối với mặt bằng. Các thương hiệu cần mặt bằng với chất lượng xây dựng và điều kiện kỹ thuật tốt. Vì vậy việc sở hữu mặt bằng với vị trí đắc địa sẽ không còn là đủ, chủ nhà cần chuyên nghiệp hơn về dịch vụ cũng như đầu tư thêm vào chất lượng mặt bằng thì mới có thể đáp ứng được nhu cầu của khách thuê và thu hút được các nhãn hàng lớn, có tính ổn định cao.
Trên thực tế, nếu mặt bằng nhà phố không đạt được tiêu chí thương hiệu mong muốn thì sự lựa chọn của họ sẽ ưu tiên các mặt bằng bán lẻ hạng A, nơi có vị trí đặc địa, chủ đầu tư uy tín, mặt bằng được đầu tư chuẩn chỉnh.
Thêm vào đó, chúng ta cũng không thể bỏ qua các tác động bất lợi từ điều kiện kinh tế vĩ mô toàn cầu tới sức tiêu dùng. Hơn nữa, việc du lịch chưa thực sự bùng nổ cũng ảnh hưởng tới sức tiêu dùng, do đó cần những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và thương hiệu Việt cùng phát triển, mở rộng trên nhiều ngành nghề để phát triển thêm ngành dịch vụ trong nước, từ đó khuyến khích nhu cầu mặt bằng nội địa tăng.
Nhìn chung, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn với các thương hiệu và nhà đầu tư quốc tế, với lợi thế về nhân khẩu học cũng như lượng dân số trẻ lớn có nhu cầu mua sắm cao, nên chúng ta có thể hoàn toàn kỳ vọng vào sự phát triển của thị trường bán lẻ trong dài hạn./.
- PV: Xin cảm ơn bà!
