Bất động sản công nghiệp bứt tốc nhờ nhu cầu hạ tầng số phát triển mạnh

Sự gia tăng nhu cầu xử lý dữ liệu, phát triển trí tuệ nhân tạo (AI) và chuyển đổi số trong doanh nghiệp đang thúc đẩy đầu tư mạnh vào hạ tầng trung tâm dữ liệu trên toàn cầu. Theo dữ liệu từ JLL, tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu có thể tăng từ khoảng 103 GW lên 200 GW vào năm 2030. Trong 5 năm tới, quy mô đầu tư hạ tầng ước đạt khoảng 3.000 tỷ USD, riêng giai đoạn 2024–2026 dự kiến khoảng 1.000 tỷ USD. Tại nhiều thị trường lớn, thời gian chờ đấu nối lưới điện đã vượt 4 năm.

Đến năm 2030, khối lượng công việc liên quan đến AI có thể chiếm khoảng 50% tổng công suất trung tâm dữ liệu, so với khoảng 25% vào năm 2025. Diễn biến này kéo theo nhu cầu lớn về quỹ đất công nghiệp đáp ứng yêu cầu cao về điện năng, hạ tầng viễn thông và khả năng kết nối quốc tế.

Tại Việt Nam, theo dữ liệu năm 2025 của JLL, tổng công suất vận hành tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 60 MW. Mức này thấp hơn đáng kể so với Jakarta (250 MW), Kuala Lumpur (149 MW), Bangkok (72 MW) và Manila (74 MW). So với các trung tâm lớn trong khu vực như Singapore (1.198 MW), Shanghai (2.093 MW) hay Seoul (826 MW), quy mô thị trường trong nước còn khiêm tốn.

Xét theo tỷ lệ công suất trên quy mô kinh tế, Hà Nội và TP.HCM thuộc nhóm thấp trong khu vực. Nguồn cung hiện nay chủ yếu do các doanh nghiệp trong nước vận hành như VNPT, Viettel IDC, FPT Telecom, CMC Telecom, HTC (ECODC) và QTSC, với tiêu chuẩn kỹ thuật đạt Tier III hoặc Tier III+.

Giai đoạn 2023 - 2028, công suất trung tâm dữ liệu tại một số quốc gia Đông Nam Á được dự báo tăng trưởng kép hằng năm từ 22% - 38%, theo JLL. Tại Việt Nam, một số dự án quy mô lớn đã được công bố và triển khai. Viettel IDC phát triển trung tâm dữ liệu tại Khu Công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM) với công suất thiết kế 140 MW. Kinh Bắc hợp tác cùng AIC và VietinBank triển khai dự án gần 2 tỷ USD tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, công suất dự kiến đạt 200 MW IT Load. CMC phát triển CMC Hyperscale Data Centre với vốn đầu tư hơn 250 triệu USD, công suất ban đầu 30 MW và có thể mở rộng lên 120 MW.

Các dự án này chủ yếu đặt tại khu công nghiệp và khu công nghệ cao gần đô thị lớn. Giá đất dành cho trung tâm dữ liệu thường cao hơn 30% - 50% so với đất công nghiệp thông thường do yêu cầu về vị trí, nguồn điện ổn định, hạ tầng cáp quang sẵn có và trạm biến áp riêng.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, trí tuệ nhân tạo không còn là một xu hướng, mà đã trở thành một loại hạ tầng chủ chốt. Điện năng, dữ liệu và tốc độ thực thi sẽ quyết định khu vực nào sẽ giành được ưu thế, và Việt Nam đang có nhiều cơ hội trong giai đoạn tới.

Các cơ sở phục vụ huấn luyện AI yêu cầu mật độ công suất điện cao hơn so với trung tâm dữ liệu truyền thống. Giá thuê có thể cao hơn khoảng 60%, trong khi một số cấu hình đòi hỏi mật độ điện gấp khoảng 10 lần. Khi nhu cầu suy luận được dự báo vượt huấn luyện vào năm 2027, các trung tâm dữ liệu gần nguồn phát sinh dữ liệu sẽ được ưu tiên nhằm giảm độ trễ và chi phí kết nối.

Chi phí điện thương mại tại Việt Nam được ghi nhận ở mức cạnh tranh trong khu vực. Tỷ trọng năng lượng tái tạo từ thủy điện, gió và mặt trời chiếm tỷ lệ đáng kể. Quy hoạch Điện VIII đặt mục tiêu nâng tổng công suất nguồn lên khoảng 155 GW và hướng tới cơ chế hợp đồng mua bán điện trực tiếp giữa nhà phát điện và khách hàng lớn.

Về hạ tầng viễn thông quốc tế, Việt Nam có các điểm cập bờ cáp biển tại Đà Nẵng, TP.HCM và Quy Nhơn với các tuyến APG, AAG, AAE-1, TGN-IA, TVH, SJC2, dự kiến bổ sung thêm 2 đến 4 tuyến trong 5 năm tới. Tuyến VTS hợp tác giữa Viettel và Singtel dự kiến tăng cường liên thông với Singapore.

Khung pháp lý cũng ghi nhận bước tiến mới khi Luật Viễn thông 2023 có hiệu lực từ 1/7/2024: quy định về dịch vụ trung tâm dữ liệu và điện toán đám mây có hiệu lực từ 1/1/2025, cho phép 100% sở hữu nước ngoài đối với dịch vụ trung tâm dữ liệu. Luật Đất đai 2024 xác định loại đất dành cho công trình bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin và cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp hoặc khu công nghệ cao theo điều kiện.

Tổng Giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, những thách thức chính gồm bảo đảm nguồn điện ổn định, nâng cấp hệ thống truyền tải, rút ngắn thời gian chờ đấu nối, bảo đảm nguồn cung thiết bị và phát triển nhân lực. Trên bình diện quốc tế, thời gian chờ đấu nối hơn 4 năm và thời gian chờ thiết bị khoảng 33 tuần đang ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

"Triển vọng thị trường phụ thuộc vào tiến độ cải thiện hạ tầng điện, quỹ đất, cáp quốc tế và thủ tục hành chính. Các cụm trung tâm dữ liệu được ghi nhận mở rộng trước tại trục TP.HCM - Đồng Nai và Hà Nội - Hòa Lạc, sau đó lan tỏa ra các khu vực vệ tinh gần khu công nghiệp và khu dân cư lớn. Trong bối cảnh hạ tầng số tiếp tục mở rộng, bất động sản công nghiệp được xác định là nền tảng không thể tách rời của chuỗi giá trị trung tâm dữ liệu", bà Trang nhận định./