Phân khúc bất động sản công nghiệp đang tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài. Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn, FDI được cải thiện và tăng trưởng dương trong 7 tháng đầu năm 2023 được xem là một trong những động lực lớn để thị trường bất động sản công nghiệp duy trì đà tăng trưởng và phát triển.
Trao đổi với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận những chiều hướng phát triển khá tích cực khi liên tục gia tăng về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Tuy nhiên, ở những tháng cuối năm 2023, thị trường vẫn còn nhiều thách thức, điển hình nhất là sự thiếu hụt nguồn cung KCN mới, do quy trình đền bù và thủ tục pháp lý còn nhiều vướng mắc.
Nhận diện thời cơ và thách thức
PV: Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều bất định, doanh nghiệp khó khăn, thị trường bất động sản công nghiệp có bị tác động hay không, thưa ông?
Ông Võ Hồng Thắng: Tình hình kinh tế hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, lãi suất, lạm phát tăng cao, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng, thanh khoản thị trường gần như chững lại. Tuy nhiên, loại hình bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận những chiều hướng phát triển khá tích cực khi liên tục gia tăng về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Điển hình tại thị trường công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận nhu cầu mặt bằng đất công nghiệp vẫn tăng trưởng với giá chào thuê 165 USD/m2/kỳ, tăng 10% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy giữ vững phong độ với tỷ lệ tương đối cao khoảng 83%.
Trong đó, có thể kể đến một số dự án FDI lớn như: Far Eastern đầu tư thêm 250 triệu USD để mở rộng dây chuyền sản xuất tại Bình Dương, dự án Suntory Pepsico đầu tư 185 triệu USD vào KCN Hựu Thạnh tại Long An,…
Có thể nói, chính sách Trung Quốc +1, Hàn Quốc và Nhật Bản hướng Đông đang đặt Việt Nam vào vị thế ưu tiên trong mắt khách thuê.
Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sang Việt Nam, có thể kể đến một số doanh nghiệp như: Intel, Foxconn, Goertel,… sẽ góp phần tạo động lực cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
PV: Ông có thể phân tích các yếu tố thuận lợi và bất lợi trong việc thu hút và phát triển lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong thời gian tới?
Ông Võ Hồng Thắng: Trong 7 tháng đầu năm 2023, FDI được cải thiện và tăng trưởng dương, đây được được xem là động lực lớn để thị trường bất động sản công nghiệp duy trì đà tăng trưởng và phát triển.
Nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư và bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Ngoài ra, hàng loạt ông lớn từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ, Singapore với dòng vốn FDI lớn đã đầu tư vào Việt Nam và đang có kế hoạch mở rộng trong thời gian tới như: Samsung tăng vốn lên 20 tỷ USD, LG đầu tư thêm 5 tỷ USD, SK đẩy mạnh rót vốn vào Việt Nam thông qua các khoản đầu tư vào Masan, Vingroup,… đưa Việt Nam trở thành điểm sáng cho sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và logistic ở khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.
Mặc dù vậy, thị trường vẫn còn nhiều thách thức, điển hình nhất là sự thiếu hụt nguồn cung KCN mới, do quy trình đền bù và thủ tục pháp lý còn nhiều vướng mắc.
Hơn nữa hiện nay, Việt Nam đang phải cạnh tranh trong việc thu hút FDI với các quốc gia khác như: Indonesia hay Malaysia.
PV: Thuế tối thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng các quyết định nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ cạnh tranh như thế nào, thưa ông?
Ông Võ Hồng Thắng: Vấn đề về thuế tối thiểu toàn cầu đang tạo ra nhiều thách thức trong việc thu hút FDI cho Việt Nam. Bởi các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các quốc gia khác, như vậy sẽ có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định về thuế tối thiểu toàn cầu này.
Việc thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng sẽ khiến chính sách ưu đãi đầu tư, miễn, giảm thuế hiện tại của Việt Nam trở nên kém hấp dẫn đối với các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài, thậm chí còn mang lại những ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường tại Việt Nam. Cụ thể, khi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng, các công ty đang hưởng ưu đãi thuế của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam sẽ phải nộp bổ sung lên mức thuế tối thiểu toàn cầu 15% tại quốc gia có công ty "mẹ" làm trụ sở. Điều này làm tăng gánh nặng về tài chính của doanh nghiệp đồng thời trực tiếp làm giảm khả năng cạnh tranh về thu hút FDI của Việt Nam.
Việc Thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng sẽ khiến chính sách ưu đãi đầu tư, miễn, giảm thuế hiện tại của Việt Nam trở nên kém hấp dẫn đối với các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vậy nên, Nhà nước cần bổ sung các hình thức ưu đãi, hỗ trợ đầu tư nhằm đảm bảo khả năng cạnh tranh và gia tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt Nam trong giai đoạn tới.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group
Hơn nữa, nếu Việt Nam không áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu thì phải chấp nhận việc các quốc gia khác áp dụng chính sách này có quyền thu thuế bổ sung đối với doanh nghiệp tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng phải chịu thuế tối thiểu toàn cầu 15%.
Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định về thuế tối thiểu toàn cầu cũng mang lại cho Việt Nam những cơ hội mới như: Góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, cải cách hệ thống thuế theo thông lệ và chuẩn mực quốc tế. Bên cạnh đó, việc áp thuế tối thiểu toàn cầu còn góp phần giảm thiểu tình trạng trốn thuế, tránh thuế, chuyển giá, chuyển lợi nhuận. Mặc dù vậy, Nhà nước cũng cần bổ sung các hình thức ưu đãi, hỗ trợ đầu tư nhằm đảm bảo khả năng cạnh tranh và gia tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt Nam trong giai đoạn tới.
PV: Những tháng cuối năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ có chuyển biến ra sao, thưa ông?
Ông Võ Hồng Thắng: Hiện nay, dù thị trường bắt đầu có những tín hiệu tích cực, nhưng trong ngắn hạn vẫn còn nhiều thách thức khi quy trình thủ tục pháp lý kéo dài dẫn đến không có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong những tháng cuối năm 2023.
Bên cạnh đó, việc quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng để bàn giao khá hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao khiến giá thuê đất có thể tiếp tục duy trì mức tăng trưởng cao trong giai đoạn cuối năm.
Riêng đối với loại hình nhà kho, xưởng xây sẵn có thể tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm giữa bối cảnh hoạt động thương mại vẫn còn trầm lắng, đặc biệt là các kho xưởng có nhóm khách thuê là doanh nghiệp sản xuất phục vụ thị trường xuất khẩu. Trước những biến động của nền kinh tế toàn cầu, nhà đầu tư và khách thuê có xu hướng chờ đợi và theo dõi diễn biến thị trường, đồng thời cũng trở nên thận trọng hơn trong việc mở rộng quy mô kinh doanh cũng như triển khai dự án mới.
Xu hướng “xanh” - lựa chọn của các nhà đầu tư trong ngắn hạn
PV: Theo ông, giai đoạn nào thị trường bất động sản công nghiệp sẽ phục hồi và phát triển?
Ông Võ Hồng Thắng: Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản công nghiệp trong tháng 7 vừa qua bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực nhờ dòng vốn FDI tăng trưởng dương. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường còn phụ thuộc khá nhiều vào sự phục hồi của nền kinh tế chung. Khi kinh tế tăng trưởng các doanh nghiệp sẽ có nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất và logistic, từ đó tạo ra nhu cầu tăng về không gian sản xuất và kho bãi.
Bên cạnh đó, trước quy định về thuế tối thiểu toàn cầu thì việc bổ sung chính sách hỗ trợ doanh nghiệp từ phía Chính phủ như giảm thuế, cung cấp các gói tín dụng là cần thiết để kích cầu thị trường, thu hút đầu tư trong thời gian tới.
PV: Vậy cần tháo gỡ khó khăn nào để các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp, thưa ông?
Ông Võ Hồng Thắng: Có thể nói rằng, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng trên thế giới hiện đang mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc phát triển KCN vẫn còn gặp nhiều khó khăn như thiếu quỹ đất, thiếu nguồn vốn, trình tự thủ tục hành chính kéo dài, công tác giải phóng mặt bằng liên tục trì hoãn,… Và để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp triển khai phát triển bất động sản công nghiệp, tôi có những kiến nghị sau:
Thứ nhất, đơn giản hóa và giảm các hàng rào thủ tục hành chính liên quan đến thành lập và phát triển khu công nghiệp. Đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc cấp phép đầu tư.
Thứ hai, cần có những chính sách hỗ trợ vốn, miễn thuế, giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư. Các chính sách cần hỗ trợ kịp thời, giúp các doanh nghiệp tiếp cận nhanh chóng và dễ dàng hơn.
Thứ ba, Chính phủ hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, điện, nước, các dịch vụ công cộng nhằm giảm bớt chi phí cho các doanh nghiệp phát triển BĐS công nghiệp.
Thứ tư, thúc đẩy việc tiếp cận thị trường thông qua các chương trình xúc tiến nhằm tạo sự kết nối giữ doanh nghiệp đầu tư với các đối tác trong và ngoài nước.
PV: Với bối cảnh kinh tế thế giới, tổng cầu suy giảm có gây bất lợi gì cho Việt Nam và nên phát triển bất động sản công nghiệp theo chiều hướng nào, thưa ông?
Ông Võ Hồng Thắng: Khi tổng cầu trên thế giới suy giảm sẽ làm giảm phần nào giá trị xuất nhập khẩu Việt Nam, dẫn đến hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất công nghiệp có phần chậm lại. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng thận trọng hơn với kế hoạch đầu tư, do tâm lý e ngại.
Tuy nhiên, sự sụt giảm trong ngắn hạn không ảnh hưởng đáng kể đến hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê của các KCN trong 7 tháng đầu năm vừa qua, nhờ giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao.
Hơn thế nữa, 7 tháng đầu năm 2023, dòng vốn FDI cũng ghi nhận sự phục hồi khi tăng trưởng dương đạt gần 16.24 tỷ USD, tăng 4.5% so với cùng kỳ và tăng 8.8 điểm % so với 6 tháng đầu năm.
Chúng ta thấy, hiện nay, phát triển xanh, giảm phát thải CO2 dần trở thành xu hướng phát triển tất yếu và là lợi thế cạnh tranh cho các chủ đầu tư KCN. Do đó, thị trường đang chứng kiến sự xuất hiện của các KCN mới, được đầu tư theo hướng hiện đại, tự động hóa, đặc biệt chú trọng đến tiêu chí “xanh” với các biện pháp nhằm giảm phát thải CO2. Đây là yếu tố quan trọng góp phần tăng tính cạnh tranh và sức hút cho các KCN Việt Nam trong cuộc đua thu hút FDI.
Trong ngắn hạn, các tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.
- Trân trọng cảm ơn ông!
