Làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc đã kéo theo nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến nguồn cung bất động sản công nghiệp tại các địa bàn trọng yếu như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, TP.HCM... ngày càng khan hiếm. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP.HCM, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Còn tại phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.
Nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi tăng trong khi nguồn cung đang không theo kịp khiến giá thuê tăng cao. Đây đang là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp.
Tại phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%) Hưng Yên lên 83 USD/m2 (tăng 6,4% cùng kỳ 2019), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15,1%), và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 (tăng 3,2%).
Tại phía Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 đạt 147 USD/m2 tại TP.HCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ 2019), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65/m2 tại Bà Rịa Vũng Tàu (tăng 18,1%).
Trước bối cảnh quỹ đất dành cho công nghiệp dần hạn hẹp và giá tăng ở các địa bàn truyền thống, các chuyên gia đánh giá, những địa phương mới có tiềm năng quỹ đất và mặt bằng giá thấp sẽ là “thỏi nam châm” đón dòng dịch chuyển của các nhà đầu tư.
Trước bối cảnh quỹ đất dành cho công nghiệp dần hạn hẹp và giá tăng ở các địa bàn truyền thống, các chuyên gia đánh giá, những địa phương mới có tiềm năng quỹ đất và mặt bằng giá thấp như Nghệ An sẽ là “thỏi nam châm” đón dòng dịch chuyển của các nhà đầu tư. Ảnh minh họa.
Nghệ An là một trong số những địa bàn đang có rất nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư bất động sản công nghiệp. Đến hiện tại, ngoại trừ Khu công nghiệp (KCN) Bắc Vinh, KCN Nam Cấm (sắp tới là KCN Hoàng Mai 1) và 10 cụm công nghiệp (CCN) tại các huyện đã lấp đầy thì các KCN khác vẫn còn dư quỹ đất, chưa được lấp đầy. Đơn cử như KCN WHA-Zone 1 Nghệ An đã cho thuê 40,86 ha/101,89ha đất dành cho công nghiệp, tỷ lệ đạt 40,11%; V.Ship Hưng Nguyên cho 78,4ha trên diện tích 570ha; Tri Lễ (Anh Sơn) lấp đầy 43,8%; Nghĩa Đàn lấp đầy 20,5%; Hoàng Mai 2 là 5,14%, KCN Thọ Lộc (Diễn Châu) là 1,5%...
Nghệ An còn là điểm sáng đáng chú ý trên thị trường cả nước với nguồn nhân lực dồi dào, thị trường tiềm năng, vị trí địa lý thuận lợi…, sẵn sàng thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước, giúp tăng nhu cầu về nhà đất với lượng lớn khách hàng là các chuyên gia nước ngoài.
Mặt khác, với việc ban hành bảng giá đất các Khu công nghiệp trong Khu kinh tế Đông Nam giai đoạn 2020 - 2024, Nghệ An đang quyết tâm cải thiện thực chất môi trường đầu tư kinh doanh, bằng những chính sách, giải pháp thiết thực để thu hút đầu tư đối với các dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp.
Hiện Khu kinh tế Đông Nam Nghệ An có 12 KCN, kể từ 1/1/2021 mức giá đất của các Khu công nghiệp cụ thể như sau: KCN WHA, KCN Thọ Lộc (A, B, C, D), KCN Hoàng Mai I, Hoàng Mai II, KCN Đông Hồi có giá 275.000đ/m2; KCN Nam Cấm - Khu A giá 307.000đ/m2, KCN Nam Cấm - Khu B giá 330.000đ/m2, KCN Nam Cấm - Khu C giá 348.000đ/m2, KCN Nam Cấm - Khu D giá 280.000đ/m2; KCN VSIP giá 285.000đ/m2. Việc Nghệ An giảm giá bất động sản trong các KCN sẽ là đòn bẩy tích cực để các nhà đầu tư quan tâm và tìm cơ hội đầu tư kinh doanh vào Nghệ An.
Tính chung cả năm 2020 (đến 15/10/2020) trong Khu kinh tế Đông Nam và các KCN tỉnh Nghệ An, Ban Quản lý Khu kinh tế Đông Nam đã cấp mới (chấp thuận chủ trương đầu tư/cấp GCNĐKĐT) cho 18 dự án với tổng số vốn đầu tư đăng ký là 4.743 tỷ đồng, trong đó 7 dự án FDI với tổng vốn đăng ký 159,27 triệu USD, tham mưu điều chỉnh tăng vốn cho 12 dự án, tổng vốn đăng ký điều chỉnh tăng thêm 6.102 tỷ đồng.
Hạ tầng đầu tư đồng bộ, giá đất rẻ, Khu kinh tế Đông Nam Nghệ An đã là điểm thu hút đầu tư bất động sản công nghiệp sôi động.
Sức hút mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp Nghệ An còn được tiếp thêm năng lượng nhờ những chủ trương phục hồi, đẩy mạnh kinh tế, phát triển hạ tầng giao thông như Dự án cao tốc Ninh Bình – Bãi Vọt, dự kiến thông xe vào năm 2022, rút ngắn thời gian cung đường Nghệ An - Hà Nội còn gần 3 giờ đồng hồ. Các dự án, công trình trọng điểm khác cũng đang ráo riết đẩy nhanh tiến độ như: Dự án Đại lộ Vinh - Cửa Lò với tổng mức đầu tư 4.157 tỷ đồng, đã thi công hoàn thành 10,1km/10,8km; Dự án cầu Cửa Hội nối 2 tỉnh Nghệ An - Hà Tĩnh đã được hợp long; tuyến đường ven biển Nghi Sơn (Thanh Hóa) - Cửa Lò đã khởi công...
Nghệ An hiện có đến 50 khu, cụm cồng nghiệp nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu cho các doanh nghiệp. Nhu cầu thuê đất gia tăng kéo theo sự chạy đua phát triển quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tại Nghệ An. Để đưa hoạt động kinh doanh, cho thuê hạ tầng bất động sản công nghiệp trở thành ngành nghề kinh tế mang lại lợi nhuận cao, một mặt Nghệ An đang cùng với nhà đầu tư hạ tầng tăng cường kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất nhưng mặt khác, tỉnh cũng sẵn sàng tìm kiếm các nhà đầu tư mới, có năng lực để xây dựng các khu, cụm công nghiệp mới nhằm tạo quỹ đất cho thuê sau này.
Dự kiến, trong thời gian tới sẽ có thêm 10 cụm công nghiệp tại các huyện tiếp tục được triển khai, tương lai sẽ giúp thị trường bất động sản công nghiệp đa dạng hơn để các doanh nghiệp lựa chọn thuê mặt bằng sản xuất. Việc mở rộng quỹ đất bất động sản công nghiệp là yếu tố cần để đón làn sóng FDI đổ bộ trong giai đoạn tới.
“Sắp tới, Nghệ An sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được phê duyệt, tuy nhiên, cần tính toán trong việc cấp mới dự án khu công nghiệp tránh khủng hoảng thừa trong thời gian qua ở nhiều địa phương của cả nước. Tránh xuất hiện khủng hoảng hay bong bóng bất động sản như trong thời gian qua”, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.
Theo đó, để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Nghệ An, cần có chính sách đầu tư đồng bộ, phát triển bền vững với quy mô lớn hơn, tạo ra các mô hình dự án như Khu công nghiệp hỗ trợ, Khu công nghiệp liên kết, mô hình Khu công nghiệp kết hợp đô thị và dịch vụ, Khu công nghiệp sinh thái. Trong đó, việc phát triển theo mô hình Khu công nghiệp sinh thái không còn mang tính chất khuyến khích, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các công ty phát triển hạ tầng, nếu họ muốn thu hút nguồn vốn đầu tư có chất lượng và có thương hiệu tốt.
Ngoài ra, mô hình Khu công nghiệp kết hợp đô thị, dịch vụ cũng là hướng đi hiệu quả. Năm 2018, sự xuất hiện của KCN VSIP Nghệ An tại huyện Hưng Nguyên triển khai theo mô hình này đã tạo đột phá, mở đầu cho làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp tại Nghệ An. KCN V.SIP Nghệ An với quy mô lên đến 750ha được quy hoạch đồng bộ theo hướng phát triển sạch và xanh, tạo cơ sở hạ tầng, nơi ở tiện ích cho hàng nghìn nhân công, chuyên gia nước ngoài cũng đã giúp bất động sản nhà ở các khu vực lân cận hưởng lợi. Tính đến ngày 18/8/2020, KCN VSIP Nghệ An đã thu hút được 27 dự án đầu tư thứ cấp, tổng vốn đăng ký 6.082,6 tỷ đồng. Trong đó, có 12 dự án FDI, tổng vốn đăng ký đầu tư là 243 triệu USD; tổng diện tích đất đã cho thuê là 78,4ha.
Với lợi thế còn nhiều tiềm năng, dư địa phát triển, thời gian tới, Nghệ An được đánh giá là địa phương cấp 2 trong thu hút đầu tư nước ngoài bất động sản công nghiệp với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn. Trong đó, việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đến các khu công nghiệp để thu hút đầu tư là một trong những mục tiêu quan trọng mà địa phương này đang hướng đến./.
