PV: Ông đánh giá như thế nào về tình hình thị trường bất động sản tại Đà Nẵng và các tỉnh lân cận trong năm 2023?
Ông Nguyễn Đức Lập: Qua các số liệu thống kê, có thể khẳng định rằng lực cầu của thị trường bất động sản tại khu vực Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023 đã suy giảm và đóng băng trong chu kỳ, ở phần lớn các phân khúc bất động sản phổ biến trên thị trường.
Trong đó, phân khúc đất nền chiếm vai trò chủ đạo tại thị trường miền Trung chịu tác động mạnh nhất, giá cả bình quân giảm so với đỉnh điểm của thị trường vào giữa năm 2022 từ 20 - 40%. Mức giảm tùy vào vị trí xa, gần trung tâm, tỷ lệ lấp đầy cư dân và khả năng sử dụng thực tế của bất động sản.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng hoàn toàn do các vấn đề pháp lý và giá trị thực tế của tài sản, dòng tiền kinh doanh khai thác kém và xuất phát từ khó khăn chung của thị trường du lịch. Nguồn cung dự án mới gần như bế tắc, rất nhiều dự án cũ bị vướng về pháp lý mà chưa có hướng tháo gỡ. Nhiều tranh chấp phát sinh giữa nhà đầu tư thứ cấp và các chủ đầu tư tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chưa triển khai đầu tư đúng tiến độ. Phần lớn do các chủ đầu tư huy động vốn sớm, không đúng pháp luật, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên không thể tiếp tục thực hiện do mức giá tính tiền sử dụng đất cao, gần như bế tắc không có hướng tháo gỡ. Chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính khi thị trường đi vào giai đoạn đóng băng.
Thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận hạn hẹp về nguồn cung trong năm 2023. (Ảnh: Đông Duy)
Sau cú sốc trên thị trường tài chính năm 2022, tâm lý chung trên thị trường bất động sản rơi vào trạng thái tiêu cực. Mặc dù Chính phủ đã rất quyết liệt, sớm nhận diện vấn đề và đưa ra các quyết sách nhanh chóng để xử lý những khó khăn trên thị trường, thông qua các công cụ điều hành để hạ nhiệt lãi suất, kích cầu, đồng hành cùng doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn liên quan đến pháp lý, nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có tín hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, bên cạnh gam màu xám phổ biến trên thị trường thì vẫn còn có điểm sáng tích cực trong giai đoạn khó khăn vừa qua.
PV: Theo ông, điểm sáng của thị trường trong năm qua đến từ đâu?
Ông Nguyễn Đức Lập: Phân khúc căn hộ bình dân và nhà ở xã hội là 2 điểm sáng tích cực tại thị trường miền Trung trong năm qua. Điển hình là các dự án tại khu vực Tây Bắc và Đông Nam TP. Đà Nẵng, nơi có nhiều tiềm năng phát triển nhờ vào quy hoạch trong thời kỳ mới cộng với giá cả hợp lý, lượng cầu trên thị trường lớn nên khả năng hấp thụ tương đối tốt. Mức giá dành cho căn hộ nhà ở xã hội dao động quanh 16 triệu đồng/m2 và căn hộ phân khúc bình dân có mức giá dao động 23-25 triệu đồng/m2 đang thu hút người mua.
Phân khúc căn hộ đón nhận tín hiệu lạc quan từ quý III/2023 và được dự báo sẽ là một trong những phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm 2024. (Ảnh: Đông Duy)
PV: Với tình hình hiện nay, ông có dự đoán như thế nào về thị trường bất động sản trong năm 2024?
Ông Nguyễn Đức Lập: Các nền kinh tế lớn trên thế giới vẫn đang đương đầu với nhiều khó khăn và thách thức ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi của nền kinh tế trong nước. Bên cạnh đó, các bộ luật chính liên quan và điều tiết trực tiếp thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được thông qua trong năm 2023 và có hiệu lực từ nửa sau năm 2024 nên khả năng cao thị trường bất động sản vẫn chưa có nhiều khởi sắc tích cực hơn cho đến quý III/2024.
Tại thị trường sơ cấp, nguồn cung dự án mới được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn cho đến khi các văn bản hướng dẫn triển khai thi hành các Luật mới được ban hành và có hiệu lực. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ bình dân sẽ vẫn duy trì tính tích cực như năm 2023. Thị trường thứ cấp có hy vọng sẽ khởi sắc hơn ở tính thanh khoản khi các nhà đầu tư nhận diện rõ nét hơn về cơ hội đầu tư và khả năng tăng giá bất động sản sau khi hành lang pháp lý cho chu kỳ bất động sản mới được thông qua.
Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản PV: Theo ông, phân khúc, loại hình bất động sản nào sẽ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường trong năm 2024?
Ông Nguyễn Đức Lập: Với bối cảnh chính sách chung và những điều chỉnh trong các Luật mới, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân sẽ dẫn dắt thị trường sơ cấp trong giai đoạn mới. Với mục tiêu đến năm 2030 phải cán mốc 1 triệu căn nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ phải ưu tiên tập trung nguồn lực, ban hành các chính sách để hỗ trợ và thu hút các nhà đầu tư tham gia vào phát triển phân khúc này.
Với thị trường truyền thống tại miền Trung, phân khúc đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nguồn hàng từ thị trường thứ cấp vẫn dồi dào nên đây vẫn là phân khúc chủ chốt dẫn dắt sự phục hồi trên thị trường thứ cấp ngoài sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở bình dân trên thị trường sơ cấp đã nêu.
Đất nền vẫn là phân khúc được “ưa chuộng” tại thị trường miền Trung, được kỳ vọng đi đầu trong sự phục hồi. (Ảnh: Nhân Nghĩa)
PV: Vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị gì cho sự phục hồi này, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Lập: Chính sách, tư duy và định hướng chung cho sự phát triển của thị trường bất động sản của Chính phủ đã có nhiều sự thay đổi đòi hỏi các doanh nghiệp phải có sự chuyển biến căn cơ về mặt tư duy và định hướng chiến lược đầu tư bất động sản. Đã qua rồi thời kỳ “ăn xổi ở thì”, tư duy ngắn hạn, phân lô bán nền, tìm kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch địa tô. Việc tìm kiếm quỹ đất, hoàn thiện pháp lý đầu tư, chi phí đất đai sẽ rất khác trong giai đoạn tới. Đầu tư cần phải hướng đến phát triển và gia tăng giá trị trên đất đai, đáp ứng nhu cầu của thị trường, tạo ra tính chuyên biệt trong từng phân khúc là yêu cầu bắt buộc trong thời kỳ mới.
Các doanh nghiệp cần phải nâng cao năng lực toàn diện cả tư duy, kiến thức, kỹ năng cho đội ngũ nhân sự để hướng đến sự phát triển trong chu kỳ mới, thời kỳ cần sự thành công bền vững dựa trên nền tảng tuân thủ pháp luật và tri thức kinh doanh khoa học đúng đắn.
PV: Xin cảm ơn ông!
