Nguồn cung căn hộ có cải thiện nhưng vẫn thấp nhất trong thập kỷ qua
Tại họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2023 do CBRE Việt Nam tổ chức sáng 12/10, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An cho biết, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý ghi nhận khoảng 3.000 căn đến từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với quý II/2023. Trong đó, hơn 90% căn hộ mới ở Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp, chủ yếu nằm trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm. Phía Tây tiếp tục là khu vực thống trị số căn hộ mở bán mới khi chiếm gần 62% tổng nguồn cung trong quý. Các dự án còn lại có quỹ căn mở bán nằm ở phía Đông (bao gồm cả tỉnh Hưng Yên).
“Dù vậy, tổng nguồn cung mới lũy kế trong 9 tháng đầu năm nay vẫn giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Xét cả năm 2023, tổng nguồn cung mới dự kiến sẽ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây kể, từ năm 2013”, bà An cho biết.
Xét về tỷ lệ tiêu thụ, thị trường chung cư Hà Nội quý III có sự cải thiện khi bán được khoảng 3.640 căn, tăng gấp rưỡi so với quý trước và gần bằng với cùng kỳ năm ngoái. Nếu tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng cộng có gần 7.916 căn hộ đã được bán ra, tập trung ở các dự án phát triển trong khu đô thị lớn ở phía Tây và phía Đông.
Theo bà An, một trong những nguyên nhân khiến tỷ lệ tiêu thụ chuyển biến tích cực là do nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đã tung ra những chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu cao trực tiếp vào giá bán lên đến gần 15% cho khách hàng thanh toán sớm, hay hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 8 năm.
Xét về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý III vẫn tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 50,8 triêu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Nguyên nhân cho sự tăng giá đáng kể này là do việc lượng nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp trong quý III chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.
Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Theo vị trí, tất cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.
Đưa ra dự báo cho quý cuối năm 2023, chuyên gia CBRE cho rằng, nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục tăng với hơn 4.500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn. Lượng mở bán mới trong quý IV dự kiến đến từ một số dự án lần đầu mở bán và các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu thuộc phía Tây, phía Đông và phía Bắc của Hà Nội.
Giá nhà liền thổ thứ cấp tăng trở lại sau 3 quý giảm liên tiếp
Ở phân khúc nhà liền thổ, theo báo cáo của CBRE, quý III/2023 thị trường Hà Nội ghi nhận 710 căn mở bán mới đến từ 5 dự án, tập trung tại phía Bắc, phía Tây và Hưng Yên. So với quý trước, lượng mở bán mới trong quý III tăng gần gấp 5 lần. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng nguồn cung mới về nhà liền thổ tại Hà Nội ghi nhận hơn 2.100 căn, giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng cao hơn cùng kỳ các năm 2020 và 2021.
“Dù nguồn cung mới trong quý III cũng như 9 tháng đầu năm 2023 thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cao điểm đột biến về nguồn cung từ quý II tới quý IV/2022 (đạt tổng cộng hơn 16.000 căn chào bán mới), nhưng lượng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đã tương đương với nguồn cung mới theo quý trong giai đoạn từ quý I/2018 tới quý I/2022”, bà An đánh giá.
Về tỷ lệ hấp thụ, khoảng 910 căn nhà liền thổ được bán ra trong quý III, tăng 51% so với quý II. Tính chung 9 tháng đầu năm, khoảng 2.580 căn được bán ra, vượt tổng nguồn cung mới mở bán trong kỳ. Đa số các căn này tập trung tại những dự án đô thị lớn ở phía Đông và một dự án ở huyện Mê Linh mở bán đợt tiếp theo.
Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình trong quý III đạt 185 triệu đồng/m2, giảm gần 5% theo quý và 6,7% theo năm. Lý do là bởi quý III ghi nhận thêm quỹ hàng mới từ các dự án ở ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây hay Mê Linh sở hữu mức giá thấp hơn những dự án ở gần trung tâm.
Ngược lại, giá bán trên thị trường thứ cấp vào cuối quý III đã tăng trở lại sau 3 quý giảm liên tiếp (kể từ quý IV/2022). Giá trung bình của nhà liền thổ Hà Nội trong quý vừa qua đạt khoảng 156 triệu đồng/m2, tăng nhẹ gần 1% theo quý. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái (thời điểm giá thứ cấp nhà liền thổ đạt đỉnh) thì giá trung bình quý III lại giảm khoảng 12%.
Xét theo khu vực, nhiều dự án tại Đan Phượng được hưởng lợi từ các dự án giao thông lớn như Vành đai 3,5 hay Vành đai 4 khởi công vào cuối quý II, giá bán có tăng trung bình 5% theo quý.
Theo bà Nguyễn Hoài An, dự kiến trong quý cuối cùng của năm 2023, nguồn cung mới của phân khúc nhà ở gắn liền với đất tại Thủ đô sẽ có thêm khoảng 800 căn bổ sung.
Chuyên gia CBRE Việt Nam nhận định: “Thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý III nhờ mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. Mặc dù lượng nguồn cung mới còn ở mức hạn chế, song dự kiến sẽ có sự cải thiện trong quý IV. Bên cạnh đó, nhiều khả năng thị trường sẽ ghi nhận thanh khoản tốt hơn với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất và tâm lý mua nhà tích cực hơn vào thời điểm cuối năm”.
