Nguồn cung mới hạn chế, giá thuê, mua tăng nhẹ ở một số phân khúc
Báo cáo của CBRE cho thấy, trong quý II năm 2023, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt hơn 1,68 triệu m2 diện tích cho thuê ròng, trong đó các dự án hạng A chiếm 37% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ ròng âm hơn 5.000m2 do một số công ty thu hẹp quy mô.
Giá thuê văn phòng có biểu hiện đi ngang. Giá thuê văn phòng hạng A tăng 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái và tương đương quý trước. Trong khi đó, việc bổ sung nguồn cung hạng B mới góp phần làm giá thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ, lần lượt là 0,8% theo quý và 2,7% theo năm.
Phân khúc bán lẻ ghi nhận giá thuê tăng do nguồn cung mới hạn chế, tỷ lệ trống thấp. Trong quý II, tổng diện tích cho thuê ròng của thị trường bán lẻ Hà Nội tăng lên khoảng 1,077 triệu m2.
Khu trung tâm vẫn là khu vực được tìm kiếm nhiều nhất khiến tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ thấp hơn và giá chào thuê cao hơn. Giá chào thuê tầng trệt (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ) tại khu vực này được ghi nhận tăng gần 13% trong 6 tháng qua. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm thành phố giảm xuống 2,6%, gần bằng tỷ lệ trước đại dịch (khoảng 1-15%).
Tại các địa điểm ngoài trung tâm, giá chào thuê được báo cáo ở mức 27 USD/m2/tháng, giữ ở mức tương đương nửa cuối năm 2022 nhưng tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm giảm nhẹ do sự tích cực mở rộng của các nhà bán lẻ, đặc biệt là ở khu vực phía Tây và trung tâm thành phố.
Trong quý II, nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội vẫn ở mức thấp khi có khoảng 1.820 căn được tung ra thị trường từ 9 dự án, trong đó chỉ có 2 dự án là mở bán mới, còn lại là mở bán tiếp theo. Tổng nguồn cung mới tích lũy trong nửa đầu năm 2023 chịu ảnh hưởng từ những trở ngại vĩ mô và đạt 3.926 căn, giảm hơn 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, số lượng căn hộ được bán đạt 4.280 căn, vượt hơn số căn hộ được mở bán mới 23%. Tuy nhiên, đây vẫn là một con số rất thấp và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2022.
Bất chấp những ảnh hưởng liên tục của lãi suất cao và nguồn vốn tín dụng hạn chế, giá bán các căn hộ chung cư mới chào bán tại Hà Nội vẫn ở mức khá cao. Giá sơ cấp trung bình thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận tăng 1,6% theo quý và 9,5% theo năm do tỷ trọng sản phẩm cao cấp tăng cao trong tổng số hàng có sẵn để bán. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, phân khúc đất nền và nhà liền thổ ghi nhận nguồn cung giảm mạnh, giá bán cũng theo đà giảm ở thị trường thứ cấp. Tổng nguồn cung đất nền mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2023 đạt hơn 1.400 căn, giảm 76% so với cùng kỳ.
Tỷ lệ bán hàng trong 6 tháng đầu năm 2023 vẫn ở mức thấp với chỉ 1.671 căn được báo cáo đã bán được. Con số này chỉ tương đương với 1/5 số căn đã bán được trong cùng kỳ năm ngoái.
Về mặt giá cả, mặc dù tốc độ hấp thụ chậm nhưng số căn đã bán vẫn ghi nhận mức tăng giá sơ cấp 8% so với quý trước. Ngược lại, giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục có xu hướng giảm từ tháng 4 năm ngoái, nhưng tốc độ đã chậm lại. Giá thứ cấp trung bình căn hộ nền đất đạt 154 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và trước VAT), giảm 1,6% theo quý.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản phía Bắc. Đối với đất công nghiệp, lượng hấp thụ thuần cao hơn 60% so với số lượng được ghi nhận trong nửa đầu năm 2022. Giá thuê đất công nghiệp duy trì mức tăng trưởng mạnh. Trong 4 năm qua, bình quân giá thuê khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 phía Bắc tăng trưởng 7%/năm.
Hầu hết các phân khúc đều không ghi nhận nguồn cung mới, trong khi đó giá bán hoặc cho thuê tăng nhẹ. Phân khúc nhà ở vẫn là phân khúc mất cân bằng cung - cầu, khi nguồn cung chủ yếu là nhà ở trung và cao cấp, giá bán vẫn duy trì ở mức cao trong khi đó nhu cầu lại chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở giá rẻ.
Thị trường khởi sắc nhưng tốc độ chậm do giá vẫn cao
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Vũ Cao, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation (Khang Land) đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2023 có tín hiệu khởi sắc, tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư cũng đã cởi mở hơn. So với quý I, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ quý II đã có sự phục hồi nhất định tuy tốc độ còn chậm.
Ông Nguyễn Vũ Cao nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội thời gian tới sẽ tăng trưởng nhờ vào tác động thực tế của những chính sách hỗ trợ thị trường và lãi suất được điều chỉnh. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào giá bán. Nếu giá bán vẫn tăng thì tốc độ không thể nhanh được, vì sức mua vẫn còn yếu. Giá bán hoặc cho thuê cũng cần giảm sâu để tốc độ phục hồi của thị trường được cải thiện nhanh chóng.
Phân khúc được quan tâm nhiều nhất và có thanh khoản tốt là nhà ở giá rẻ và tầm trung. Tuy vậy, nguồn cung phân khúc này tại thị trường Hà Nội vẫn thiếu và chưa được cải thiện nhiều.
Riêng với phân khúc chung cư, dù đã có nhiều khách hàng quan tâm nhưng lượng giao dịch vẫn chưa được cải thiện do giá vẫn cao, chưa đạt mức phù hợp để người mua có thể tiếp cận. Giá bán chung cư tăng kéo theo giá trên thị trường cho thuê cũng tăng theo, đặc biệt tại những quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ.
Ngoài yếu tố giá, động lực phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội và các thành phố lớn sẽ phụ thuộc nhiều vào pháp lý và dòng vốn. Thời gian qua, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tích cực tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản trên toàn quốc. Trong đó, riêng TP.HCM và Hà Nội, Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã tháo gỡ vướng mắc cho 486 dự án.
Tại Hà Nội, Tổ công tác đã làm việc để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với khoảng 20 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 712 dự án nhà ở, khu đô thị. Hiện tại, thành phố đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu) và đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án. Dự kiến, những dự án được tháo gỡ pháp lý cũng sẽ bổ sung vào nguồn cung nhà ở cho thị trường, giúp điều tiết giá bán và giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn.
Về dòng vốn, Chính phủ đang tích cực tháo gỡ khó khăn về tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản. Việc ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN nhằm hoãn thi hành các khoản 8, 9, 10 Điều 8 của Thông tư 06/2023/TT-NHNN được kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản dễ tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng hơn trong điều kiện kinh tế còn nhiều khó khăn.
Về vốn huy động từ trái phiếu, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thực tế giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục sụt giảm kể từ tháng 6/2022 nhưng đã được cải thiện trở lại từ tháng 3/2023 nhờ Nghị định 08/NĐ-CP cùng một số động thái từ Ngân hàng Nhà nước. Nhóm ngành bất động sản đã xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023, với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%).
Tuy những khó khăn về vốn và pháp lý vẫn còn thường trực, nhưng những tín hiệu phục hồi từ thị trường bất động sản Hà Nội cũng như những thị trường lân cận đang mở ra hy vọng về đà tăng trưởng trở lại của lĩnh vực này từ nay đến cuối năm 2023 và đầu năm 2024. Doanh nghiệp và người dân đang đặt niềm tin vào những chính sách hỗ trợ thị trường, kích thích hấp thụ vốn tín dụng để tăng trưởng kinh tế, cũng như những biện pháp minh bạch hóa thông tin trên thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường lành mạnh, bền vững./.
