Thị trường kho lạnh “kén chọn” nhà đầu tư
Bản chất của kho lạnh là phục vụ cho 2 mục đích chính gồm: Nhu cầu tự thân của doanh nghiệp và cho thuê. Đây là phân khúc xuất hiện đã lâu tại thị trường Việt Nam và được chuyên gia đánh giá đầy tiềm năng, sở hữu nhiều lợi thế “đường dài” cho sự phát triển mạnh mẽ.
Tuy nhiên thực tế cho thấy, từ khi xuất hiện thì bất động sản kho lạnh đã “kén chọn” nhà đầu tư. Sở dĩ lĩnh vực này chưa thực sự thu hút bởi đầu tư kho lạnh cần thỏa mãn nhiều điều kiện như: Vị trí thuê phải lâu dài, hạ tầng giao thông, kết nối phải hoàn chỉnh, thuận tiện (đường phải rộng để xe container ra vào thuận lợi, điện áp ổn định)... Chưa kể kho lạnh cho doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn phải đáp ứng các tiêu chuẩn chung cho cả chuỗi sản xuất. Chẳng hạn các doanh nghiệp sản xuất thực phẩm cần đáp ứng các yêu cầu về an toàn thực phẩm theo tiêu chuẩn HACCP...
Dù không phải là lĩnh vực mới, nhưng do yếu tố đặc thù và đòi hỏi các chủ đầu tư cần có hiểu biết sâu về chuỗi cung ứng, quản lý vận hành nên nhiều nhà đầu tư đã e dè khi tính chuyện làm kho lạnh.
Ông Michael Fenton - Giám đốc công nghiệp và kho vận tại Savills Australia cho biết: "Chi phí để đầu tư xây dựng các kho lạnh và nhà máy, thiết bị cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng các tòa nhà thông thường. Do cần nhiều vốn nên những người cung cấp dịch vụ kho lạnh thường sẽ phải thuê diện tích xây dựng dài hạn 10, 15 hoặc 20 năm để đảm bảo khoản đầu tư mà họ đã bỏ vào. Chưa kể, các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn".
Ông Michael Fenton cũng cho biết thêm, với nguồn cung điện, một vấn đề tưởng đơn giản với nhiều ngành nghề, nhưng với kho lạnh lại cực kỳ quan trọng. Nếu hệ thống cung cấp điện phát triển chưa đồng bộ dẫn đến điện áp bị tụt, ảnh hưởng tới nhiệt độ kho.
Ngoài ra, thủ tục cấp phép phức tạp khiến nhiều người băn khoăn, tính toán lại, do đó nhiều nhà đầu tư đã từ bỏ ý định tham gia vào thị trường này.
Covid -19 mở ra cơ hội lớn cho bất động sản kho lạnh
Thị trường kho lạnh “kén chọn” nhà đầu tư trong suốt thời gian qua đã khiến số lượng và công suất kho lạnh tại Việt Nam khá hạn chế. Thêm vào đó, sự gia tăng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang khiến các cơ sở lưu trữ đông lạnh tại Việt Nam chịu nhiều áp lực do không đáp ứng đủ nhu cầu.
Cuối năm 2019, cả nước chỉ có 48 kho lạnh với sức chứa 600.000 kệ hàng. Vào thời điểm đó, công suất lấp đầy của họ đã lên tới 80%. Do vậy, đến năm 2020 khi làn sóng Covid-19 kéo đến và đỉnh điểm là quý III/2021, dịch diễn biến phức tạp khiến hầu hết đơn hàng xuất khẩu phải huỷ bỏ buộc các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất. Một số tập đoàn quy mô lớn đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ, tuy nhiên cũng có rất nhiều các công ty vừa và nhỏ đang phụ thuộc vào thị trường cho thuê quá đông đúc.
Chính những áp lực từ nhu cầu quá lớn do Covid-19 mang lại đã tạo ra một cơ hội lớn cho thị trường kho lạnh thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Ngoài ra, Covid-19 còn làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng, nhu cầu lưu trữ lương thực, thực phẩm, hàng hoá ngày càng cao, khiến các kho lạnh cần thiết phải ra đời để đáp ứng nhu cầu bảo quản.
Hiện nay, tầng lớp trung lưu cũng đang phát triển cùng các nền kinh tế dần trưởng thành của châu Á đã mang đến những nhu cầu lớn đối với các sản phẩm chất lượng. Điều này cũng góp phần tạo nên động lực quan trọng cho tiềm năng phát triển kho lạnh trong thời gian tới, là sự tăng trưởng theo cấp số nhân của thị trường hàng hoá và thương mại bán lẻ trực tuyến.
Ông John Campbell - Quản lý bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: “Bán lẻ thương mại hiện đại là đòn bẩy chính cho ngành, vì khoảng 80% nhu cầu đến từ các ngành thực phẩm. Hiện tại, thị trường đang bị phân mảng, tuy nhiên, nhu cầu tăng cao có thể sẽ dẫn đến sự hợp nhất trong lĩnh vực vận tải lạnh với sự gia tăng của các công ty hàng đầu như: ABA Cooltrans và Tân Bảo An…”
Theo đó, Ông John Campbell cũng chia sẻ thêm, bất động sản kho lạnh tại miền Nam phát triển hơn do nhu cầu cao từ các mặt hàng thực phẩm, thủy sản và bán lẻ. Tuy nhiên, thị trường miền Bắc đã chứng kiến sự hồi sinh trong năm 2015 với công suất thiết kế tăng đột biến từ 26.750 kệ hàng (2015) lên 71.750 kệ hàng (2018).
Các công ty trong nước dẫn đầu về nguồn cung nhưng các công ty nước ngoài như Emergent Cold, PFS, LOTTE Logistics lại dẫn đầu về chất lượng, quản lý và các dịch vụ giá trị gia tăng - bao gồm nhiều vùng nhiệt độ (đông lạnh, ướp lạnh), mã vạch và hệ thống quản lý hàng tồn kho.
Năm 2019, 16 Mekong Logistics của Minh Phú - Gemadept, ABA Cooltrans, Emergent Cold và Hoàng Lai Group là những nhà cung cấp kho lạnh hàng đầu, với sức chứa là 45.000 - 50.000 kệ hàng mỗi kho nhưng hiện nay vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu lưu trữ đông lạnh.
Vì vậy, khi là làn sóng Covid-19 kéo đến, bên cạnh những thiệt hại và tổn thất cho nền kinh tế thì góc độ nào đó lại là “điểm sáng” của thị trường kho lạnh Việt Nam.
Đánh giá về tiềm năng phát triển trong năm 2022, ông John Campbell nhận định: “Việt Nam vẫn là một nền kinh tế phát triển nhanh với môi trường kinh doanh ổn định. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình thị trường bất động sản công nghiệp ở quý IV/2021 sẽ có triển vọng hơn so với ba quý đầu tiên. Trong thời gian tới, tôi kỳ vọng chiến lược Trung Quốc +1 sẽ ngày càng được các công ty đa quốc gia theo đuổi để mở rộng tại Việt Nam, khi mà lệnh hạn chế đi lại quốc tế được dỡ bỏ. Tôi mong chờ rằng sẽ thấy những xu hướng mới như phát triển bền vững các sáng kiến bên cạnh các ngành công nghiệp mới như sản xuất thông minh hơn, đặc biệt là mảng kho lạnh”.
Công ty Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam cũng cho rằng, kho lạnh đang là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà phát triển bất động sản khi số lượng kho lạnh ngày một tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu. Theo đó, kho lạnh có 3 phân khúc chính là: Kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), kho đông lạnh (từ -20 tới -16 độ C) và kho mát (từ 2 tới 4 độ C) để lưu trữ thực phẩm, mỹ phẩm, thậm chí là vắc-xin. Công ty này cũng chỉ ra tại Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất trong vòng bán kính 50km đến các cảng, còn kho chứa rau quả nên được bố trí gần các khu đô thị.
"Tiềm năng của kho lạnh dần thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Nhiều nhà đầu tư cũng đang cân nhắc bỏ vốn vào kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống", Công ty Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam thông tin./.
