Đường đi của dòng tiền
Hơn 2 năm qua có thể xem là một giai đoạn đặc biệt của thị trường bất động sản khi gần như chịu tác động đồng thời của các yếu tố bất lợi: ách tắc pháp lý dự án khiến nguồn cung sụt giảm, dịch bệnh làm đình trệ hoạt động thi công – bán hàng, tín dụng cho bất động sản bị kiểm soát khiến thanh khoản sụt giảm, giá nguyên vật liệu phi mã làm giá bất động sản tăng vọt gây suy yếu sức mua…
Trong bối cảnh đó, dòng tiền đầu tư bất động sản bị phân hóa theo phân khúc và địa bàn. Xét theo phân khúc, đất nền là sản phẩm đón nhận dòng tiền cực lớn đổ vào. Suốt 2 năm 2020 – 2021, các cơn sốt đất liên tiếp xuất hiện, đẩy mặt bằng giá đất tại nhiều địa phương trên cả nước lên ngưỡng cao đến rất cao, thậm chí lập kỷ lục mọi thời đại. Sang đến nửa đầu năm 2022, đất nền tiếp tục là “ngôi sao sáng” với số lượng giao dịch “khủng”, lên tới 200.000, cao hơn 17% so với cả năm 2021 (170.000 giao dịch), theo báo cáo 6 tháng năm 2022 của Bộ Xây dựng.
Cùng với đất nền, nhà thấp tầng (biệt thự - liền kề) cũng là loại hình được giới đầu cơ ưa chuộng. “Sóng” nhà thấp tầng diễn ra tại nhiều dự án, tạo ra thanh khoản đột biến trên các báo cáo.
Xét theo địa bàn, trong tình cảnh 2 thị trường truyền thống là Hà Nội và TP.HCM suy giảm nguồn cung nghiêm trọng vì ách tắc thủ tục pháp lý, dòng tiền ly tâm khá mạnh mẽ về các tỉnh thành. Ghi nhận thực tế cho thấy các địa phương đón được dòng chảy của tiền là các tỉnh lân cận Hà Nội, TP.HCM, các tỉnh đang phát triển mạnh về công nghiệp và các tỉnh đang là “vùng trũng” về giá nhưng có tiềm năng tăng trưởng trong ngắn hạn.
Cụ thể hơn, các tỉnh đón được dòng tiền ở miền Bắc là: Hòa Bình, Thái Nguyên, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng…; ở miền Nam là: Long An, Bình Dương, Đồng Nai…; ở miền Trung là Phú Yên, Bình Thuận… và ở Tây Nguyên là: Lâm Đồng, Kon Tum…
Phú Quốc - sự trở lại mạnh mẽ
Trong số các địa phương thu hút dòng vốn lớn, không thể không nhắc tới Phú Quốc. Thành phố biển đảo này từng chịu cú sốc lớn trong 2 năm dịch bệnh, du khách sụt giảm, các dự án chậm trễ triển khai, giao dịch ít… Tuy nhiên, với việc nước ta khống chế thành công dịch bệnh vào cuối năm 2021 và “mở cửa bầu trời” vào đầu năm 2022, Phú Quốc đã ngay lập tức lấy lại được sinh khí. Một cuộc tái sinh mạnh mẽ đang diễn ra trên “đảo ngọc”.
Theo Sở Du lịch tỉnh Kiên Giang, 6 tháng đầu năm, Phú Quốc đón gần 2,4 triệu lượt khách, tăng 50% so với cùng kỳ và đạt 63% kế hoạch năm. Trong số đó, khách quốc tế đạt hơn 46.200 lượt, đạt 23% kế hoạch năm. Sự trở lại của khách du lịch đã mang đến không khí nhộn nhịp, sôi động cho các khu du lịch – nghỉ dưỡng hiện hữu tại Phú Quốc đồng thời thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án đang và chuẩn bị đầu tư, điển hình như Sonasea Residences của Tập đoàn C.E.O, Hòn Thơm Paradise Island của Sun Group hay Meyhomes Capital Phu Quoc của Tập đoàn Tân Á Đại Thành…
Cùng với công tác thi công, hoạt động bán hàng cũng trở nên sôi nổi. Khảo sát thực tế cho thấy một số dự án có lực mua khá tốt, như Meyhomes Capital Phu Quoc. So với năm trước, giá bán tại dự án này đã tăng 10% - 15%. Đa phần khách mua ở miền Bắc – một tín hiệu cho thấy dòng tiền đang được luân chuyển mạnh vào Nam.
Một chuyên gia bất động sản tại Phú Quốc đánh giá hiện tại là thời điểm khá thích hợp để “xuống tiền” tại Phú Quốc do mức giá hiện tại vẫn đang khá mềm so với thời kỳ trước dịch, chủ đầu tư cũng đang tung ra các chương trình ưu đãi hấp dẫn. Xu hướng tăng giá đang hiện lên rất rõ cùng với sự hồi phục của du lịch, sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ trên đảo. Vì vậy mua bây giờ có thể xem như đón đầu làn sóng tăng trưởng trong tương lai.
Bình luận về “chân sóng giá” bất động sản nghỉ dưỡng, ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, cho rằng: "Với việc Việt Nam đã mở lại đường bay quốc tế, ngành du lịch đã tìm thấy “cửa sáng” và đang dần năng động trở lại, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang dần “ấm” lên. Hiện có nhiều yếu tố để nhà đầu tư tin vào một chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản nghỉ dưỡng".
“Không giống như nhiều phân khúc khác, bất động sản nghỉ dưỡng nhìn chung không tăng giá quá nhiều qua 2 năm khó khăn vừa rồi. Chẳng hạn như đất nền, đất nông nghiệp đã tăng có nơi tăng vài chục %, trong khi biệt thự nghỉ dưỡng chỉ tăng trong khoảng 4% - 5%”, ông David Jackson nói.
Vị thế mới của bất động sản khu đô thị tại Phú Quốc
Mặc dù bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đang lấy lại sức hút nhưng tại Phú Quốc hiện nay tiềm năng tăng giá của loại hình sản phẩm này không còn được "lý tưởng" như giai đoạn trước. Phân khúc “sáng giá” nhất, được giới đầu tư quan tâm, ưa chuộng nhất lại là bất động sản khu đô thị. Điều này được xem là điểm mới nhưng không bất ngờ với thị trường Phú Quốc, bởi kể từ khi nâng cấp lên thành phố, “đảo ngọc” đã được định vị là nơi an cư lý tưởng, sánh ngang với những thành phố biển hàng đầu của Việt Nam như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang… Nhu cầu cư trú (không chỉ là lưu trú) tăng lên đáng kể, kích thích giao dịch và thúc đẩy sự tăng trưởng về giá.
Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng sự phát triển thành đô thị du lịch nghỉ dưỡng và an cư lâu dài của Phú Quốc là khả thi với thời gian và nguồn lực tương xứng.
“Bất động sản khu đô thị tại Phú Quốc sẽ phát triển trong thời gian tới, chu kỳ có thể 3 – 5 năm. Hiện nay, các sản phẩm bất động sản này tại Phú Quốc có tỷ suất lợi nhuận 10% - 15%/năm, là mức hoàn toàn chấp nhận được với giới đầu tư”, ông Quang cho hay.
Cũng theo ông Quang, tiềm năng tăng trưởng giá bất động sản đô thị tại Phú Quốc đang khá lạc quan. Mức tăng có thể đạt 10% - 30%/năm.
So sánh tương quan với các đô thị biển khác, có thể nói bất động sản đô thị Phú Quốc đang tỏ ra hấp dẫn hơn, khi quỹ đất của đảo không còn nhiều, đưa tới sự khan hiếm tự nhiên cho các sản phẩm đang sẵn có, làm nên lợi thế độc quyền cho các bất động sản. Điều này khác với các đô thị biển khác, vốn có thể mở rộng địa giới sang vùng lân cận, thậm chí mở rộng về phía núi. Và do đó, bất động sản đô thị tại Phú Quốc sẽ có cơ hội tăng trưởng về giá mạnh mẽ hơn.
“Trong khoảng 5 năm tới, để mua được một biệt thự tại Phú Quốc, người mua có thể phải chi tới 2 triệu USD. Hiện nay, mức giá cho biệt thự mới chỉ vào khoảng 15 – 16 tỷ đồng, tức khoảng 700.000 USD. Lợi nhuận nằm trong tay người có lợi thế và tầm nhìn”, một giám đốc sàn giao dịch bất động sản tại Phú Quốc nhấn mạnh.
Quyết định 767/QĐ-TTg ngày 23/6/2022 phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chung thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040 đã xác định mục tiêu quy hoạch là phát triển TP. Phú Quốc trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc; một trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ có bản sắc, chất lượng cao, có sức hấp dẫn đối với du khách trong nước và quốc tế; đồng thời là một trung tâm thương mại, dịch vụ và trung tâm chăm sóc sức khoẻ, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao ở tầm cỡ khu vực và quốc tế; trung tâm chính trị - văn hóa. Bên cạnh đó, không đơn thuần là một điểm đến, một thiên đường nghỉ dưỡng, Phú Quốc sẽ trở thành một không gian sống có chất lượng và gắn bó của người dân trên đảo; quản lý phát triển đô thị theo hướng tăng trưởng xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng với biến đổi khí hậu, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển.
"Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2025 của tỉnh Kiên Giang cũng đã xác định mục tiêu xây dựng TP. Phú Quốc đạt đô thị loại I vào năm 2025, trở thành thành phố du lịch biển đảo quốc gia và quốc tế. Với vị thế là thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam, dự báo đến 2030, Phú Quốc sẽ có 550.000 dân. Với mức dân số tăng gấp 3 lần hiện tại, Đảo ngọc tương lai sẽ trở thành một trung tâm kinh tế - tài chính mới của khu vực và thế giới. Không chỉ hấp dẫn giới đầu tư kinh doanh, mà còn thu hút đội ngũ chuyên gia, nhân sự chất lượng cao về làm việc, sinh sống. Nơi đây sẽ hình thành quần thể cộng đồng trí thức cao, tinh hoa hội tụ.
Đứng trước cơ hội trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc, một thành phố đáng sống bậc nhất, với những thế mạnh riêng có, Phú Quốc đang dần chuyển mình để sẵn sàng trở thành điểm đến an cư, đầu tư đắt giá. Một “cuộc cách mạng” thực sự về mở rộng và hiện đại hóa không gian đô thị đang dần hình thành tại Phú Quốc. Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội phát triển là những thách thức song hành. Theo đó, còn nhiều vấn đề phải giải quyết để Phú Quốc hiện thực hóa được mục tiêu trở thành trung tâm kinh tế mới của khu vực và thế giới.
Cụ thể, Thành phố biển đảo đầu tiên của cả nước đang thiếu hụt những mô hình phát triển mới, bền vững, tích hợp đa chức năng về cả y tế, giáo dục, thương mại dịch vụ tài chính ngân hàng… Để phát triển xứng tầm, hơn lúc nào hết Phú Quốc cần nhanh chóng phát triển các sản phẩm bất động sản tương xứng, đặc biệt là các khu đô thị cao cấp, chất lượng, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp cư dân mới, để hoàn thiện bức tranh đô thị mới của Phú Quốc.
Trên cơ sở đó, dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Công ty cổ phần Bất động sản Tập đoàn Tân Á Đại Thành - Meyland tổ chức Hội thảo: Không gian đô thị Phú Quốc: Sự dịch chuyển mạnh mẽ của xu hướng đầu tư mới.
Hội thảo dự kiến có sự tham dự của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, UBND TP. Phú Quốc, các chuyên gia kinh tế - tài chính, bất động sản, kiến trúc - quy hoạch hàng đầu Việt Nam, cùng đại diện các doanh nghiệp phát triển dự án tại Phú Quốc.
Tại Hội thảo, các chuyên gia, doanh nghiệp sẽ trình bày tham luận và thảo luận về các vấn đề: Chiến lược quy hoạch, đầu tư, xây dựng các đô thị của Phú Quốc trong giai đoạn tới; Phú Quốc và định hướng trở thành trung tâm kinh tế - tài chính của châu Á và thế giới; Triển vọng phát triển không gian đô thị Phú Quốc nhìn từ quy hoạch Phú Quốc đến năm 2040; Thực trạng và xu hướng chuyển dịch dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Phú Quốc; Tiên phong kiến tạo không gian đô thị Phú Quốc từ thực tế phát triển dự án Meyhomes Capital Phú Quốc; Tiềm năng sinh lời từ việc đầu tư lâu dài, bền vững vào phân khúc nhà ở cao cấp tại thị trường Phú Quốc…
Toàn bộ nội dung Hội thảo sẽ được tường thuật trực tiếp trên Reatimes.vn.
