Bất động sản khu vực vệ tinh dần bắt kịp tốc độ tăng trưởng với TP.HCM

Chia sẻ tại sự kiện báo cáo thị trường quý 2/2025 mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, Bình Dương và Long An hiện đang là 2 thị trường hấp dẫn bởi phân khúc căn hộ. Đặc biệt là nguồn cung mới đa dạng, sản phẩm được điều chỉnh phù hợp hơn với nhiều đối tượng khách hàng.

Về nguồn cung, Bình Dương (cũ) nổi bật trong quý 2 với gần 8.300 căn hộ mở bán mới, cao gấp 6 lần nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện hữu. Loạt dự án như The Gió Riverside, Sycamore, The Felix, TT AVIO, Phú Đông SkyOne, Bcons Bình An Đông Tây, La Pura, Happy One Central, The Emerald Golf View, Midori Park The Glory, Charm City, The Aspira... tiếp tục là nguồn cung chiếm đa số trên thị trường 6 tháng cuối năm 2025.

Điều này cho thấy tốc độ phát triển về bất động sản tại vùng vệ tinh TP.HCM đang ngày càng bắt kịp đà tăng trưởng của TP.HCM. Khu vực TP.HCM (cũ) hiện nay quỹ đất dần khan hiếm, giá bán neo cao, thiếu vắng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực..., là những nguyên nhân khiến toàn thị trường bị chậm lại, nguồn cung mới hạn chế trong khi sức tiêu thụ cũng không đáng kể.

Trong khi đó, các dự án nhà ở mở bán tại Long An (cũ), Bình Dương (cũ) nằm cách trung tâm TP.HCM từ 25-35km đang ngày càng thu hút hơn. Trong đó, một số dự án nổi bật quy mô lớn được phát triển dưới dạng đô thị đa chức năng, dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân về phía các khu vệ tinh TP.HCM khi dự án cùng các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối đi vào hoạt động.

Không chỉ riêng phân khúc căn hộ, phân khúc nhà ở thấp tầng tại TP.HCM cũng thiếu vắng nguồn cung mới, giá bán vẫn tiếp tục neo cao. Trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM vẫn chỉ có khoảng hơn 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán. Thay vào đó, nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai đang dồi dào hơn, chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán ra thị trường.

Trong khi, ở phân khúc nhà phố, biệt thự, villa, theo CBRE, Long An (nay là Tây Ninh) có gần 4.400 căn mở bán mới, cao gấp 33 lần so với nguồn cung mới tại TP.HCM trong cùng giai đoạn.

Ông Kiệt nhận định, hạ tầng kết nối đã góp phần thúc đẩy xu hướng giãn dân ra các khu vệ tinh TP.HCM. Từ nay đến năm 2027, nguồn cung khu vực lân cận TP.HCM vẫn tăng trưởng, chiếm tỉ trọng lớn trên toàn thị trường. Điểm khác biệt so với trước đây là nhu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua đối với các dự án khu vực vệ tinh ngày càng thay đổi. Họ yêu cầu chất lượng cao hơn về tiện ích, thiết kế, xây dựng. Đây vừa là áp lực đối với các chủ đầu tư, vừa là yếu tố khiến giá bán của các dự án gia tăng.

Khu vệ tinh thiết lập mặt bằng giá mới

Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam trong quý 2, giá bán sơ cấp căn hộ và nhà phố - biệt thự tại khu vực vệ tinh TP.HCM đã thiết lập mặt bằng mới. Mức giá đưa ra tại nhiều dự án gần đây ở các khu vực tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai đang bắt kịp tốc độ tăng giá của TP.HCM, song vẫn có sức hút trên thị trường.

Cụ thể, CBRE ghi nhận một số khu vực vệ tinh TP.HCM có giá bán tăng trưởng bất ngờ. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM tăng 29%/năm, Bình Dương (14%/năm), Đồng Nai (15%/năm), trong khi Long An cao nhất với (90%/năm). 

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự mức tăng giá sơ cấp tại Bình Dương (cũ) là 28%/năm, Đồng Nai 2%/năm, Long An là 21%/năm. Trong khi tại TP.HCM hiện hữu, giá sơ cấp phân khúc này có dấu hiệu hạ nhiệt, giảm 3%/năm. Việc giảm này một phần do mặt bằng giá cao (giá trung bình nhà phố biệt thự TP.HCM đạt 303 triệu đồng/m2 trong quý 2); phần nữa nguồn cung hạn chế, thiếu sự đa dạng khiến phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM mất đi sức cạnh tranh với các dự án khu vệ tinh.

Dự báo đến năm 2027, căn hộ TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 10%, 11%, 10% và 19%. Ở loại hình nhà phố - biệt thự con số này lần lượt -1%, 4%, 6% và 12%. Trong các khu vực, Long An ghi nhận mức tăng giá cao nhất, ở cả loại hình căn hộ và nhà phố - biệt thự do có mặt bằng giá hiện tại thấp hơn.

Cũng theo đại diện CBRE, sự chênh lệch giá giữa các khu vực sẽ tiếp tục kéo thị trường bất động sản vệ tinh TP.HCM đi lên. Hiện nguồn cung mới tại TP.HCM rất khan hiếm, mặt bằng giá cao, trong khi khu lân cận có nhiều lợi thế về quỹ đất, giá còn thấp, nhu cầu đa dạng. Đặc biệt, trong thời gian tới, loạt hạ tầng trọng điểm tại phía Nam như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu... đi vào vận hành càng khiến mức độ biến động giá khu vệ tinh TP.HCM gia tăng. 

"Có thể thấy rõ hiện nay sân chơi đang nghiêng hẳn về vùng lân cận TP.HCM. Việc gần 70% nguồn cung mới đến từ khu vực vệ tinh đã kéo theo nhu cầu lựa chọn của người mua (cả ở và đầu tư) giãn dần ra, từ đó khiến mặt bằng giá của các dự án có xu hướng đi lên. Số liệu về mức độ biến động giá của khu vệ tinh đang bắt kịp, thậm chí là tăng gần gấp đôi TP.HCM cho thấy, mặt bằng giá mới đang được thiết lập tại vùng lân cận", ông Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh./.