Một năm đầy khoảng lặng
Sau giai đoạn khủng hoảng (2010 - 2013), cùng với bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có sự khởi sắc mạnh mẽ.
Đến giai đoạn 2014 - 2017, thị trường chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung và giao dịch của condotel. Điểm nóng của căn hộ khách sạn là Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc (Kiên Giang) - những thị trường trọng điểm về du lịch. Tuy nhiên, từ năm 2018, mô hình trên đã giảm sức hút, dẫn tới sự giảm tốc của thị trường.
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2018, ở hầu hết các thủ phủ phát triển du lịch, nguồn cung mới và giao dịch condotel đều sụt giảm mạnh so với năm trước đó. Đến quý III/2018, tồn kho condotel lên tới hơn 20.000 căn, trong khi lượng giao dịch thành công trên cả nước chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm.
Đà Nẵng và Nha Trang - hai thị trường vốn hấp lực mạnh dòng vốn đầu tư là minh chứng điển hình cho sự trầm lắng của bất động sản nghỉ dưỡng năm 2018. Số liệu quý III của Hội cũng cho thấy, tại Đà Nẵng, số lượng sản phẩm chào bán ra thị trường là 8.061 căn, đến từ các dự án cũ như Ocean Suite, Olalani, Coco Bay, Mường Thanh, Hyatt Regency Da Nang, Anfanam, Hòa Bình, Furama… Nguồn hàng tung ra thị trường lên tới gần 10.000 căn nhưng giao dịch thành công chỉ dừng ở con số 294 căn.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã có 1 năm trầm lắng.
Tại Nha Trang, từ đầu năm đến hết quý III/2018, tổng nguồn hàng lên tới hơn 12.000 căn, chủ yếu đến từ các dự án cũ như Hudbuilding Nha Trang, Ariyana, Panarama... Tỉ lệ hấp thụ cũng vô cùng èo uột, chỉ đạt khoảng 20% giỏ hàng mỗi đợt chào bán trong quý.
Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills Việt Nam đánh giá thị trường 2018 không còn phát triển nóng các sản phẩm phái sinh như condotel. Số lượng sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2018 đã giảm so với năm ngoái. Điều này làm giảm số giao dịch trong năm vừa qua. Một trong những nguyên nhân đáng chú ý của thực trạng trên là cơ cấu phân bổ giữa các hạng chưa hoàn toàn hợp lý, gây ra tình trạng bội thực nguồn cung nhất thời.
Như vậy, không khó để nhận ra, bão hòa nguồn cung là một phần nguyên nhân của sự sụt giảm cả về nguồn cung mới và giao dịch tại các thị trường truyền thống. Nguồn cung quá lớn khiến giới đầu tư dấy lên tâm lý lo ngại về mức độ cạnh tranh gay gắt trong tương lai và khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê cũng như giá bán.
Ông Hiển cũng cho rằng, cần phải có thời gian để các sản phẩm này dần được hấp thụ, đặc biệt là tại các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh...
Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng lý giải thêm về hiện tượng trên là do giá bán của các sản phẩm nghỉ dưỡng ở các thị trường trọng điểm bị các chủ dự án đẩy lên ở mức cao, bình quân từ 35 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án có giá trên 70 triệu đồng/m2. Ở mức giá này, nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng.
Cuộc trỗi dậy của những thị trường mới
Trong khi những thị trường truyền thống giảm tốc cả về nguồn cung và giao dịch, khiến giới đầu tư e dè thì những thị trường nghỉ dưỡng mới lại đang lọt vào tầm ngắm của giới này. Một số cái tên nổi bật có thể kể đến như Quảng Bình, Phan Thiết (Bình Thuận), Tuy Hòa (Phú Yên), Đà Lạt, Quy Nhơn (Bình Định), Thanh Hóa, Hải Phòng…
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng sự trỗi dậy mạnh mẽ của các thị trường mới là điều tất yếu.
Trong tương lai gần, những thị trường này sẽ hút mạnh nguồn vốn của các nhà phát triển dự án và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Cơ sở cho nhận định trên là do các tỉnh trên đều sở hữu đường bờ biển dài và cảnh quan thiên nhiên đẹp trong khi số lượng phòng lưu trú lại rất ít ỏi.
Đơn cử, Quy Nhơn sở hữu 134km bờ biển nhưng mới chỉ có hơn 1.000 phòng. Với 102km bờ biển, Thanh Hóa hiện có khoảng 1.700 phòng. Quảng Bình là 116km bờ biển nhưng cũng chỉ có khoảng 1.000 phòng. Đường bờ biển khá dài (125km) nhưng Hải Phòng chỉ có khoảng 700 phòng phục vụ du khách. Những con số này đều quá “khiếm tốn” so với nguồn cung lưu trú của các thị trường truyền thống…
Sau một năm trầm lắng cả về nguồn cung và lượng hàng tiêu thụ, giới chuyên gia nhận định năm 2019, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có gam màu tươi nhưng tập trung chính ở các thị trường mới nổi.
Một hiện tượng đáng chú ý là ngay thời điểm đầu năm 2019, trong khi các thị trường truyền thống tiếp mạch im ắng của năm 2018 thì nhiều thị trường mới đồng loạt đón nguồn hàng mới. Nổi bật nhất phải kể đến Phan Thiết (Bình Thuận) với hang loạt các dự án mới tập trung phát triển dòng sản phẩm condotel, biệt thự, nhà phố thương mại…
Sự nổi lên của Phan Thiết (Bình Thuận) có nguyên nhân từ sự phát triển của hàng loạt cơ sở hạ tầng trọng điểm như hai tuyến cao tốc Vĩnh Hảo - Phan Thiết và tuyến Phan Thiết - Dầu Giây, dự án mở rộng sân bay Phan Thiết với tổng vốn đầu tư khoảng 5.600 tỷ…
Đây là những nền tảng quan trọng tạo nên sức hấp dẫn của bất động sản Phan Thiết. Không chỉ Phan Thiết (Bình Thuận), thời điểm đầu năm nay, Phú Yên, Đà Lạt cũng đón dự án nghỉ dưỡng mới cung cấp thêm ngàn căn hộ condotel, hứa hẹn làm sục sôi lại các thị trường này sau thời gian dài trầm lắng.
Theo nhà đầu tư Phạm Huy Khôi (Hà Nội), những thị trường nghỉ dưỡng mới nổi có khả năng thanh khoản tốt. Tiềm năng du lịch, nguồn cung và giá cả là những yếu tố làm nên sức hút của những thị trường trên.
Bên cạnh tiềm năng du lịch hứa hẹn phát triển mạnh trong tương lai, các thị trường này đều đang khan hiếm các sản phẩm nghỉ dưỡng, đặc biệt là những dự án có sự đồng bộ trong tiện ích và dịch vụ, được quản lý và vận hành bởi các thương hiệu quốc tế.
Ngoài ra, sức hút của những thị trường mới nổi còn nằm ở vấn đề giá cả. Theo ông Khôi, suất đầu tư tại các thị trường này khá mềm.
Trong khi các thị trường truyền thống Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh có mức giá trung bình từ 2 - 4 tỷ đồng/căn condotel thì một căn hộ khách sạn tại Đà Lạt chỉ có khoảng giá 1,2 tỷ đồng/căn, condotel tại Phú Yên có giá dự kiến từ 700 triệu đồng/căn, condotel Phan Thiết giá chào bán khoảng từ 500 triệu đồng/căn…
Hay biệt thự tại Phan Thiết có giá 4 - 5 tỷ đồng, trong khi tại các thị trường truyền thống, mức giá có thể lên tới hàng chục tỷ đồng một căn biệt thự. “Thường sản phẩm có mức giá mềm sẽ hứa hẹn dư địa tăng giá cao trong tương lai”, ông Khôi nhấn mạnh./.
