LTS: Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, kinh tế thế giới và Việt Nam đang đứng trước những thách thức vô cùng to lớn do những tác động của xung đột, lạm phát, khủng hoảng kinh tế thế giới đang cận kề và lan rộng. Việc Chính phủ Việt Nam thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, kiểm soát đặc biệt thị trường tài chính; nhiều bộ Luật mới đang được lấy ý kiến đóng góp như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi… sẽ có nhiều tác động đến lĩnh vực bất động sản.
Viễn cảnh nền kinh tế và thị trường bất động sản sắp tới diễn ra như thế nào, đâu sẽ là cơ hội? Giải pháp nào cho nhà đầu tư, nhà môi giới bất động sản trong bối cảnh hiện nay và cả trong thời gian tới?
TS. Nguyễn Minh Ngọc, Chuyên gia về đào tạo phát triển bất động sản nông nghiệp đa dụng cho rằng, trong thời điểm hiện nay, đất nông nghiệp có thể là kênh đầu tư tài chính rất tốt nếu có những mô hình phù hợp.
Nông nghiệp xanh sẽ lên ngôi
Theo TS. Nguyễn Minh Ngọc, ở tầm vĩ mô, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã có những tác động tích cực từ các nhiệm vụ, giải pháp được đưa ra như mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn; xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp; bổ sung các quy định về đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ...
"Nắm giữ lượng lớn đất nông nghiệp là nông dân nhưng năng lực tiếp cận thông tin và độ nhạy trong thị trường bất động sản còn yếu. Đa phần không nắm được các thông tin về quy hoạch, thị trường và không có khả năng so sánh, dự báo thị trường. Trong khi đó, vẫn có nhiều vùng trũng về giá đất nông nghiệp”, TS. Nguyễn Minh Ngọc
TS. Nguyễn Minh Ngọc cho biết, hiện nay, lượng cung đất nông nghiệp rất lớn, đa dạng, phân bổ rộng và đến từ nhiều đối tượng cung khác nhau. Độ co giãn về lượng cung đặc biệt lớn so với những loại đất đai khác. Ví dụ như một mảnh đất nông nghiệp có thể tăng giá gấp 10 lần trong thời gian ngắn.
Giai đoạn 3 năm trở lại đây, lượng cầu về đất nông nghiệp tăng mạnh. Lượng cầu đa dạng, phân tán rộng theo nhiều chiều hướng như theo cơn sốt của thị trường tại một khu vực hoặc theo giá trị về cảnh quan, khí hậu, văn hóa, lịch sử…
Ở vị thế là người kinh doanh thì nhu cầu cũng phụ thuộc vào cảm xúc, trong khi đó xu thế đầu tư xanh, hướng đến tương lai đang được nhiều người quan tâm. Giá của đất nông nghiệp hiện nay cũng phù hợp với số đông và hiện cũng có nhiều vùng trũng về giá.
Ở nước ta, giá trị của đất nông nghiệp rất phong phú khi gắn với các yếu tố khác như sông suối, đồi núi, biển… từ đó tạo nên tính đa dụng. Đất nông nghiệp cũng tiềm ẩn sức bật lớn nhờ vào hạ tầng, chính sách hay nhờ vào trào lưu, xu hướng thịnh hành tại một thời điểm.
Nhiều rủi ro, nhưng “cửa rất sáng”
Theo TS. Nguyễn Minh Ngọc, đầu tư vào bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ mang lại nhiều giá trị cốt lõi như tăng nguồn thu nhập từ việc khai thác tính đa dụng của loại hình này. Đó là giá trị của bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ tăng trong tương lai khi được hưởng lợi từ nguồn vốn vay. Ngoài ra, kiểm soát được đầu tư cá nhân, bảo toàn vốn trước lạm phát và đặc biệt là mở rộng mối quan hệ, tri thức khi tiếp xúc với nhiều chuyên gia trong các lĩnh vực như bất động sản, nông nghiệp, du lịch, tài chính, kinh doanh…
Tuy nhiên, TS. Nguyễn Minh Ngọc cũng cho rằng, khi đầu tư vào mô hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Thời gian đầu tư dài, có độ trễ, phản ứng chậm, đầu tư trên đất lớn; đòi hỏi phải tập trung vốn nên khó phân tán rủi ro; khó rút khỏi thị trường; thời tiết không thuận lợi, thiếu nhân lực... Ngoài ra, rủi ro lớn nhất khi đầu tư bất động sản nông nghiệp nói chung chính là rủi ro về pháp lý.
“Nếu muốn đầu tư vào bất động sản nông nghiệp đa dụng, cần phải lựa chọn được vị trí để đầu tư, khu vực lựa chọn cần phải có giá trị đa dụng lớn.
Tiếp theo, chọn phân khúc sản phẩm nông nghiệp, dịch vụ; lựa chọn khả năng cải tạo, kinh doanh sản phẩm để đưa giá trị gia tăng mạnh mẽ vào đất nông nghiệp; chọn được giá trị bền vững về đa giá trị; chọn đối tác phù hợp”.
TS. Nguyễn Minh Ngọc
Vậy khi nào nên đầu tư vào bất động sản nông nghiệp đa dụng?
TS. Nguyễn Minh Ngọc nhận định, thời điểm hiện nay chính là thời điểm nên đầu tư vào mô hình kể trên. Đây là thời điểm nền kinh tế bắt đầu tăng trưởng trở lại, nhu cầu về nông nghiệp hữu cơ tăng, du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm ngày càng trở thành nhu cầu thiết yếu, thường xuyên và trong đó cảnh quan thiên nhiên đóng vai trò quyết định. Đây cũng là thời điểm mà thị trường bất động sản đang quan tâm đến đất nông nghiệp nhưng mới chỉ ở giai đoạn sơ khai khi nhiều người nắm giữ nguồn lực nhưng chưa biết khai thác…
“Quan điểm xuyên suốt trong quá trình đầu tư bất động sản nông nghiệp đa dụng là xây dựng chuỗi giá trị. Có rất nhiều giá trị khác nhau sẽ hình thành như giá trị về bất động sản, nông nghiệp, du lịch, xã hội. Với mỗi mô hình cụ thể, chúng ta cần tìm ra điểm mấu chốt để khai thác một cách hợp lý.
Ngoài ra, cần tận dụng tối đa sự đồng hành của các bên tham gia, đặc biệt là người dân và chính quyền địa phương, giải quyết hài hòa các mối quan hệ để tạo tính bền vững bằng cách chia sẻ lợi ích - rủi ro”, TS. Nguyễn Minh Ngọc chia sẻ và đồng thời nhấn mạnh rằng, khi đầu tư bất động sản nông nghiệp đa dụng là mua những giá trị chứ không mua đất, giá trị mà chúng ta nhắm đến sẽ phù hợp với một mô hình cụ thể nào đó và sẽ đưa về dòng tiền khi được khai thác được tối đa lợi thế này./.
