Chi tiêu cho y tế ngày càng tăng, xu hướng nhân khẩu học và sự hỗ trợ của chính phủ đang đặt nền móng cho sự mở rộng của lĩnh vực khoa học sự sống tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, kéo theo sự phát triển của các bất động sản hỗ trợ có liên quan.
Tăng trưởng chưa xứng tầm tiềm năng
Theo báo cáo của CBRE, nhu cầu của khách thuê và nhà đầu tư đối với bất động sản chuyên biệt phục vụ lĩnh vực khoa học sự sống ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đang tăng lên, do các xu hướng quan trọng thúc đẩy ngành này đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.
Ngành khoa học sự sống, bao gồm dược phẩm, công nghệ sinh học, thiết bị y tế, khoa học thực phẩm và chăm sóc sức khỏe, có tiềm năng tăng trưởng rất lớn ở APAC do khu vực rộng lớn này đang có dân số già đi, chi tiêu y tế bình quân đầu người vẫn còn thấp (6% GDP so với 17% ở Mỹ), và sự gia tăng trong nghiên cứu và phát triển (R&D) dược phẩm.
Tiềm năng này đã được chứng minh, khi số lượng văn phòng cho thuê trong lĩnh vực này tại APAC đã tăng 17,4% vào năm 2020 so với mức giảm 25% của thị trường cho thuê nói chung. Các thị trường dẫn đầu gồm Thượng Hải, Bắc Kinh, Tokyo, Bangalore và Hyderabad (Ấn Độ).
Đặc biệt khi Covid-19 bùng nổ, các nhu cầu về sản xuất, R&D và hậu cần về dược phẩm và trang thiết bị y tế phát triển vượt bậc, thu hút sự quan tâm ngày càng mạnh mẽ của giới đầu tư. Điều này dự kiến sẽ thúc đẩy số lượng các giao dịch bán và cho thuê lại, quan hệ đối tác công - tư để thúc đẩy cơ hội phát triển và cải tạo các cơ sở công nghiệp nhẹ cũ thành phòng thí nghiệm hoặc kho lạnh.
Việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tại một số thị trường APAC cũng đang giúp tạo điều kiện phát triển ngành khoa học sự sống - hỗ trợ sự phát triển của các công ty dược phẩm trong nước và sự mở rộng của các công ty dược phẩm quốc tế đang tìm cách thành lập văn phòng vùng. Đồng thời, chính sách về quyền sở hữu các công nghệ cốt lõi tại một số nước tại APAC cũng giúp khu vực này rút ngắn khoảng cách với Hoa Kỳ và châu Âu về khả năng R&D.
Về khả năng cạnh tranh trên thị trường, Singapore được xếp hạng trong 5 trung tâm cho bất động sản khoa học sự sống hàng đầu APAC.
Bà Catherine He, Giám đốc Nghiên cứu, CBRE Đông Nam Á, cho biết: “Singapore đã duy trì vị thế cạnh tranh của mình như một trung tâm y sinh - được củng cố bởi nguồn nhân tài lành nghề, mạng lưới hậu cần, tài trợ của Chính phủ, cũng như cơ sở hạ tầng vật chất hiện có để thu hút các công ty khoa học sự sống và thúc đẩy một hệ sinh thái hỗ trợ”.
Trong khi đó, Thượng Hải và Bắc Kinh nổi bật nhờ năng lực sản xuất và nghiên cứu và phát triển tiên tiến và thị trường nội địa rộng lớn. Cảng của Thượng Hải cho phép thành phố này hoạt động tốt hơn từ góc độ chuỗi cung ứng, còn Bắc Kinh bị phụ thuộc vào các thành phố lân cận để xuất khẩu.
Tokyo tương tự như Singapore, dựa vào cơ sở hạ tầng phát triển, đội ngũ nhân tài và bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ. Melbourne lọt vào danh sách 5 trung tâm hàng đầu của APAC do sản xuất các sản phẩm công nghệ y tế và dược phẩm tiên tiến và sáng tạo, khả năng nghiên cứu được hỗ trợ bởi các trường đại học và mạng lưới hậu cần mạnh mẽ.
Tại Việt Nam, theo JLL, vào năm 2021, sự quan tâm nhà đầu tư đang ngày càng tăng đối với các lĩnh vực quan trọng trong cuộc khủng hoảng y tế. Tài sản hậu cần, vốn đã là một trong những điểm nóng nhất trong những năm gần đây, sẽ tiếp tục nhận được sự phân bổ vốn gia tăng trong bối cảnh bùng nổ mua sắm trực tuyến. Trong khi đó, các nhà đầu tư cả trong nước lẫn quốc tế đã nhắm đến mảng hậu cần sức khỏe và y tế, và họ đang cần nhiều kho lạnh có vị trí gần khách hàng hơn để phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vắc xin, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm,.... Nhưng động lực thúc đẩy ngành kho vận lạnh không chỉ có vậy mà còn là sản phẩm chăm sóc sức khoẻ đặc biệt, nổi bật nhất chính là vắc xin Covid-19 và các loại vắc xin khác trong tương lai.
Cách thức tiếp cận cuộc chơi mới
Báo cáo của CBRE nhấn mạnh rằng danh mục đầu tư bất động sản của các công ty khoa học sự sống thường bao gồm bốn thành phần chính, đó là văn phòng công ty, cơ sở hậu cần (bao gồm cả kho lạnh), phòng thí nghiệm R&D và cơ sở sản xuất.
Bên cạnh sự gia tăng của hoạt động cho thuê văn phòng doanh nghiệp, nhu cầu về các cơ sở R&D chuyên biệt trên toàn khu vực đang được hỗ trợ bởi các chính sách ưu đãi, bao gồm các ưu đãi hỗ trợ thành lập R&D mới tại các khu công nghiệp trọng điểm.
Nhu cầu về các cơ sở hậu cần có đặc điểm kỹ thuật cao cũng ngày càng tăng, bao gồm cả kho lạnh, một phần do yêu cầu bảo quản chuyên biệt đối với vắc xin Covid-19, mặc dù tổng lượng nhu cầu vẫn còn hạn chế. Các cơ sở sản xuất dược phẩm thường nằm ở Ấn Độ, Trung Quốc và Nhật Bản, và đều thuộc sở hữu của chính các công ty này.
Sự gia tăng mạnh mẽ của đại dịch đối với R&D và đầu tư vào khoa học sự sống tích cực ở các khu vực khác, đặc biệt là Hoa Kỳ, đang thu hút người mua nhắm đến các cơ hội ở APAC. Tuy nhiên, đầu tư trực tiếp vào loại hình bất động sản này tại APAC vẫn còn hạn chế, chỉ có một số ít giao dịch được hoàn thành ở Úc, Nhật Bản và Trung Quốc trong vòng 24 tháng qua.
Nguyên nhân chủ yếu là hầu hết các cơ sở chuyên biệt đều được xây dựng theo mục đích và thuộc sở hữu của các công ty về khoa học sự sống, do đó chúng thường không được rao bán ra thị trường. Các rào cản khác bao gồm lo ngại về tính cam kết của các công ty khoa học sự sống nhỏ hơn trong việc phát triển các bất động sản này, do thời gian đầu tư cho các thiết bị y tế và dược phẩm mới thường kéo dài.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn bị thu hút bởi loại bất động sản này, và cạnh tranh nhau để sở hữu các bất động sản có sẵn kể từ khi đại dịch bắt đầu với kỳ vọng rằng một số tài sản từng được phát triển theo quan hệ đối tác công tư sẽ được rao bán.
“Trong khi bất động sản khoa học sự sống đang ở giai đoạn phát triển non trẻ, thì nó vẫn có tiềm năng đáng kể - đặc biệt là ở APAC, nơi các giao dịch loại này chỉ chiếm dưới 1% hoạt động đầu tư hàng năm, so với khoảng 4 % trên toàn cầu”, Tiến sĩ Henry Chin, Trưởng bộ phận Nghiên cứu, APAC, CBRE cho biết.
“Con đường tiếp cận rõ ràng nhất là thông qua bán và cho thuê lại, khi các công ty dược phẩm đa quốc gia cơ cấu vốn cho các hoạt động R&D hoặc giảm bớt các tài sản không thiết yếu sau khi sáp nhập và mua lại. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng các cơ hội khác sẽ đến từ việc chuyển đổi các khu công nghiệp cũ thành các phòng thí nghiệm hoặc kho lạnh, cũng như xây dựng các cơ sở khoa học sự sống hiện đại theo khuôn khổ hợp tác công tư trên toàn khu vực”, Tiến sĩ Chin nói thêm.
Các cơ hội chuyển đổi nói trên sẽ phù hợp hơn đối với các thị trường có nguồn cung đất hạn chế dành riêng cho lĩnh vực khoa học sự sống, chẳng hạn như đặc khu hành chính Hồng Kông (Trung Quốc) và Nhật Bản.
