Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng Thông tư 06 có nhiều điểm không hợp lý, chưa sát với thực tiễn và thiếu sự đồng bộ với một số quy định pháp luật. Cụ thể, khoản 2 Điều 1 Thông tư 06 nêu ra 4 trường hợp các tổ chức tín dụng không được cho vay. Có 3 trường hợp trong đó có thể tác động mạnh lên doanh nghiệp BĐS. Một là tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền góp vốn, nhận chuyển nhượng vốn của công ty TNHH, hợp danh, doanh nghiệp chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch UPCoM.
Hai là không được cho vay để bù đắp vào tài chính, trừ khi đáp ứng 2 điều kiện là bên vay đã ứng vốn thanh toán cũng như trả các chi phí thực hiện dự án (chi phí dưới 12 tháng).
Thêm một trường hợp bị hạn chế tín dụng là vay để thanh toán theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác hoặc kinh doanh thực hiện dự án đầu tư, tuy nhiên vào thời điểm cho vay thì chưa đủ điều kiện bán hàng.
Chủ tịch HoREA - Ông Lê Hoàng Châu lo ngại, các trường hợp bị hạn chế tín dụng có các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư, người mua nhà. Quy định mới khiến họ rất khó tiếp cận được tín dụng, thứ được xem như “phao cứu sinh” giúp họ vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.
“Việc đóng chặt những cửa tín dụng như quy định của Thông tư 06, có thể dẫn tới kịch bản đổ vỡ vào cuối năm nay” - Ông Châu quan ngại. Vị này cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tới quý III sẽ rất khó khăn. Các doanh nghiệp BĐS chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng vì dự án ách tắc pháp lý.
Qua trao đổi, Phó giám đốc R&D DKRA Group - Ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận rằng, nếu siết chặt quy định cho vay như Thông tư 06, có thể khiến những cảnh căng thẳng hiện nay trên thị trường BĐS thêm căng thẳng hơn.
Theo ông, với quy định của Thông tư 06, doanh nghiệp BĐS sẽ ngày càng khó có thể tiếp cận với các gói vay theo hình thức góp vốn dạng hợp đồng BCC (hợp đồng hợp tác kinh doanh). “Vào các tháng cuối năm 2023, doanh nghiệp BĐS sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn so với cuối năm 2022” - Theo dự báo của ông Thắng.
Trong khi đó, một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đang có dự án nhà ở phát triển tại TP. Thủ Đức cho biết, những quy định về các trường hợp bị hạn chế cho vay trong Thông tư 06 khiến cho nhiều doanh nghiệp địa ốc mất thanh khoản, có nguy cơ chết trên đống tài sản.
Ông Thắng cho rằng, một mặt chủ đầu tư hạn hẹp đầu ra vì khách hàng cá nhân khó vay, dẫn tới ế hàng. Mặt khác là bản thân chủ đầu tư không được vay vốn qua những hợp đồng hợp tác, khiến cho không xoay sở được dòng tiền xử lý nợ. “Cú đấm bồi hàng tồn và nợ đọng vây lấy khiến các doanh nghiệp đang gồng mình vượt khó suốt một năm qua bị kiệt quệ vào cuối năm 2023” - Ông Thắng cho hay.
Theo một chủ đầu tư lớn tại miền Bắc, những quy định siết chặt tín dụng đặt ra khả năng duy nhất là doanh nghiệp phải đủ năng lực và tự vay vốn để làm dự án. Khả năng khác là doanh nghiệp cần hợp tác với đơn vị khác để triển khai, thông thường là vốn của nước ngoài. Nhưng số lượng nhà đầu tư Việt Nam có khả năng huy động vốn hiện nay không nhiều.
Theo thuyết minh của Ngân hàng Nhà nước, mục đích của Thông tư 06 là để kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích, giảm rủi ro về xử lý tài sản đảm bảo. Cơ quan này cho rằng, việc góp vốn bằng cách mua cổ phần hay rót vào các dự án chưa hoàn thiện pháp lý là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay, không có cơ sở đánh giá thường xuyên với hoạt động, tài chính, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.
Tuy nhiên, các chủ đầu tư cho rằng doanh nghiệp BĐS luôn phải dùng tài sản đảm bảo khi vay vốn. Vì vậy ngân hàng vẫn “nắm đằng chuôi”. Hiện không có thêm cơ chế đặc thù nào cho lĩnh vực BĐS mà kỳ vọng các điều kiện sẽ không bị siết thêm nhằm góp phần tháo gỡ các khó khăn trước mắt cho thị trường.
Trong văn bản đề xuất gửi NHNN, Chủ tịch HoREA đã chỉ ra những quy định mới chưa nhất quán với các văn bản hiện hành. Theo đó, việc yêu cầu tổ chức tín dụng không cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng vốn góp không đồng bộ với Nghị định 153 (năm 2020). Cụ thể mục đích phát hành trái phiếu là thực hiện những dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ.
Vị chuyên gia cho rằng, những hoạt động này gồm góp vốn và mua, nhận chuyển nhượng vốn góp. Vì thế mà quy định mới yêu cầu tổ chức tín dụng không được cho vay hoạt động này là bất hợp lý.
Ngoài ra, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc kinh doanh cũng chưa đồng nhất với Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020. Hai bộ luật này quy định việc cá nhân, pháp nhân góp vốn với mục đích trên ở mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp.
Vì vậy, HoREA đề xuất NHNN xem xét lại những quy định mới ban hành. Chủ tịch HoREA cho rằng, để kiểm soát rủi ro thì cơ quan quản lý tiền tệ có thể quy định rõ ràng việc cho vay theo tình trạng pháp lý từng dự án. Chẳng hạn, dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể cho vay không quá 30% tổng mức đầu tư. Hay như dự án đã có giấy phép xây dựng thì mức trần tỷ lệ này có thể là 50%.
