Cơ hội và thách thức cho bức tranh bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua. Kể cả thời điểm chịu nhiều tác động phức tạp của dịch bệnh, phân khúc này vẫn diễn biến theo chiều hướng tích cực. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2021, Việt Nam đã quy hoạch phát triển 564 KCN với tổng diện tích 211.700ha, trong số này có 398 KCN đã được thành lập với tổng diện tích 123.500ha. Hiện có 292 KCN đã đi vào hoạt động và 108 KCN đang xây dựng cơ bản.
Bên cạnh việc thu hút các dự án đầu tư trong nước, năm 2021, các khu kinh tế, KCN vẫn thu hút được 539 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài với số vốn đăng ký mới 12,8 tỷ USD, tăng 15% so với năm 2020, chiếm 41% tổng vốn FDI vào Việt Nam trong năm.
Diễn biến thị trường bất động sản công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2022 cũng rất tích cực. Dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh về Việt Nam, trong đó có hàng loạt các doanh nghiệp tên tuổi trên thế giới. Xu hướng mở rộng các KCN cũng được đẩy mạnh. Miền Trung được lựa chọn là điểm đến của nhiều doanh nghiệp khi dư địa phát triển còn rất lớn.
Đánh giá về triển vọng thị trường này trong thời gian tới, chia sẻ với Reatimes, TS. Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp đang có nhiều cơ hội để phát triển, hứa hẹn là một bức tranh sáng màu trong 6 tháng cuối năm 2022.
Cụ thể, trong hệ thống KCN Việt Nam đến nay đã có mặt của hơn 100 Tập đoàn đa quốc gia lớn trên thế giới hoạt động ở nhiều lĩnh vực như Samsung, LG, General Electric, Intel, Mitsubishi, Sanofi, Panasonic… Có thể nói, các Tập đoàn FDI này đã rất thành công trong đầu tư tại Việt Nam và vẫn đang tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất tại Việt Nam, góp phần đưa Việt Nam từng bước tham gia mạng giá trị và chuỗi sản xuất toàn cầu, thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu mặt hàng xuất khẩu. Nhiều sản phẩm công nghệ cao, công nghiệp chế tạo bước đầu thực hiện một số công đoạn sản xuất, lắp ráp ở các nhà máy ở Việt Nam. Nhờ đó đã thúc đẩy mạnh mẽ dòng vốn FDI mới tiếp tục đầu tư vào Việt Nam tạo điều kiện để các nhà đầu tư phát triển và quản lý các KCN trong nước nhanh chóng thu hồi vốn với hiệu quả đầu tư cao hơn. Đồng thời, thúc đẩy việc nâng cấp và tiếp tục đầu tư xây dựng mới các KCN tại Việt Nam của các địa phương trong cả nước, đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước.
Ngoài ra, Chính phủ cũng luôn chú ý đến việc đổi mới môi trường đầu tư kinh doanh của các KCN, khu kinh tế trong cả nước thông qua việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách về KCN, tăng cường thực hiện cơ chế, hành chính “một cửa, tại chỗ” thông thoáng tại các KCN tạo điều kiện thuận lợi để các KCN phát triển nhanh, hiệu quả.
Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội tích cực, TS. Phan Hữu Thắng cũng chỉ ra ba thách thức lớn đã và sẽ tác động đến thị trường bất động sản công nghiệp.
Thứ nhất, sự cạnh tranh với các nước trong thu hút FDI là rào cản không nhỏ đối với việc duy trì thu hút FDI vào các KCN Việt Nam. Trong khi kết cấu cơ sở hạ tầng hiện có nhìn chung chưa bảo đảm đủ các điều kiện cần thiết, hiện đại để cạnh tranh với các KCN trong khu vực và quốc tế dù đã được nâng cao trong thời gian qua. Đặc biệt, khi Ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp và các nhà đầu tư trong nước hiện đang chiếm khoảng 90% tổng vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN cũng gặp không ít khó khăn trong huy động vốn vào phát triển kết cấu hạ tầng KCN do thời gian thu hồi vốn đầu tư dài.
“Hơn hết, việc đầu tư vào phát triển sản xuất công nghiệp tại các KCN luôn đòi hỏi phải đi kèm với hệ thống bảo vệ môi trường lớn hơn, hiện đại hơn... đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ ban đầu cho công nghệ. Ngoài ra, từ cơ chế, chính sách đã ban hành về phát triển hệ thống KCN đến tổ chức thực hiện luôn vẫn còn khoảng cách khá xa. Đó là những thách thức mà các nhà đầu tư phát triển KCN trong nước cần nhận rõ”, ông Thắng nhấn mạnh.
Thứ hai, việc thực hiện trách nhiệm xã hội đối với đời sống người lao động làm việc tại nhiều KCN còn bất cập, đặc biệt là nhà ở cho phụ nữ mang thai và trong thời kỳ sinh nở, nuôi con nhỏ. Các cháu bé đang cần nhà trẻ, trẻ em đến tuổi đi học cần trường học ở gần, nhìn chung chỗ vui chơi của các cháu còn rất thiếu. Định hướng của Chính phủ về việc xem xét cho chuyển đổi tối đa 30% diện tích đất các KCN hiện có sang nhà ở và dịch vụ để nâng cao chất lượng đời sống người lao động tại các KCN (NĐ 82/2018 về KCN) nhưng hầu như chưa có KCN nào thực hiện được do thiếu hướng dẫn cụ thể. Tình trạng này nếu kéo dài sẽ hạn chế sự phát triển bền vững của các KCN.
Thứ ba, cũng xuất hiện dấu hiệu của cuộc đua tranh đầu tư bất động sản công nghiệp giữa các nhà đầu tư trong nước cả chuyên nghiệp (đã xây dựng, vận hành một số KCN) và cả các nhà đầu tư không chuyên nhưng nhìn thấy cơ hội là tiến hành việc “chạy đất” để tham gia vào lĩnh vực hứa hẹn đầu tư có hiệu quả, đang dần nóng lên này. Nhất là khi có định hướng của Chính phủ về dành một phần diện tích đất KCN cho xây dựng phát triển đô thị và dịch vụ kèm theo đối với các KCN hiện có và có định hướng phát triển các KCN đô thị dịch vụ trong tương lai.
Theo TS. Phan Hữu Thắng, nếu những thách thức này không được quan tâm và khắc phục, giải quyết nhanh chóng sẽ cản trở nhất định đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Bất động sản công nghiệp nước ta sẽ phát triển nhưng khó kiểm soát, thiếu tính đồng bộ, không đảm bảo vấn đề an sinh cho người lao động, từ đó hạ thấp giá trị, hạ thấp năng lực cạnh tranh với các nước trên thế giới.
Hoàn thiện thủ tục pháp lý, thu hút có chọn lọc dòng vốn FDI
Theo Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, để phù hợp với khẩu vị khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia cùng định hướng chọn lọc, ưu tiên thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao của Chính phủ Việt Nam, đòi hỏi sự điều chỉnh phù hợp của hành lang cơ chế, chính sách liên quan cũng như sự thích ứng của nhà đầu tư.
Các chính quyền các địa phương, các Bộ ngành liên quan cần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng, quản lý, vận hành các KCN từ khâu đầu tiên xin cấp phép đến khi lấp đầy 100% diện tích đất KCN được giao.
Đặc biệt, phải không ngừng đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư FDI vào các KCN Việt Nam. Đẩy mạnh nghiên cứu trên cơ sở phối hợp chặt chẽ với các cơ quan, tổ chức nghiên cứu khác về các mô hình KCN mới: KCN sinh thái, KCN đô thị dịch vụ, KCN hỗ trợ... nhằm nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, tạo điều kiện thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao vào các KCN phục vụ mục tiêu đa dạng hóa các lĩnh vực, hình thức đầu tư vào các KCN giúp các doanh nghiệp đầu tư đúng với xu thế phát triển công nghiệp trong giai đoạn tới, nhanh chóng thu hồi vốn, mang lại hiệu quả đầu tư.
“Tuy nhiên, việc thu hút dòng vốn FDI cũng cần có sự chọn lọc. Không thu hút một cách tràn lan, nhằm tránh tình trạng kém hiệu quả, ôm đất của các doanh nghiệp. Vì vậy, chính sách thu hút FDI phải bảo đảm được hiệu lực hiệu quả giám sát, nếu các doanh nghiệp FDI thực hiện đúng cam kết thì mới được hưởng các ưu đãi”, ông Thắng cho biết.
Thực hiện hiện quả những giải pháp này sẽ giúp khắc phục những thách thức đang đặt ra cho thị trường bất động sản công nghiệp, giúp thị trường này có tiềm lực, cơ sở phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tiếp theo./.
