Sức nóng trở lại của bất động sản nghỉ dưỡng
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang cho thấy những chỉ dấu tốt nhờ vào sự phục hồi tích cực của nền kinh tế, đặc biệt là tốc độ tăng trưởng ấn tượng của ngành du lịch.
Thống kê của Tổng cục Du lịch cho thấy, trong 8 tháng đầu năm 2022, tổng số khách du lịch nội địa đạt 79,8 triệu lượt, cao gấp gần đôi so với cả năm 2021 và vượt xa chỉ tiêu năm nay. Chỉ riêng doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống ước đạt 377,8 nghìn tỷ đồng và đang theo chiều hướng đi lên khi mùa du lịch đang vào cao điểm.
Tính từ tháng 3, khi mở cửa đón khách quốc tế, thị trường khách ngoại cũng ghi nhận dấu hiệu khả quan khi tính chung 8 tháng, cả nước đón 1,44 triệu lượt khách quốc tế, gấp 13,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, chỉ riêng tháng 8, khách nước ngoài đến Việt Nam đã đạt 486,4 nghìn người, tăng 38% so với tháng trước và gấp 52,3 lần so với cùng kỳ năm trước.
Có thể thấy, lượng khách tiếp tục gia tăng mạnh nhờ chính sách mở cửa thông thoáng, các đường bay quốc tế được khôi phục gần như hoàn toàn. Theo các chuyên gia, khách quốc tế đến Việt Nam cao điểm từ tháng 9 năm nay đến khoảng tháng 4 năm sau nên những tháng cuối năm dự báo sẽ có thêm nhiều đột phá.
Một báo cáo mới đây từ DKRA cho hay, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và condotel trên cả nước trong tháng 8 ghi nhận tăng trưởng cả nguồn cung và cầu so với tháng trước. Cụ thể, với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung thị trường có thêm 597 căn trên cả nước, gấp 1,8 lần tháng trước. Nguồn cầu cũng ghi nhận tín hiệu khả quan với 160 căn được tiêu thụ, tăng 13%.
Nguồn cung sản phẩm này tập trung chủ yếu ở 3 tỉnh Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang) và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, nguồn cung mới tại Bình Thuận chiếm 79% nguồn cung mới toàn thị trường, với 471 căn từ 2 dự án quy mô lớn. Về sức cầu, dù lượng tiêu thụ tăng 13% so tháng trước nhưng tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 27%.
Mặt bằng giá nhìn chung vẫn ổn định so tháng trước, dao động từ 7,2 - 59,8 tỷ đồng/căn. Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các phương án thanh toán linh hoạt và giãn trong thời gian dài cùng một số ưu đãi nhằm tiếp tục thu hút người mua, góp phần tăng tỷ lệ tiêu thụ của dự án.
Nguồn: DKRA
Theo đánh giá của DKRA, loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đến cuối năm. Nguồn cung mới chuẩn bị mở bán dự kiến tiếp tục tập trung ở các tỉnh Bình Thuận và Phú Quốc (Kiên Giang), chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Còn tại phân khúc condotel, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ lần lượt ghi nhận 424 căn và 123 căn, tăng 59% và xấp xỉ so tháng trước.
Nguồn cung tăng mạnh so với cùng kỳ, nhưng vẫn ở mức thấp và tập trung cục bộ tại 1 dự án ở khu vực miền Trung - chiếm 83% tổng nguồn cung mới cả nước.
Sức cầu thị trường tăng nhưng vẫn còn khá thấp, hầu hết dự án có tình hình bán hàng chậm, chủ yếu tập trung tại Bình Định - chiếm 62% tổng lượng tiêu thụ cả nước.
Mặt bằng giá bán sơ cấp cấp ghi nhận tăng 2 - 7% so tháng trước. Tuy nhiên, việc tăng giá kèm theo các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận,… của chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.
Các dự án được vận hành bởi các đơn vị quốc tế 4 - 5 sao và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín tiếp tục là điểm sáng và được thị trường ưu tiên lựa chọn. DKRA dự báo trong những tháng cuối năm, nguồn cung và lượng tiêu thụ có thể tăng và sẽ phân bổ chủ yếu tại 2 tỉnh là Bình Định và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Mặc dù đón nhận sự sôi động trở lại, song thị trường bất động sản nghỉ dưỡng những tháng cuối năm được DKRA dự báo sẽ có diễn biến phức tạp nếu điểm nghẽn về kiểm soát tín dụng không được tháo gỡ.
Các loại hình như condotel, officetel phải được định danh trong luật
Theo đánh giá của các chuyên gia, trong xu thế chung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang gặp phải 2 trở ngại lớn, đó là vấn đề liên quan đến pháp lý và nguồn vốn đầu tư. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường trong giai đoạn phục hồi hiện tại và tương lai.
Tại một hội thảo mới đây, PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho hay: Trong 2 năm dịch Covid-19, câu chuyện về condotel bị nén lại, bao nhiêu vốn của đất nước bị chôn ở đây, không giải tỏa được nhưng đến nay khi dịch được kiểm soát, phân khúc này đã "tưng bừng" trở lại.
Theo ông Thiên, vấn đề pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng vẫn gây nhiều tranh cãi, nguyên nhân là do hệ thống luật pháp bao giờ cũng chậm hơn, trong khi đó cuộc sống biến đổi rất nhanh. Mặc dù các bộ, ngành cũng đã nỗ lực thay đổi rất nhiều nhưng chưa giải quyết được tận gốc vấn đề.
Ông Thiên cho rằng, cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Ví dụ, khách sạn nói chung khác với condotel, cần định nghĩa với các tiêu chí rõ ràng và tìm cách giải quyết, nếu không sẽ lại trở thành một vấn đề rất phức tạp.
“Loại hình condotel chưa được công nhận ở Việt Nam, đó là sản phẩm giống như đứa con lai giữa nhà ở và khách sạn. Sản phẩm này cũng là hình thức đầu tư tài chính bởi vậy câu chuyện tài sản này được hoạt động trên thị trường theo nguyên tắc như thế nào, được chuyển nhượng, góp vốn để không gây ra xung đột ra sao sẽ cần quy định rõ trong hệ thống luật”, ông Thiên nói.
Vị chuyên gia cũng nhận định, du lịch Việt Nam đang phát triển và hội đủ cơ hội để bùng nổ trong bối cảnh người dân rất nhanh nhạy trong đầu tư. Muốn bùng nổ du lịch thì cần có vốn và huy động nguồn vốn từ xã hội là vô cùng hiệu quả. Nếu hệ thống pháp luật ổn định thì việc huy động vốn này không chỉ tạo điều kiện cho phát triển kinh tế mà còn chia sẻ lợi ích cho người dân.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Tập đoàn VNGroup chia sẻ: “Trong nhiều năm theo đuổi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, tôi nhận thấy các quy định liên quan phân khúc này nhiều lần sửa nhưng vẫn chưa phù hợp với thực tiễn. Với những bất cập hiện nay, doanh nghiệp luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng có “danh phận” rõ ràng. Thủ tướng Chính phủ cũng từng nói về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Vì thế, vấn đề tạo khung pháp lý chặt chẽ, hiệu quả với bất động sản nghỉ dưỡng lại càng hết sức quan trọng”.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, vai trò của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng rất quan trọng. Đây là một kênh đầu tư không chỉ của chủ đầu tư mà còn của cả cá nhân góp vốn. Đã là kênh đầu tư thì thị trường thứ cấp là vô cùng quan trọng, giúp Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy hội nhập quốc tế của đất nước.
“Tại sao các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia làm bất động sản du lịch rất tốt nhưng Việt Nam lại không làm được? Rõ ràng pháp lý là vấn đề nổi cộm. Chúng ta đã cố gắng giải quyết vấn đề này trong nhiều năm vừa qua nhưng chưa được. Các loại hình như condotel, officetel phải được định danh trong Luật Đất đai và sau đó là những luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… để thể chế hóa”, TS. Cấn Văn Lực bổ sung thêm.
Đối với vấn đề dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng bất động sản nói chung được đánh giá là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân. Tuy nhiên, mức độ rủi ro tùy thuộc vào từng phân khúc bất động sản như bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…
"Với bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, doanh nghiệp và nhà đầu tư không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt nên khó có thể tiếp cận vốn từ ngân hàng", TS. Cấn Văn Lực nói.
Thị trường cần chú trọng chất lượng hơn số lượng
Bên cạnh các vấn đề pháp lý, dòng vốn thì diễn biến của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn thay đổi theo xu hướng của dòng khách du lịch. Chỉ tính riêng trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng lượt khách quốc tế cao nhất đạt 16,9% trong giai đoạn 2009 - 2019. Cùng với đó, nguồn cung phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn từ trung, cao cấp cũng tăng lên nhanh chóng từ 14.000 phòng (2009) lên 94.000 phòng hiện nay
Song ghi nhận thực tế, hiện nay các dự án trên thị trường chủ yếu chú trọng về quy mô và sản phẩm bán. Bên cạnh đó, sản phẩm lưu trú, du lịch vẫn còn đơn điệu, thiếu các sản phẩm mang đậm nét văn hóa, truyền thống địa phương. Nhiều điểm du lịch có mật độ xây dựng dày đặc, đòi hỏi mỗi dự án cần xây dựng được bản sắc riêng của mình. Đồng thời, các loại hình sản phẩm lưu trú cần được làm đa dạng, kèm theo đó chất lượng quản lý vận hành cũng cần được nâng cao.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương phân tích, thị trường nghỉ dưỡng đang dần hoạt động sôi động trở lại. Một số khách sạn trong thành phố đã cải thiện công suất nhờ nhu cầu di chuyển và công tác của các khách du lịch và chuyên gia tới Việt Nam. Các thị trường nghỉ dưỡng ven biển có tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt là đối với phân khúc hạng sang. Tuy nhiên, các dự án lớn nhưng có vị trí không đẹp đã gặp khó khăn. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được phân hóa rõ rệt, với sự chú trọng vào chất lượng hơn số lượng.
Ghi nhận thực tế, hiện nay các dự án trên thị trường chủ yếu chú trọng về quy mô và sản phẩm bán. Nhiều điểm du lịch có mật độ xây dựng dày đặc, đòi hỏi mỗi dự án cần xây dựng được bản sắc riêng của mình. Đồng thời, các loại hình sản phẩm lưu trú cần được làm đa dạng, kèm theo đó chất lượng quản lý vận hành cũng cần được nâng cao.
Chia sẻ giải pháp để du lịch Việt Nam thu hút khách ghé thăm, chuyên gia Savills nhấn mạnh vào trải nghiệm dịch vụ: “Theo tôi, có hai yếu tố chính cần được ưu tiên là trải nghiệm văn hóa và trải nghiệm bình yên, thư thái. Đây là những yếu tố góp phần tạo nên sức hấp dẫn của du lịch địa phương trong dài hạn tại Việt Nam”.
Theo lý giải của chuyên gia, những dự án bất động sản nghỉ dưỡng hay ngôi nhà thứ hai ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của con người. Do đó, không gian của dự án này cần được thiết kế đặc biệt để mang đến cảm giác thư thái cho du khách. Nếu hướng tiếp cận sai có thể sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, điển hình là sự xuất hiện của những dự án có tổng thể kém hiệu quả: Thiếu điểm nhấn, thiếu tiện ích chất lượng và không tạo được không gian thư giãn cho khách hàng. Những dự án như vậy sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút du khách, dẫn tới nguồn cung dư thừa trong khi nhu cầu của khách hàng lại không được đáp ứng.
Ông Mauro Gasparotti cho rằng: “Nếu dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của khách hàng thì sẽ dễ dàng thúc đẩy nguồn cầu, thậm chí có thể tạo ra nguồn khách hàng trung thành. Nếu du khách yêu thích trải nghiệm tại điểm đến, họ sẽ quay lại thường xuyên và thậm chí mua bất động sản tại đó”./.
