Luật Quy hoạch 2017 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2019 đã đặt ra yêu cầu thay đổi đối với những bản quy hoạch cũ. Đây là thời điểm để nhiều địa phương đánh giá lại thực trạng phát triển đô thị trong nhiều năm qua. Đồng thời, là giai đoạn để nhìn nhận lại những bất cập, hệ lụy xảy ra từ câu chuyện quy hoạch bị điều chỉnh nhiều lần, từ đó tìm ra định hướng phát triển trong tương lai.
Theo TS.KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, Luật Quy hoạch mới đã có sự điều chỉnh thích hợp, trở thành cơ sở để các địa phương xây dựng lại bản quy hoạch mới khoa học hơn. Song, để có được một bản quy hoạch chất lượng thì tư duy nhiệm kỳ, lợi ích nhóm, chủ nghĩa thành tích... cần bị loại bỏ trong quá trình thực hiện và triển khai.
TS.KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam đã có những chia sẻ sâu hơn về vấn đề quy hoạch địa phương trong nhiều năm trở lại đây với Reatimes.
LUẬT QUY HOẠCH MỚI: KHÔNG ĐỀ XUẤT DỰ ÁN CHẠY ĐUA THEO HÌNH THỨC
PV: Xin ông cho biết, quy hoạch các địa phương hiện đã và đang được thực hiện như thế nào?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Trước khi Luật Quy hoạch mới chính thức có hiệu lực, các địa phương đã xây dựng và hoàn thiện quy hoạch vùng, tỉnh. Theo đó, quy hoạch vùng, tỉnh tích hợp các ngành kinh tế cơ bản, quy hoạch sử dụng đất và lĩnh vực như tài nguyên môi trường, giao thông…
Bản quy hoạch vùng, tỉnh đã xây dựng, tổ chức không gian, thực hiện đúng chiến lược phát triển quốc gia. Không thể phủ nhận rằng, những bản quy hoạch vùng, tỉnh đã tạo ra nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, các cơ sở du lịch, dịch vụ, y tế, khu nông nghiệp trong những năm qua.
Trên cơ sở quy hoạch vùng, tỉnh, những quy hoạch khác được định hướng và xây dựng theo. Điển hình như, quy hoạch đô thị của tỉnh cũng tuân thủ theo định hướng phát triển tổng thể quy hoạch quốc gia, đảm bảo sự phân bổ các nguồn lực hợp lý. Với đặc thù riêng biệt, quy hoạch đô thị ra đời nhằm xác định không gian chức năng bao gồm khu công nghiệp, khu dân cư… Cụ thể hơn, quy hoạch đô thị có vai trò tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản, là nhân tố có thể tạo ra sự sôi động mạnh của thị trường.
Đến nay, Luật Quy hoạch mới ra đời, yêu cầu đặt ra về một bản quy hoạch tỉnh đòi hỏi ở cấp độ tích hợp cao hơn, đa ngành, đảm bảo trên một không gian lãnh thổ được phân bổ nguồn lực hợp lý. Mọi chiến lược phát triển kinh tế xã hội và các ngành khác như hạ tầng kỹ thuật giao thông, môi trường, dân cư, du lịch, dân cư tập trung mang tính tổng thể.
PV: Theo Luật Quy hoạch mới, quy hoạch tỉnh được xây dựng dựa trên những yếu tố nào, thưa ông?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Nội hàm của quy hoạch tỉnh vẫn là nhằm sắp xếp tổ chức không gian hợp lý. Nghị định số 37/2019/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quy hoạch cũng đã xác định rõ những nội dung quan trọng về việc thực hiện triển khai Luật Quy hoạch.
Theo đó, quy hoạch tỉnh được xây dựng dựa trên cơ sở bao gồm: Phân tích, đánh giá, dự báo về các yếu tố, điều kiện phát triển đặc thù của địa phương; Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng hệ thống đô thị và nông thôn; Quan điểm, mục tiêu và lựa chọn phương án phát triển tỉnh; Phương hướng phát triển các ngành quan trọng trên địa bàn tỉnh; Lựa chọn phương án tổ chức hoạt động kinh tế - xã hội; Lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện; Phương án quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, vùng huyện; Danh mục dự án của tỉnh và thứ tự ưu tiên thực hiện; Phương án phòng, chống thiên tai và ứng phó với biến đổi khí hậu trên địa bàn tỉnh…
Như vậy, với Luật Quy hoạch mới cùng các nghị định ban hành, bản quy hoạch tỉnh đã được xác định cần phải tích hợp các ngành, mang tính đổi mới. Mặc dù, đó không phải là một sự thay đổi hoàn toàn, song, những chuyển dịch này cùng phương pháp tiếp cận quy hoạch khác đã tạo ra cơ sở pháp lý, nội hàm, chỉ tiêu phát triển đồng bộ cùng cơ chế chính sách của không gian tỉnh.
Mặt khác, Luật Quy hoạch mới cũng nhấn mạnh vấn đề về dự án ưu tiên. Cụ thể, bản quy hoạch phải xác định đâu là dự án làm trước, dự án làm sau và đâu là dự án mang tính đột phá chiến lược của tỉnh. Điều này đặt ra những yêu cầu về việc không đề xuất những dự án chạy đua theo tính hình thức.
Việc điều chỉnh nhiều lần của một bản quy hoạch dẫn tới lãng phí nguồn tài nguyên đất.
BIẾN TƯỚNG QUY HOẠCH VÀ TƯ DUY NHIỆM KỲ
PV: Có một thực tế rằng, quy hoạch tại nhiều địa phương như một tham số dễ biến động, hễ có nhu cầu là đổi thay. Thưa ông, đâu là nguyên nhân dẫn tới sự điều chỉnh nhiều lần như vậy?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Việc điều chỉnh một bản quy hoạch là tất yếu nếu như điều đó hợp lý, cần thiết cho sự phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn hiện đang có những điều chỉnh quy hoạch dựa trên yếu tố lợi ích thay vì hợp lý hay cần thiết.
Nhìn chung, sự điều chỉnh của một bản quy hoạch đến từ 3 nguyên nhân.
Thứ nhất, tốc độ phát triển của địa phương thay đổi khiến bản quy hoạch không còn phù hợp, trở thành động lực thúc đẩy kinh tế, ổn định xã hội. Điều này buộc quy hoạch phải chỉnh sửa.
Thứ hai, quá trình lập quy hoạch thiếu tầm nhìn, không đánh giá và dự báo hết tình hình phát triển, dẫn tới sự tụt hậu của bản quy hoạch. Điều này phụ thuộc rất lớn vào đội ngũ xây dựng và lập quy hoạch tỉnh.
Thứ ba, sự biến tướng của quy hoạch khi xuất hiện tình trạng doanh nghiệp làm quy hoạch. Không ít doanh nghiệp có tiền đã đặt ra yêu cầu điều chỉnh quy hoạch, đưa ra điều kiện với tỉnh để phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đây là một nguyên nhân khác phổ biến ở nhiều địa phương, dẫn tới tình trạng những bản quy hoạch bị thay đổi, không dựa trên căn cứ tình hình nội tại cũng như nguyên tắc cơ bản trong phát triển.
PV: Ông vừa nhắc đến biến tướng của quy hoạch địa phương và câu chuyện doanh nghiệp làm quy hoạch. Nguồn cơn của vấn nạn này xuất phát từ đâu, thưa ông?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Doanh nghiệp làm quy hoạch là câu chuyện mà thời gian gần đây chúng ta hay nghe thấy. Vấn đề này xuất phát từ thực tế tỉnh ưu ái cho một số doanh nghiệp. Khi tỉnh muốn thu hút đầu tư nhưng thiếu vốn và cần sự tham gia của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp lại nhận thấy trong bản quy hoạch, khu vực A không tiềm năng và muốn phát triển ở khu vực B, doanh nghiệp đặt ra điều kiện với tỉnh và buộc thay đổi quy hoạch.
Hay trước đó, việc vẽ quy hoạch các dự án được giao cho doanh nghiệp tư nhân. Thế nên có tình trạng, doanh nghiệp vẽ quy hoạch xong sẽ được nhận luôn dự án.
Nếu tỉnh không chấp thuận, doanh nghiệp sẽ không vào, trong khi nguồn vốn địa phương có mức độ. Đôi khi, một số tỉnh lại muốn tìm kiếm các thành tích về thi đua nên tạo ra cơ hội tốt cho doanh nghiệp để thu hút đầu tư.
PV: Sự biến tướng trong quy hoạch để lại những hệ luỵ như thế nào, thưa ông?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Một thực cảnh rất xót xa đang diễn ra ở Việt Nam là tài nguyên đất đai bị lãng phí. Điều này khởi nguồn từ tư duy nhiệm kỳ của một số lãnh đạo, khiến mọi hoạt động liên quan đến tài nguyên đất đai không dựa trên công cụ pháp lý.
Cơ chế xin - cho, lợi ích nhóm đã dẫn tới biến tướng của vấn đề quy hoạch. Đó là lý do vì sao thời gian vừa qua, nhiều vụ việc liên quan đến chống tham nhũng đều gắn liền với đất đai.
Con đường của tham nhũng đất đai là lợi dụng kẽ hở của pháp luật, chuyển đất công thành đất tư, lợi dụng hình thức liên doanh, bán lại đất giá rẻ cho tư nhân. Cách quản lý đất đai còn thiếu chặt chẽ dẫn tới tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mua bán đất đai không dựa trên căn cứ pháp luật. Thế nên mới có câu chuyện tại các địa phương có lợi thế ven biển, đất đã phân lô bán nền gần hết. Người ta dựa vào quan hệ, dựa vào tiền tệ mà lấy đất, phân lô bán nền tràn lan. Nhiều dự án san sát nhau dẫn tới không có đường ra biển.
Một số doanh nghiệp không mang đúng nghĩa “nhà đầu tư phát triển”, nên chỉ găm đất lại, phân lô bán nền rồi chuyển nhượng. Có doanh nghiệp găm rất nhiều quỹ đất để dành. Họ phân lô rồi bán nền mà không chú trọng xây dựng cơ sở hạ tầng. Bán xong quỹ đất nền, họ lại lấy quỹ đất khác đem cắt và bán tiếp.
Nhiều dự án kéo dài hơn 10 năm, trở thành đất bỏ hoang, không quy hoạch đầu tư. Ví dụ như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… là điển hình về việc dự án mọc lên như nấm, khiến đường bờ biển như bị xé nhỏ bởi bê tông xây dựng.
Hay tại Hà Nội, xã An Khánh, Kim Chung, Di Trạch (Hoài Đức), một số khu đô thị vẫn trong tình trạng xây thô, không người mua, không gắn với quy hoạch phát triển đô thị dẫn tới chưa có hạ tầng đồng bộ. Dự án nghìn tỷ mọc rêu mà vẫn nằm tại đó, trở thành sự nhức nhối và xót xa vì quá lãng phí.
Thế nhưng, với dự án bỏ hoang, thu hồi lại cũng là cả một vấn đề. Nghịch lý là ở thời điểm bán ra với giá rẻ nhưng khi thu hồi, Nhà nước lại phải chi trả một khoản tiền lớn. Điều đó tiếp tục dẫn tới vòng luẩn quẩn trong quy hoạch và phát triển.
Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch với xác nhà bỏ hoang hơn 10 năm.
Một số tỉnh như Bắc Ninh, dù đi đầu trong lĩnh vực công nghiệp nhưng địa phương nào cũng có khu công nghiệp. Quy hoạch khu công nghiệp bị phá vỡ vì mỗi địa phương lại xin cơ chế chính sách riêng để thu hút đầu tư, dẫn tới tình trạng không tập trung trong phát triển ngành.
Tình trạng phát triển dự án ồ ạt, xây dựng không dựa trên nguyên tắc hài hòa mối quan hệ giữa con người và thiên nhiên dẫn tới vấn nạn ngập úng. Một số di sản, cảnh quan môi trường bị bê tông hoá, xâm lấn.
PV: Có ý kiến cho rằng, sự hình thành của những khu đô thị chết, bỏ hoang kéo dài nhiều năm như tình trạng xảy ra tại An Khánh, Kim Chung, Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) đến từ vấn đề dự báo trong quy hoạch. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Phương pháp dự báo trong quy hoạch phát triển đô thị của chúng ta chưa có cơ sở khoa học thực tiễn. Sự phát triển của một số khu vực dựa trên tư duy mang tầm chiến lược vĩ mô. Đôi khi phương pháp dự báo có tỷ lệ chưa chính xác.
Khi xây dựng một khu đô thị, người thực hiện chính sách phải dự báo được số dân sẽ hình thành như 20 vạn dân hay 1 triệu dân, người dân từ đâu tới, sức hút đô thị có hình thành không, có tạo công ăn việc làm để giữ chân người dân không, làm thế nào để ổn định nơi an cư cho dân…
Dự báo sai, không dựa trên nguyên tắc của quy hoạch, thay đổi bản vẽ nhiều lần… đã dẫn tới nhiều hệ luỵ nghiêm trọng.
LOẠI BỎ CHỦ NGHĨA THÀNH TÍCH, TƯ DUY NHIỆM KỲ TRONG THỰC HIỆN QUY HOẠCH
PV: Làm thế nào để giải quyết được gốc rễ tồn đọng trong vấn đề biến tướng quy hoạch địa phương, thưa ông?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Điều tiên quyết đó là quy hoạch phải có tầm nhìn. Để làm được điều đó, tư duy nhiệm kỳ, lợi ích nhóm, chủ nghĩa thành tích phải được loại bỏ trong quá trình phát triển kinh tế xã hội.
Trong giai đoạn quy hoạch tỉnh đang diễn ra, việc rà soát cần phải thực hiện nghiêm chỉnh, để xác định rõ đâu là vấn đề ổn định và cần giữ lại, đâu là bất cập và phải xem xét điều chỉnh, di dời nó. Quy hoạch cần xác định quỹ đất dự phòng trong phát triển. Quy hoạch phải tương đối linh hoạt, vừa có khoa học, vừa có thực tiễn.
Đối với nhiều dự án hàng nghìn tỷ đồng bỏ hoang, cơ quan chức năng phải tìm ra phương án xử lý, xác định lộ trình giải quyết. Tuân thủ theo nguyên tắc quy hoạch là điều tối quan trọng trong phát triển bền vững.
PV: Ông kỳ vọng như thế nào về sự đổi thay trong thiết lập quy hoạch tỉnh mới đây?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Tôi kỳ vọng rằng, những thay đổi trong Luật Quy hoạch mới cùng các yêu cầu đặt ra khắt khe sẽ đưa bản quy hoạch tỉnh trở thành công cụ thu hút các nhà đầu tư chất lượng, là công cụ để cơ quan chính quyền quản lý tốt hơn.
Dựa trên bản quy hoạch chính thức, tỉnh sẽ kêu gọi các nhà đầu tư căn cứ trên các bộ luật liên quan như Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư.
Sự biến động của bản quy hoạch tỉnh sẽ được hạn chế tối đa, nhằm đảm bảo tính ổn định và tốc độ phát triển của địa phương. Mặt khác, hiệu lực pháp lý của quy hoạch cần được nâng cao tối đa. Chúng ta cần loại trừ cơ chế xin cho, xử lý tình trạng trải thảm đỏ quá đà theo điều kiện của doanh nghiệp, gây biến tướng quy hoạch. Thực tế, chính bởi việc thay đổi quy hoạch dẫn tới tình trạng các khu công nghiệp, các dự án khu đô thị mọc lên lỗ chỗ, lộn xộn.
PV: Và một bản quy hoạch tốt sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, thưa ông?
TS.KTS. Trương Văn Quảng: Sự thay đổi của quy hoạch cũng tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.
Trước đó, quy hoạch vùng, tỉnh đã thể hiện những ảnh hưởng nhất định đến lĩnh vực bất động sản. Điển hình như giai đoạn 2009 - 2011, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ nhờ tác động lớn từ quy hoạch. Các thông tin về quy hoạch tại một số khu vực tạo ra sốt giá đất bất động sản. Thị trường bất động sản tăng trưởng cục bộ, giá tăng cao tại một số phân khúc, tạo ra làn sóng ảo vượt ngưỡng giá trị thực tế của bất động sản.
Đến hiện tại, chỉ cần thông tin quy hoạch của một số địa phương được công bố hoặc chuẩn bị công bố, nơi đó đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư đến và làn sóng đẩy giá đất lại gia tăng. Mới đây nhất, thông tin quy hoạch về Long Biên, Gia Lâm, Hoài Đức lên quận khiến giá đất được thổi lên nhanh chóng. Hay trước đó, thông tin quy hoạch các đặc khu kinh tế tương lai như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), Phú Quốc (Kiên Giang) cũng góp phần chính trong việc tạo ra sốt ảo giá đất.
Thực tế này đặt ra vấn đề cần phải điều tiết thị trường dựa trên bản quy hoạch nhất quán, bài bản.
Tôi cho rằng, khi quy hoạch tỉnh hoàn thiện thì đây chính là nền tảng, khung thông tin rõ ràng nhất cho các nhà đầu tư. Họ sẽ nhìn thấy được tiềm năng của các khu đất để khai thác. Cơ sở này giúp nhà đầu tư có quyết định đúng đắn, tạo ra sự minh bạch cho thị trường bất động sản tỉnh.
Và đây cũng là công cụ để các nhà đầu tư thấy được bức tranh tổng thể, khu vực nào có thể đầu tư được, khu vực nào đảm bảo tính an toàn.
- Cảm ơn những chia sẻ của ông!
