Mới đây, tờ Bloomberg đã đăng tải một bài phân tích của bà Shuli Ren - một trong những chuyên gia nghiên cứu thị trường châu Á của đơn vị này. Trong bài viết, Shuli Ren đã đề cập về thị trường bất động sản cao cấp tại TP.HCM thời gian gần đây với những diễn biến tích cực và xu hướng dòng tiền của giới đầu tư đến từ Trung Quốc.
Kể từ khi Việt Nam cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ từ tháng 7/2015, thị trường căn hộ cao cấp Việt Nam đã phát triển bùng nổ. Hàng loạt dự án bất động sản cao cấp, những khu phức hợp, đô thị đẳng cấp đã được ra mắt thị trường với mức giá từ 2.000 USD đến 6.500 USD mỗi mét vuông.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết, năm ngoái, giá nhà hạng sang đã tăng 17%, trong khi phần còn lại của thị trường nhà ở không có gì thay đổi.
Thông tin từ CBRE, năm 2018, chỉ có 23% nhà ở hạng sang được bán cho khách hàng trong nước, còn lại, người mua chủ yếu của dòng sản phẩm này nhiều nhất đến từ Trung Quốc đại lục, sau đó là Hàn Quốc và Hong Kong.
Thống kê của CBRE về khách mua căn hộ hạng sang ở TP.HCM năm ngoái
Theo Shuli Ren, trong mắt các nhà đầu tư Trung Quốc, sức hấp dẫn của thị trường TP.HCM là "không thể cưỡng lại". Từ thời điểm đầu năm 2016, các tờ rơi và các mẩu quảng cáo hấp dẫn đã so sánh TP.HCM như Thượng Hải của Trung Quốc, và khu vực Thủ Thiêm như Phố Đông của Thượng Hải, sẽ là một khu thương mại nhiều tiềm năng, đi lên từ vùng đất nông nghiệp hoang vắng. Giới đầu tư Trung Quốc còn nhận thấy ở Việt Nam hiện tại những tiềm năng giống với Trung Quốc ở giai đoạn 1 thập kỷ trước, với sự ổn định chính trị, nhiều cơ hội phát triển nhờ hoạt động xuất khẩu và mối quan hệ thân thiện với Mỹ.
Chưa kể, các nhà đầu tư Trung Quốc là những người đã quá quen với mức giá "trên trời" của các sản phẩm bất động sản ở quê nhà, thì mức giá trung bình của các căn hộ hạng sang ở Việt Nam được xem là béo bở đối với họ. Làm một phép so sánh, Shuli Ren đã đề cập đến một dự án view sông ở Phố Đông, Thượng Hải mới ra mắt đầu năm nay của China Vanke - nhà phát triển lớn thứ 3 đại lục. Dự án này với các căn hộ có mức giá lên tới hơn 15.000USD/m2, gấp hơn 2 lần dự án Metropole ở TP.HCM (có mức giá khoảng 6.500USD/m2).
Tuy nhiên, bên cạnh những ghi nhận tích cực từ thị trường, Shuli Ren cũng chỉ ra rằng, còn một số điểm hạn chế ở các dự án chung cư cao cấp tại TP.HCM, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng.
Shuli Ren nêu dẫn chứng một số dự án chung cư được quảng cáo là có vị trí thuận tiện cho các gia đình, bên kia trục đường cao tốc là khu dân cư sầm uất với nhiều tiện ích như trường học quốc tế, quán cafe, ngay trong khu căn hộ có bể bơi, khu vui chơi trẻ em... nhưng thực tế, ở thời điểm hiện tại, dự án vẫn chưa có cầu đi bộ trên cao cho trẻ em đến trường học.
Thiếu hụt hạ tầng, tiện ích... là tình trạng chung mà nhiều dự án chung cư cao cấp đang gặp phải.
Ảnh minh họa
Bên cạnh đó, tuyến metro số 1 - một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua - tiếp tục lùi thời hạn hoàn thành đến năm 2020, và thậm chí có thể lâu hơn nữa. Trong khi đó ở Thượng Hải, tuyến tàu điện ngầm đầu tiên đã vận hành từ năm 1995 và kể từ đó đến nay đã có thêm nhiều tuyến nữa được xây dựng và đưa vào sử dụng.
Từ góc độ tài chính, với mức 61% GDP, nợ công của Việt Nam đang dần tăng lên mức trần 65%. Đây là lý do khiến Việt Nam hạn chế chi tiêu cho cơ sở hạ tầng.
"Ngay cả khi Việt Nam quyết định nâng trần nợ công hơn nữa thì cũng không còn room để nâng mức chi tiêu cho cơ sở hạ tầng. Thương mại toàn cầu đang suy giảm khiến thặng dư tài khoản vãng lai của Việt Nam chỉ ở mức 2,7%. Trong khi đó, Trung Quốc, ở thời điểm 10 năm trước, thặng dư tài khoản vãng lai đã đạt 10%. Thượng Hải khi đó như một đại công trường nhộn nhịp, còn TP.HCM ở thời điểm hiện tại thì lại khá “yên tĩnh”.
Quay trở lại thời điểm 2006, các căn hộ hiện đại ở khu vực ven sông ở Phố Đông, Thượng Hải có giá khoảng 1.800USD/m2. Nhưng tại TP.HCM hiện tại, các nhà đầu tư Trung Quốc thậm chí phải chi nhiều tiền hơn mức giá này cho các căn hộ đang thụ hưởng hệ thống cơ sở hạ tầng đã 20 năm tuổi. Thị trường bất động sản hạng sang TP.HCM đã trở nên quá nóng, 80% những người mua năm ngoái cho biết họ mua cho mục đích đầu tư", Shuli Ren phân tích trong bài viết của mình.
Dù vậy, theo chuyên gia của Bloomberg, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn rất hấp dẫn và có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài.
