Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng kế hoạch cụ thể cho đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra từ ngày 20/2 đến 15/3. Những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục là các nội dung: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Vai trò của một hệ thống khung giá đất hiệu quả
Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.
Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, vẫn còn rất nhiều thách thức đặt ra như lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, người nghèo khó tiếp cận đất đai… và đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường?
Phân tích về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam với hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, đánh giá đề xuất bỏ quy định khung giá đất trong thời gian qua là chủ đề được quan tâm bởi nhiều lý do chính đáng.
Theo ông, việc sở hữu đất đai và nhà ở là những phương án lưu trữ tài sản phổ biến nhất không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều quốc gia trên thế giới.
"Một ngôi nhà gắn liền với những giá trị tinh thần đặc biệt đối với nhiều người, do đó, không khó tránh khỏi nhiều vấn đề nhạy cảm trong quá trình định giá nhà đất. Quá trình này có thể diễn ra khó khăn hơn khi tính giá thị trường hoặc mức đền bù phù hợp khi thu hồi đất để phát triển các dự án công”, ông Troy nói.
Vị chuyên gia cho rằng, trước những thảo luận sôi nổi của cộng đồng, doanh nghiệp, các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian qua, có thể thấy có nhiều ý kiến đồng tình rằng cách xác định khung định giá hiện tại không hoạt động hiệu quả, từ đó dẫn đến những chậm trễ trong việc phát triển các dự án đầu tư công nói riêng và tốc độ phát triển và lợi ích kinh tế xã hội nói chung.
"Mặc dù khung giá đất từng là tiêu chuẩn phù hợp và được xem là một biện pháp nhằm định giá đất song hệ thống này đã không còn phù hợp đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và giá trị sử dụng đất hiện nay", ông nói.
Dẫn chứng về lịch sử, chuyên gia Savills cho biết phần lớn các quốc gia trên thế giới gắn liền với nền kinh tế nông nghiệp, do đó cách tính tiền thuê đất hay cơ sở định giá thường được tính dựa trên khoảng cách đến chợ, hoặc độ màu mỡ của khu đất. Tuy nhiên, khi thế giới phát triển vượt qua thời đại nông nghiệp thì việc sử dụng đất đã thay đổi đáng kể, từ đó đòi hỏi hiểu biết sâu rộng hơn về những yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản đó.
Trên thực tế, hệ thống khung giá đất không chỉ được dùng để đánh thuế tài sản mà còn được sử dụng trong nhiều mục đích khác. Đơn cử, ở một số quốc gia như New Zealand, khung định giá của Chính phủ đã phát triển đến mức được dùng để tính giá trị thị trường và hướng dẫn định giá cho tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Trong trường hợp này, hệ thống khung giá đất đã chứng tỏ được độ chính xác cao đến mức thị trường tin tưởng và áp dụng như cơ sở định giá.
"Giá trị thị trường, đặc biệt trong đền bù đất đai, là một vấn đề nhạy cảm trên toàn cầu. Nếu Nhà nước không thể thu hồi đất cho các dự án cơ sở hạ tầng thì đất nước sẽ bị đình trệ. Chúng tôi thấy điều này đang xảy ra tại Việt Nam hiện nay, khi ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng không thể phân bổ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng. Đã có những tiền lệ pháp lý về bồi thường hợp lý theo giá trị thị trường để đảm bảo cung cấp kịp thời cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển trong nhiều thế kỷ qua. Mặc dù có thể dẫn đến những phản ứng cảm tính song chủ sở hữu đất không được phép cản trở sự tiến bộ của xã hội nói chung. Do đó tầm quan trọng của giá trị thị trường trong bồi thường là để đạt được mức đền bù công bằng", ông Troy Griffiths đánh giá.
Làm sao để xây dựng khung giá đất hiệu quả?
Theo PGS.TS Trịnh Hữu Liên - Viện sau đại học, Trường Đại học Thành Đô, xác lập bảng giá đất sẽ là thách thức lớn, công tác định giá thành lập bảng giá đất theo giá thị trường chắc chắn sẽ là thách thức lớn với các địa phương, ít nhất là ở giai đoạn đầu. Trước đây, dưới sức ép của khung giá đất, giá đất ở nhiều khu vực có thể chỉ cần xác định như cách "bốc thuốc", tương quan giá đất bất cập, đội ngũ xác định bảng giá đất có non tay về nghiệp vụ thì lỗi ở "khung giá". Còn khi bỏ "khung giá", mọi tương quan giữa các vùng giá sẽ đòi hỏi phản ánh theo thị trường.
Chia sẻ với PV, GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, để đưa quy định này triển khai hiệu quả trong thực tiễn, trước hết phải phân biệt rõ giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai. Giá cả thị trường thì vô cùng khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định và xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. Khi mua bán trên thị trường, tùy thuộc vào thời điểm, nhu cầu của người mua, người bán, giá có thể dao động, nên giá cả thị trường thì biến động liên tục, còn giá trị thì ổn định. Do đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) nên xác định bảng giá phải sát giá trị thị trường, không phải giá cả thị trường.
Còn theo ông Troy Griffiths, vấn đề quản lý đất đai của Việt Nam tồn tại nhiều thách thức như: một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ nhất và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán, phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai, hồ sơ mua bán không rõ ràng, hệ thống phân cấp dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp và bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất.
Mặc dù hệ thống hiện tại không còn phù hợp song khó có thể thay thế bằng một hệ thống mới khi các vấn đề trên chưa được giải quyết triệt để. Ông Troy Griffiths đã chỉ ra 5 vấn đề chính cần được giải quyết trước khi xây dựng khung giá đất mới:
Thứ nhất, quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó.
Thứ hai, công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.
Thứ ba, xem xét phương pháp luận phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Có rất nhiều yếu tố giá trị "chưa được cải tạo" đối với đất nông thôn, giá trị vốn đối với đất thương mại, giá trị về vị trí, tổng giá trị cho thuê...
Thứ tư, để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3 - 5 năm trở lại.
Thứ năm, cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra, để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của thị trường khung giá đất mới.
Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh những vấn đề trên được thực hiện nghiêm túc mới giúp hệ thống khung định giá đất hoạt động hiệu quả. Quá trình định giá tài sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện./.
