Bỏ khung giá đất: Muốn tạo đột phá, cần quy định rõ để xác định đúng “giá đất cụ thể“

Việc bỏ khung giá đất là cần thiết để đưa giá đất về sát giá trị thực, song vẫn cần nhìn nhận vấn đề này sâu hơn dưới nhiều góc độ khác, để đảm bảo Luật Đất đai sửa đổi vừa có tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn và có hiệu lực ổn định, lâu dài.

***

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, đồng thời cũng không còn các quy định bảng giá đất phải theo khung giá đất. Tuy nhiên, việc bỏ khung giá đất cần có thêm góc nhìn đầy đủ hơn. Việc hiểu chưa đầy đủ về bỏ khung giá đất có thể dẫn đến sai sót trong việc ban hành các quy định về "giá đất cụ thể", không phù hợp với thực tiễn hoặc chưa khoa học trong Dự thảo Luật Đất đai mới.

 VIỆC XÁC ĐỊNH "GIÁ ĐẤT CỤ THỂ" THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 VÀ DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI

Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 3 và khoản 4 Điều 114, “giá đất cụ thể” dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc UBND cấp tỉnh. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xác định giá đất cụ thể, trong quá trình thực hiện, được thuê “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” để “tư vấn xác định giá đất cụ thể”.

Mặt khác, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Sau đó, UBND cấp tỉnh có quyết định về phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thực hiện quy định Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. Trong đó, Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp định giá đất: (i) Phương pháp so sánh trực tiếp; (ii) Phương pháp chiết trừ; (iii) Phương pháp thu nhập; (iv) Phương pháp thặng dư; (v) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì chỉ dùng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” xác định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó Điều 5 quy định, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Như vậy, UBND cấp tỉnh xác định được giá đất cụ thể, sau đó xác định hệ số K, và hệ số K này cao hay thấp chỉ là cách hiển thị so với bảng giá đất hiện hành. Giá đất dùng để bồi thường cho người dân không phụ thuộc, không ảnh hưởng vào bảng giá đất.

Điều 165 Dự thảo Luật Đất đai (ngày 17/10/2022) vẫn giữ nguyên quy định “giá đất cụ thể” được áp dụng cho các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều 163 Dự thảo quy định giao cho Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể. Tại Điều 165 Dự thảo vẫn giữ nguyên các quy định về trình tự thủ tục xác định giá đất, đó là thuê “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”, “Hội đồng thẩm định giá đất”, và có thể chưa tác động đến việc quy định giá đất cụ thể. Mặt khác, đến nay Chính phủ cũng chưa trình Dự thảo Nghị định chi tiết để có thể thấy có việc thay đổi cơ bản hay thay đổi nhỏ trong việc quy định phương pháp xác định giá đất, điều kiện… khác với Luật Đất đai 2013.

QUY ĐỊNH VỀ KHUNG GIÁ ĐẤT CỦA CHÍNH PHỦ VÀ BẢNG GIÁ ĐẤT ĐỊA PHƯƠNG QUA CÁC THỜI KỲ

Thời kỳ Luật Đất đai 1987

Luật Đất đai đầu tiên ngày 29/12/1987 quy định về đất đai, theo đó, tại Điều 1 quy định, “Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân - gọi là người sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 1987 quy định, “người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định pháp luật”.

Tại thời điểm này, Pháp lệnh về thuế nông nghiệp ngày 25/02/1983 áp dụng cho “mọi tổ chức và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, hoặc các loại đất khác vào sản xuất nông nghiệp, đều có nghĩa vụ nộp thuế nông nghiệp”. Căn cứ để tính thuế nông nghiệp là: diện tích, hạng đất, sản lượng. Thuế nông nghiệp chủ yếu thu bằng thóc. Việc thu bằng nông sản khác hoặc bằng tiền thay cho hiện vật, do Hội đồng bộ trưởng quy định. Pháp lệnh về thuế nông nghiệp 1983 được sửa đổi, bổ sung tại Pháp lệnh về thuế nông nghiệp ngày 30/01/1989.

Như vậy, theo Luật Đất đai 1987, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất (chưa có hình thức cho thuê đất) với thời hạn “ổn định, lâu dài” (chưa đặt ra thời hạn sử dụng đất). Mặt khác, khi giao đất chưa thu tiền sử dụng đất như quy định Luật Đất đai 2013. Người sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, hoặc loại đất khác vào sản xuất nông nghiệp mới thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nông nghiệp. Do đó, thời kỳ này chưa có “thu tiền sử dụng đất”, “tiền thuê đất”, “khung giá đất”, “bảng giá  đất”.

Thời kỳ Luật Đất đai 1993 và sự ra đời “bảng khung giá”

Luật Đất đai ngày 14/7/1993 đã có sự thay đổi về hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất, ngoài việc “giao đất” theo thời hạn “ổn định, lâu dài” và quy định mới về thời hạn giao đất “20 năm, 50 năm” tùy theo loại đất. Ngoài ra Luật Đất đai 1993 còn bổ sung thêm hình thức trao quyền là “cho thuê đất” có thời hạn.

Tại Điều 79 Luật Đất đai 1993 quy định, người sử dụng đất có những nghĩa vụ như: Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật; nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật…

Tại thời điểm này, thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/7/1993 (thay thế Pháp lệnh về thuế nông nghiệp ngày 25/02/1983), “tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp”. “Đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là đất dùng vào sản xuất nông nghiệp bao gồm: đất trồng trọt; đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản; đất rừng trồng”. “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sử dụng đất nông nghiệp phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, không phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp”.

Như vậy, người sử dụng đất ngoài nghĩa vụ với Nhà nước về thuế nông nghiệp đối với một số loại đất, Luật Đất đai 1993 đưa thêm các quy định nghĩa vụ tài chính mới, cụ thể:

(1) Khi Nhà nước giao đất (quy định tại Điều 8 Nghị định 04/2000NĐ-CP: Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất...);

(2) Khi Nhà nước cho thuê đất (quy định tại Điều 9 Nghị định 04/2000NĐ-CP: Nhà nước cho thuê đất, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức…);

(3) Khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng có diện tích vượt hạn mức thì chuyển qua hình thức Nhà nước cho thuê đất;

(4) Khi chuyển quyền sử dụng đất: để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính;

(5) Bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Để thực hiện việc tính các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo Luật Đất đai 1993, Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 là Nghị định đầu tiên quy định và có “bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất” làm cơ sở cho các địa phương xác định giá các loại đất, để tính “thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Trong đó, chia thành từng nhóm theo khu vực, theo đất khu dân cư ở nông thôn, các vùng ven đô thị, thị trấn, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp và đất đô thị.

Theo Nghị định 80/CP, UBND cấp tỉnh căn cứ vào “bảng khung giá chuẩn tối thiểu” này để quy định giá các loại đất, hạng đất phù hợp với thực tế ở địa phương mình, được áp dụng cho các đối tượng tại Điều 1. Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu, cũng như không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định 80/CP.

Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong Bảng khung giá đất đô thị. Trường hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên, Bộ Tài chính thống nhất với Bộ Xây dựng, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Ban Vật giá Chính phủ điều chỉnh lại bảng khung giá chuẩn tối thiểu cho phù hợp.

Đến năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 thay thế Nghị định 80/CP. Kèm theo Nghị định số 87/CP có “Bảng khung giá các loại đất”. Thời điểm này, có Thông tư liên tích 32/TT/LB ngày 01/4/1993 và Thông tư liên tịch 94/TT/LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn chi tiết thi hành Nghị định 80/CP và Nghị định 87/CP.

Qua nghiên cứu hệ thống pháp luật, sau đó có Quyết định 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP. Địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị.

Đến năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP: Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%. Theo đó, cho phép địa phương vượt “bảng khung giá chuẩn tối thiểu” trong phạm vi 50% và vẫn vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) trong Quyết định 302/TTg (từ 0,5 đến 1,8).

Như vậy, Nghị định 80/CP là văn bản đầu tiên quy định về khung giá đất, hệ số K, để các văn bản pháp luật đất đai từ 1993, 2003 và tiếp tục thể hiện tại Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, Nghị định 80/CP ban hành về “bảng khung giá chuẩn tối thiểu” là khung giá đất đầu tiên của Chính phủ.

Một điểm quan trọng là Nghị định 80/CP sử dụng “bảng khung giá” và cho phép sử dụng “hệ số k” để UBND tỉnh xác định “giá đất cụ thể” để tính việc bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. “Bảng khung giá” theo Luật Đất đai 1993 được đổi thành từ ngữ mới là “khung giá đất” tại Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.

Để thực hiện thống nhất việc xác định giá đất, các UBND tỉnh đều ban hành Quyết định về việc quy định giá đất để áp dụng tại địa phương mình. Mặc dù chưa được gọi chính thức là “bảng giá đất” nhưng thực chất đây là “bảng giá đất” cho các Luật Đất đai trong các thời kỳ sau này (2003, 2013, dự thảo Luật Đất đai 2022).

Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được thực hiện theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP riêng của Chính phủ ngày 24/4/1998.

Thời kỳ Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2003 chưa có khái niệm “bảng giá đất” của địa phương, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương.

Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, giá đất do UBND các tỉnh sử dụng làm căn cứ để: (i) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; (ii) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; (iii) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước... Như vậy, theo Điều 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP, “giá đất do UBND các tỉnh ban hành” không được sử dụng để tính giá đất bồi thường cho người dân bị thu hồi đất.

Nghị định 188/2004/NĐ-CP có ban hành kèm theo “khung giá các loại đất” để UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định. Đây là “khung giá đất” lần thứ 2 của Chính phủ. Đến Nghị định 123/2007/NĐ-CP có đưa “khung giá đất” mới, chính là “khung giá đất” lần thứ 3 của Chính phủ.

Nghị định 188/2004/NĐ-CP cũng đưa ra 2 phương pháp xác định giá đất là “phương pháp so sánh trực tiếp” và “phương pháp thu nhập”. Sau đó Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 (sửa đổi, bổ sung Nghị định 188/2004/NĐ-CP) bổ sung thêm 2 phương pháp xác định giá đất: “phương pháp chiết trừ”, “phương pháp thặng dư”.

Thời điểm này, cũng giống như thời kỳ Luật Đất đai 1993, các UBND tỉnh đều ban hành Quyết định về việc quy định giá đất để áp dụng tại địa phương mình. Mặc dù chưa được gọi chính thức là “bảng giá đất” nhưng thực chất đây là “bảng giá đất”.

Thời kỳ Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2013 có đưa ra khái niệm mới “khung giá đất” của Chính phủ, “bảng giá đất” của địa phương (dù trước đó Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 đã thực hiện nhưng chưa được đặt tên “bảng giá đất”). Mặt khác, Luật cũng quy định “giá đất cụ thể” dùng tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành “khung giá đất” định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua “bảng giá đất” trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: (i) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở; (ii) Tính thuế sử dụng đất; (iii) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; (iv) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (v) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; (vi) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.

Thực hiện quy định Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. Trong đó, dù không có "khung giá đất” nhưng các địa phương đều ban hành “bảng giá đất”.

Theo Dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 17/10/2022

Dự thảo Luật Đất đai đã bỏ quy định Chính phủ ban hành “khung giá đất”, đồng thời cũng không còn các quy định “bảng giá đất” phải theo “khung giá đất”. Tuy nhiên, việc bỏ “khung giá đất” cần có thêm góc nhìn khác.

HIỂU THÊM VỀ BỎ "KHUNG GIÁ ĐẤT"

Chúng ta đang nghĩ đơn giản bỏ “khung giá đất” là sẽ có “giá đất theo thị trường”, nhưng thực tế, cần hiểu vấn đề về “khung giá đất” mới xác định đúng các vấn đề bật cập liên quan, từ đó có các quy định phù hợp. Việc hiểu chưa đầy đủ về bỏ “khung giá đất” có thể dẫn đến sai sót trong việc ban hành các quy định về “giá đất cụ thể” và không phù hợp với thực tiễn trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong khi, các phương pháp xác định giá đất và yêu cầu, điều kiện trong xác định giá đất được Dự thảo Luật giao cho Chính phủ ban hành, nhưng hiện nay vẫn chưa có Dự thảo Nghị định.

Dư luận cần hiểu chính xác hơn các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

Thứ nhất, một phần dư luận chưa hiểu quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của người dân theo quy định Luật Đất đai 2013, vẫn hiểu việc bồi thường áp dụng vào giá “bảng khung giá” và cho phép sử dụng “hệ số K” của Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993, Luật Đất đai 1993, chưa cập nhật các quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 nên vẫn phản biện theo quy định có hiệu lực của gần 20 năm trước. Từ năm 2004, “bảng giá đất” không dùng để áp dụng tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, chưa hiểu chính xác việc “giá đất cụ thể” dùng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, vẫn nhầm hiểu là giá cụ thể bồi thường dựa vào “bảng giá đất”.

Thứ ba, do việc trình bày “giá đất cụ thể” thông qua “hệ số K” và “bảng giá đất” (phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP) nên nhìn vào các quyết định phê duyệt “hệ số K” của UBND tỉnh đã nhầm hiểu giá đất để tính bồi thường theo “bảng giá đất”. Tuy nhiên, ý kiến này chưa đầy đủ vì giá bồi thường không phải theo “bảng giá đất” (chỉ là trình bày thông qua “hệ số K” x giá đất trong “bảng giá đất”), do đó nếu giá đất cụ thể tính đúng thì “bảng giá đất” có giá thấp thì “hệ số K” sẽ cao, nếu “bảng giá đất” có giá cao thì “hệ số K” sẽ thấp.

Ví dụ, giá đất ở trong “bảng giá đất” là 1 triệu đồng, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân, thông qua quy trình xác định giá đất cụ thể mà UBND tỉnh xác định được là 3 triệu đồng. Như vậy, UBND cấp tỉnh xác định “hệ số K” là 3 (= 3 triệu đồng/1 triệu đồng). Khi đó, UBND cấp tỉnh ban hành một quyết định phê duyệt giá đất bồi thường dưới dạng giá đất cụ thể, hoặc dưới dạng “hệ số K”. Chính vì đọc quyết định phê duyệt giá đất bồi thường dưới dạng “hệ số K” này nhưng không nắm rõ nội dung quy định mà nhiều người nhầm tưởng việc bồi thường theo “bảng giá đất”, nhưng thực chất đây chỉ là cách trình bày của văn bản. Ngay tại TP.HCM có những thời kỳ ban hành trình bày dưới dạng khác nhau tùy theo cán bộ soạn thảo văn bản trình UBND TP.HCM. Sau đó, UBND cấp huyện ban hành một quyết định bồi thường để tính số tiền cho người dân theo công thức: 100m2 (diện tích đất) x (giá đất cụ thể) = 300 triệu đồng.

Cũng trường hợp thu hồi đất này, UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể là 3 triệu đồng. Trong khi đó “bảng giá đất” là 2 triệu đồng. Như vậy, UBND cấp tỉnh xác định “hệ số K” là 1,5 (= 3 triệu đồng/2 triệu đồng). Sau đó, UBND cấp huyện ban hành một quyết định bồi thường để tính số tiền cho người dân theo công thức: 100m2 (diện tích đất) x 3 triệu đồng (giá đất cụ thể) = 300 triệu đồng.

Như vậy, trường hợp “bảng giá đất” là 2 triệu đồng thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt “hệ số K” là 1,5. Dù “hệ số K” tại ví dụ 2 này thấp hơn “hệ số K” tại ví dụ 1 nhưng vẫn không thay đối “giá đất cụ thể” là 3 triệu đồng (vì không có “hệ số K” trong quyết định bồi thường), số tiền bồi thường cho người dân cũng chỉ 300 triệu đồng theo công thức: 100m2 (diện tích đất) x 3 triệu đồng (giá đất cụ thể).

Thứ tư, do hiểu chưa đúng về quy định tính giá đất cụ thể, nên chưa đi thẳng vào các vấn đề, thành tố ảnh hưởng chi phối đến việc xác định “giá đất cụ thể” dùng để tính tiền bồi thường cho người dân như quy trình xác định giá đất, hội đồng thẩm định, việc thẩm định giá  đất trên thị trường, phương pháp xác định… Nếu các yếu tố này không thay đổi, thì việc bỏ “khung giá đất” vẫn chưa thực sự tác động đến “giá đất cụ thể” dùng để tính tiền bồi thường cho người dân, thậm chí đi chệch khỏi phạm vi vấn đề về “giá đất cụ thể”.

Thực tế, người dân chỉ biết đến quyết định bồi thường của UBND huyện đối với thửa đất của mình. Nếu không đồng ý với việc bồi thường giá đất thấp thì người dân có thể khiếu kiện, song việc khiếu nại, khởi kiện vẫn còn vướng mắc, ví dụ trong trường hợp UBND cấp huyện áp dụng đúng công thức: 100m2 (diện tích đất) x 3 triệu đồng (giá đất cụ thể) = 300 triệu đồng thì không có căn cứ khởi kiện.

Có thể thấy, việc bồi thường cho người dân cao hay thấp chính là quyết định phê duyệt “hệ số K”. Nếu người dân không đồng ý giá bồi thường thì họ phải kiện quyết định này, chứ không phải là kiện sai đối tượng, sai vấn đề sang kiện Quyết định thu hồi đất, Quyết định bồi thường. Tuy nhiên, người bị thu hồi đất không thể khiếu nại, khiếu kiện mà đang “nhầm” sang đối tượng khác nên Tòa án không thể giải quyết, dẫn đến nhiều vụ việc chống đối về cưỡng chế thu hồi đất, dù họ đồng ý Nhà nước thu hồi đất.

MỘT SỐ GÓP Ý CHO DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI

Thứ nhất, tại khoản 4 Điều 165 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ban hành ngày 17/10/2022, quy định giao cho Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; giá đất cụ thể. Đồng thời, Điều 165 Dự thảo vẫn giữ nguyên các quy định về trình tự thủ tục xác định giá đất: thuê “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”, “hội đồng thẩm định giá đất”.

Như vậy, nếu bỏ “khung giá đất” nhưng không thực sự đổi mới trình tự thủ tục xác định giá đất sẽ khó có tác động đến việc quy định “giá đất cụ thể”. Do đó, Ban soạn thảo cần trình Nghị định chi tiết về giá đất, để có cơ sở đóng góp ý kiến trong việc xây dựng các quy định mới để việc xác định “giá đất cụ thể” sát với giá thị trường.

Thứ hai, cùng là tính “giá đất cụ thể”, nhưng có hai thái cực cần suy nghĩ. Đã thanh tra nhiều vụ, phát hiện nhiều vụ tính “giá đất cụ thể” tại các dự án để tính tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước ít hơn, nhiều cán bộ vướng vào vòng lao lý vì “giá đất cụ thể” thấp làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, từ trước đến nay, chúng ta chưa từng phát hiện ra một vụ nào về xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất bồi thường cho người dân có giá cao và gây thiệt hại cho ngân sách. Chúng ta cũng chưa khen thưởng một việc nào, tính “giá đất cụ thể” thấp làm lợi cho ngân sách Nhà nước. Trong khi đó, việc bồi thường cho dân là lĩnh vực gây xáo trộn xã hội, là vấn đề phát sinh nhiều vụ khiếu kiện, có tính chất đông người, kéo dài.

Thứ ba, trong việc Nhà nước thu hồi đất, người dân không phản đối về việc thu hồi đất, các khiếu nại khiếu kiện là về “giá đất cụ thể” quá thấp, không phù hợp nhưng người dân không thể khiếu nại khiếu kiện đối với các quyết định phê duyệt “giá đất cụ thể”.

Do đó, Dự thảo Luật Đất đai cần có các quy định công khai để người dân phản biện, khiếu kiện đối với các quyết định phê duyệt “giá đất cụ thể”. Từ đó, sẽ giảm các vụ khiếu kiện trong đất đai, tạo ra cơ chế để các UBND tỉnh xác định giá đất sát với giá thị trường một cách công khai, minh bạch, đúng quy định pháp luật.

Thứ tư, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương đưa ra nhiệm vụ hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, song Dự thảo vẫn chưa thể hiện đầy đủ tinh thần này.

Thứ năm, đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, theo khoản 3 Điều 48 Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020, việc đánh giá về “Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính - thương mại” gồm 3 giá trị: M1 (tổng chi phí thực hiện dự án); M2 (giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư); M3 (hiệu quả đầu tư). Trong đó, “Tiêu chuẩn về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2)” do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện chưa quy định rõ đối với các M2 (giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) được phân bổ cho những người bị thu hồi đất, dẫn đến tình trạng Nhà nước thu của nhà đầu tư nhưng giữ lại, không chi trả cho người dân bị thu hồi đất, không làm tính có lợi cho người dân trong việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, người dân cũng được một phần đỡ bị ảnh hưởng trong việc bị thu hồi đất.

Thứ sáu, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, như trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, người bị thu hồi đất được hưởng trong việc phân bổ M2 (giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư). Ngược lại khi đất bị thu hồi và sau đó đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất thì người dân không còn được hưởng chính sách nào. Do đó, cần nghiên cứu bổ sung chính sách, nếu việc đấu giá quyền sử dụng đất cao thì cần có một khoản trích từ 20% phần chênh lệch để hỗ trợ cho những người dân bị thu hồi đất, như vậy việc Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không có sự khác biệt, quá chênh lệch về chính sách./.