Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Chính phủ về việc tiếp thu, giải trình ý kiến Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và báo cáo thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Nội dung trọng tâm chính là vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Sau khi xem xét dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH ngày 21/3/2023 và Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15 ngày 16/3/2023, cả Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Ủy ban Pháp luật đều đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Do liên quan việc chấm dứt quyền sở hữu một loại tài sản có giá trị lớn, là vấn đề nhạy cảm và còn những ý kiến chưa thống nhất, Bộ Xây dựng đã đề nghị tiếp thu, rút quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (bỏ các Điều 25, 26 quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư).
Mặc dù vậy, tại bản dự thảo Luật Nhà ở mới nhất trình Thủ tướng Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo lại đề xuất một thủ tục mới mang tính chất “giấy phép con” trong việc bán nhà ở chung cư.
Cụ thể tại Điều 39 dự thảo quy định về thực hiện dự án nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng đề xuất: Chỉ được bàn giao nhà ở cho người mua sau khi đã hoàn thành nghiệm thu toàn bộ công trình nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở. Trường hợp bàn giao nhà chung cư là công trình cấp đặc biệt, cấp I thì chủ đầu tư phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương; trường hợp bàn giao nhà chung cư còn lại thì phải có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
“Nhân đôi” thủ tục
Quy định tại khoản 4 Điều 39 dự thảo sẽ làm phát sinh thêm một “giấy phép con” là “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan quản lý nhà ở, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà ở năm 2014.
Điều đáng bàn luận là với loại hình dự án nhà chung cư thì pháp luật về xây dựng (gồm Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật) đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý. Cụ thể, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”.
Nghị định số Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định với “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” thì bắt buộc phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc thuộc UBND cấp tỉnh theo pháp luật về xây dựng.
Về thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu, Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định với công trình cấp I, công trình cấp đặc biệt sẽ do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành kiểm tra; các công trình còn lại do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra.
Như vậy để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cấp hành chính ban hành.
Cụ thể, nếu là nhà chung cư cấp đặc biệt, cấp I thì chủ đầu tư trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình - Bộ Xây dựng, tiếp đến phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương (là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng).
Nếu là nhà chung cư cấp II, cấp III thì chủ đầu tư trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng (cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh), tiếp đến phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở cũng của... Sở Xây dựng (cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh). Như vậy 2 loại “giấy phép” đều do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 thủ tục hành chính khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo Luật Xây dựng, một thủ tục theo Luật Nhà ở).
Chung cư 25 tầng phải “xin” Bộ Xây dựng
Việc phân cấp công trình hiện nay thực hiện theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD (“Thông tư 06”) của Bộ Xây dựng. Trong đó, nhà chung cư được phân cấp theo Phụ lục II Thông tư 06: Công trình cấp đặc biệt có chiều cao trên 50 tầng; công trình cấp I có chiều cao từ 25-50 tầng.
Nếu quy định như tại khoản 4 Điều 39 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến tất cả các tòa nhà chung cư cao từ 25 tầng trở lên (cấp I hoặc cấp đặc biệt) bắt buộc phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng), gây chậm trễ bàn giao căn hộ cho khách hàng. Trong khi loại hình nhà chung cư cao 25 tầng trở lên hiện nay ngày càng phổ biến trong cả nước.
Theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, do dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất thêm một thủ tục hành chính hoàn toàn mới (thủ tục cấp “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan nhà nước) nên cần có báo cáo đánh giá tác động của chính sách đối với các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp. Trong khi hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có đánh giá tác động ở chính sách này.
Mặt khác, cũng cần có báo cáo đánh giá tác động thủ tục hành chính khi cơ quan soạn thảo đặt ra thủ tục hành chính mới.
Lưu ý rằng tại các phiên bản dự thảo trước đây cũng như trong đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) báo cáo Quốc hội để đưa vào Chương trình xây dựng luật thì không hề đề cập đến thủ tục hành chính “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư”, nên cơ quan chủ trì soạn thảo cần thiết phải có báo cáo, giải trình đầy đủ về lý do, căn cứ, sự cần thiết của việc đề ra chính sách mới này và tính khả thi trong triển khai thực hiện nếu chính sách được thông qua.
