Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị của cử tri TP.HCM với một số nội dung liên quan đến loại hình căn hộ du lịch (condotel), đặt cọc và thanh toán trong giao dịch mua bán bất động sản.
Cụ thể, về loại hình condotel, cử tri kiến nghị Bộ Xây dựng khi xem xét "Đề án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi" thì cần "luật hóa" các nội dung của khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP tương tự như Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối với căn hộ chung cư.
Theo đó, các nội dung được cử tri kiến nghị "luật hóa" bao gồm: Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của condotel; việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà condotel; hội nghị, quản lý vận hành, bảo trì, kinh phí bảo trì tòa nhà condotel…
Về đặt cọc trong giao dịch bất động sản, cử tri đã đề nghị bổ sung quy định nội dung này vào Điều 6 Nghị định 02. Cụ thể, quy định được đề xuất như sau:
"Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định...
Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự".
Cử tri cũng đề nghị bổ sung quy định về "đặt cọc" vào 8 loại hợp đồng "mẫu" của phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định 02 quy định về "Hợp đồng kinh doanh bất động sản".
Ngoài ra, cử tri TP.HCM kiến nghị bổ sung quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng vào Nghị định số 02.
Trả lời cử tri, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Nghị định chỉ được quy định chi tiết những nội dung, điều, khoản của Luật giao Chính phủ.
Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về "đặt cọc" và "thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng". Do vậy, theo Bộ Xây dựng, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào quy định của Nghị định 02.
Bộ này cũng cho biết, hiện đang được giao nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các kiến nghị nêu trên của cử tri TP.HCM sẽ được Bộ Xây dựng xem xét, nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thời gian tới.
Liên quan đến vấn đề đặt khi mua bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những dạng hợp đồng đó diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn.
Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” như trên. Trong khi hiện nay, luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.
Thêm vào đó, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, để công bằng quyền lợi mua bán giữa các bên, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào điều 57 luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể là quy định trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đồng thời, nêu rõ giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Song song đó, cần bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.
Vừa qua, Bộ Tài chính cũng kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để kiểm soát giao dịch, quản lý thuế.
Việc thực hiện giao dịch qua ngân hàng, theo Bộ Tài chính, giúp minh bạch kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ quản lý giao dịch tài sản, bất động sản và quản lý thuế nói riêng.
Ngoài bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng, Bộ Tài chính cũng đề xuất rà soát các quy định về chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi nhằm thống nhất, đồng bộ.
Mới đây, Tại Chỉ thị 13, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản./.
