Nhiều rủi ro trong giao dịch mua nhà
Mua nhà là một việc quan trọng và khá phức tạp với nhiều người. Không chỉ khó khăn trong việc tìm mua căn nhà ưng ý, hợp với túi tiền, nhu cầu, mà khi giao dịch cũng phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến các quy định pháp luật. Đây là vấn đề rất quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của cả gia đình, nhưng các giao dịch này lại luôn đầy rẫy những cạm bẫy và rủi ro.
Trong số những người mua nhà, có không ít người mua nhà lần đầu, nên muốn hiểu về quá trình giao dịch, thủ tục giao dịch và mong được suôn sẻ. Tuy nhiên, họ luôn mang nặng tâm lý lo lắng, đôi khi kể cả những vấn đề không đáng lo, nên càng thêm phần nặng gánh. Cũng chính từ đó, người mua dễ mất phương hướng trong việc ra quyết định, hay càng làm phát sinh thêm những vướng mắc do việc chưa hiểu, hồ nghi của chính mình.
Có thể nói, việc mua nhà là một quá trình chưa bao giờ đơn giản, ngay cả đối với người có chuyên môn như luật sư, giới đầu tư, hay người thường xuyên tiếp xúc với lĩnh vực bất động sản. Ngoài việc chọn được ngôi nhà đẹp, giá cả hợp lý, thì vấn đề tránh rủi ro luôn luôn được đặt ra.
Luật sư Trần Đức Phượng.
Về cơ bản, việc giao dịch mua bán nhà hiện nay vẫn có quá nhiều nguồn rủi ro và việc tránh những rủi ro này vẫn theo phương pháp loại trừ dần đi các yếu tố rủi ro. Đồng thời, khi rủi ro xảy ra, người mua hạn chế thiệt hại ở mức tối thiểu. Do đó, để tìm một phương thuốc hay một công thức làm chuẩn trong việc mua nhà không gặp rủi ro là rất khó.
Trong việc mua nhà, rủi ro không tự nhiên xuất hiện, mà nó xuất hiện từ rất sớm và dường như không có điểm kết thúc. Vấn đề rủi ro đã bắt đầu hình thành ngay khi người mua đã có dự định mua nhà, thậm chí ngay cả khi người mua đã nhận nhà, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn còn gặp rủi ro.
Hóa giải cách nào?
Có thể nói, rủi ro đã nằm sẵn từ đối tượng nhà ở và chủ sở hữu của nó, hay rủi ro sinh ra những gì người mua nhà tiếp xúc, từ việc tìm kiếm nhà, tìm chuyên gia cố vấn… Do đó, người mua nhà cần phải nhận diện rủi ro, loại trừ rủi ro và nếu xảy ra rủi ro, phải có biện pháp hạn chế rủi ro.
Để khoanh vùng rủi ro, dựa vào quá trình mua nhà có thể chia ra các giai đoạn: (1) tìm kiếm thông tin, (2) đánh giá về sản phẩm, chủ thể giao dịch (bên bán); (3) văn bản giao dịch và ký kết; (4) thực hiện cam kết.
Ở giai đoạn tìm kiếm thông tin, hiện có nhiều kênh để người mua nhà sử dụng, tìm kiếm và lựa chọn nhà, tuy nhiên dù hình thức nào cũng cần có nguồn rõ ràng, chính thống và đáng tin cậy.
Có thể tìm hiểu qua công ty môi giới F1 (có hợp đồng với bên bán) để tìm hiểu thông tin…, hay sử dụng internet, báo chí, thông qua người quen hay môi giới giới thiệu tham khảo. Tuy nhiên, người mua nên tránh xa cách tìm kiếm thông tin trên bảng quảng cáo treo cột điện, cây xanh, tin nhắn…, của những nguồn thông tin không rõ ràng, hay đến các trang website do cá nhân tự lập mang tên dự án nhái website chủ đầu tư…
Nói chung, phương cách chuẩn trong việc tìm nhà sẽ bớt đi đáng kể các rủi ro từ ma trận thông tin bát nháo hiện nay.
Dù phương cách nào, người mua vẫn nên kiểm chứng và đối chiếu thông tin với chính chủ đầu tư (bên bán), căn cứ theo các văn bản pháp lý…, đồng thời, người mua vẫn nên đi kiểm tra kỹ thực địa dự án, nhà ở.
Trong giai đoạn đánh giá về sản phẩm, chủ thể giao dịch (bên bán), để đảm bảo đánh giá đúng sản phẩm, đúng chủ thể bên bán, người mua phải căn cứ theo các quyết định của cơ quan nhà nước (phê duyệt dự án, văn bản thông báo đủ điều kiện,…), giấy chứng nhận quyền sử dụnng đất…, đảm bảo thông tin về sản phẩm đúng, chủ thể đúng.
Trường hợp bên bán nhân danh đại diện mà không phải chính chủ (chủ sở hữu, chủ đầu tư), thì càng cần kiểm tra kỹ hơn về nguồn gốc, quyền sở hữu nhà ở, vai trò của bên nhân danh.
Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, người mua cần tìm hiểu rõ về dự án, chủ đầu tư và đọc kỹ hợp đồng.
Cần có cách đánh giá khoa học và kiểm chứng, căn cứ vào quy định điều khoản pháp luật cụ thể, giấy tờ pháp lý, lịch sử của dự án và chủ đầu tư… Người mua không nên nhờ môi giới tư vấn về pháp luật cho sản phẩm họ đang môi giới.
Trong giai đoạn giao dịch và ký kết, người mua cần hết sức chú ý, bởi hiện nay, trên thị trường có rất nhiều “kiểu” giao dịch, nhiều “hình thức văn bản” từ phía chủ đầu tư và đơn vị môi giới, như văn bản thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán... Tuy nhiên, tính pháp lý của các văn bản, các quy định cụ thể trong các văn bản giao dịch này cần xem xét, cân nhắc kỹ trong việc người mua quyết định ký kết để bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Đối với mỗi loại tài sản đều có những đặc điểm và một số quy định riêng, nếu không tỉnh táo thì dễ rơi vào vòng tranh chấp mà không ít trường hợp dẫn đến tiền mất tật mang. Đối với nhà ở đã hoàn thành và có giấy chứng nhận, thì được giao dịch qua thủ tục công chứng.
Nếu là tài sản hình thành trong tương lai, thì ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư khi có văn bản thông báo của Sở Xây dựng, có văn bản bảo lãnh của ngân hàng. Đối với chuyển nhượng hợp đồng, thì phải qua thủ tục công chứng, nhưng người mua vẫn phải kiểm tra đầy đủ như mình mua nhà từ chủ đầu tư.
Thông thường, người mua mới chỉ chú tâm vào việc nhờ người có chuyên môn cố vấn trong việc ký kết hợp đồng, mà bỏ qua việc tư vấn ngay khi tìm kiếm mua nhà, hay bỏ quên luôn thời gian sau khi ký hợp đồng.
Tuy nhiên, mức độ rủi ro giai đoạn thực hiện cam kết còn nhiều hơn, nhất là vào thời điểm ký hợp đồng và thanh toán 30%, sau đó thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng, nhưng vẫn không được nhận nhà.
Sau khi thực hiện hợp đồng đã ký kết, người mua thường tự xử, diễn giải quy định hợp đồng theo cách hiểu của mình, nên có những trường hợp người mua hiểu không đúng, hoặc tự tạo ra vấn đề hoài nghi cho bên bán, suy diễn quá lo lắng…, dẫn đến những việc thiếu trao đổi trực tiếp với bên bán, thậm chí gây ảnh hưởng đến thiện chí hợp tác và hỗ trợ của bên bán.
Có thể nói, trong thời gian sau khi ký kết hợp đồng, người mua phải thanh toán tiền và người bán phải thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng, nên việc đánh giá việc thực hiện nghĩa vụ của bên bán, chủ đầu tư thực hiện dự án không kém phần quan trọng. Trong giai đoạn này, các sai sót mới được phát lộ, như dự án thi công cầm chừng, ít thông tin… Đây là những dấu hiệu cảnh báo rủi ro.
