Doanh nghiệp hụt lợi nhuận, tồn kho tăng mạnh
Theo thống kê đến ngày 15/8, có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2022. Trong số này có 28 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng. Riêng 10 doanh nghiệp đứng đầu chiếm 81,98% tổng giá trị tồn kho của ngành.
Cụ thể, hai ông lớn là Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) và Công ty CP Vinhomes đều ghi nhận doanh thu và lợi nhuận nửa đầu năm giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Novaland ghi nhận gần 4.630 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 34,7%, trong đó doanh thu từ mảng chuyển nhượng bất động sản đạt 3.722 tỷ đồng (giảm 41,3%). Lợi nhuận trước thuế đạt gần 2.640 tỷ đồng, giảm 4,2%. Lợi nhuận của Novaland không giảm mạnh nhờ công ty ghi nhận doanh thu từ hoạt động tài chính 2.531 tỷ đồng, tăng 32,8%.
Tồn kho của Novaland hơn 125.506 tỷ đồng, chiếm 52,5% tài sản của doanh nghiệp và tăng hơn 14% so với cuối năm ngoái. Phần lớn tồn kho của doanh nghiệp là các chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án đang triển khai (bao gồm tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng,…).
Nửa đầu năm nay, Novaland đã M&A thêm một số doanh nghiệp dự án, đơn cử như Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng tồn kho từ doanh nghiệp này.
Đối với Vinhomes (mã chứng khoán VHM), doanh thu và lợi nhuận trước thuế lần lượt đạt 13.453 tỷ đồng và 7.142 tỷ đồng, bằng khoảng 1/3 con số đạt được trong 6 tháng đầu năm 2021.
VHM giải trình do một số phân khu thuộc các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park 1, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park chưa tới thời điểm bàn giao nhà cho khách hàng nên công ty chưa được chuyển phần doanh số này vào doanh thu hoạt động trong kỳ.
Còn theo báo cáo tài chính quý II/2022 mới công bố của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cho thấy, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trong kỳ giảm 56% còn 1.549 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp giảm tương ứng còn 792 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1.955 tỷ đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cùng với các chi phí khác tăng theo, sau khi trừ các nghĩa vụ thuế, DXG bão lãi giảm 28% còn 128 tỷ đồng.
Lũy kế từ đầu năm đến nay, DXG ghi nhận doanh thu giảm một nửa so với năm ngoái còn 3.342 tỷ đồng, lãi giảm tương tự còn 403 tỷ đồng.
Tổng tài sản của DXG tại ngày 30/6 vừa qua là 30.370 tỷ đồng tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm nhưng chất lượng tài sản tăng không tương xứng, chủ yếu là tăng tồn kho từ 11.238 tỷ đồng đầu năm lên 12.584 tỷ đồng.
Trong cơ cấu hàng tồn kho chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang từ 8.755 tỷ đồng lên 10.283 tỷ đồng; bất động sản thành phẩm giảm nhẹ, bất động sản hàng hóa cũng giảm, các công trình xây dựng dở dang và nguyên vật liệu xây dựng, hàng hóa chủ yếu gia tăng so với con số đầu năm.
Một doanh nghiệp khác là CenLand (CRE) cũng báo doanh thu lợi nhuận sụt giảm mạnh trong kỳ vừa qua. Doanh thu bán hàng của CRE đã giảm 185% từ 1.184 tỷ đồng năm ngoái xuống còn 624 tỷ đồng năm nay. Nhờ giá vốn hàng bán giảm mạnh theo nên lợi nhuận gộp giảm thấp hơn còn 254 tỷ đồng. Doanh thu hoạt động tài chính tăng mạnh nhưng chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng theo dẫn đến lợi nhuận sau khi trừ thuế phí chỉ còn 89 tỷ đồng, con số này của quý 2/2021 là 127 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng qua, CRE lãi 230 tỷ đồng, giảm 12% so với năm ngoái.
Hàng tồn kho của của CRE lại giảm từ 501 tỷ đồng đầu kỳ xuống còn 418 tỷ đồng đến thời điểm cuối tháng 6/2022. Trong cơ cấu hàng tồn kho, hàng hóa bất động sản gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh bán lại giảm từ 497 tỷ đồng đầu kỳ còn 405 tỷ đồng cuối kỳ. Với một doanh nghiệp kinh doanh mua sỉ từ chủ đầu tư bán lẻ ra thị trường như Cenland thì việc hàng tồn kho giảm lại là dấu hiệu lo ngại khi không có đủ sản phẩm để bán ra thị trường. Từ đó, doanh thu lợi nhuận bị ảnh hưởng đáng kể.
Ngoài những doanh nghiệp kể trên, còn nhiều doanh nghiệp có tồn kho lớn như Nam Long (hơn 16.000 tỷ), DIC Corp(5.370 tỷ), An Gia (hơn 5.000 tỷ), Văn Phú-Invest (4.280 tỷ), Hải Phát (hơn 4.000 tỷ), Tân Tạo (hơn 3.600 tỷ),…
Khơi thông dòng vốn để giải bài toán tồn kho
Theo nhận định của giới chuyên gia, việc nhiều doanh nghiệp có giá trị tồn kho cao là do các dự án vẫn đang trong quá trình đầu tư. Đặc biệt, trong giai đoạn 6 tháng đầu năm vừa qua có nhiều khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản như việc quản lý chặt dòng vốn tín dụng, vốn trái phiếu sau một số vụ sai phạm, khiến cho tiến độ xây dựng và kế hoạch mở bán dự án cũng bị ảnh hưởng.
Tuy nhiên, quá trình đầu tư một dự án bất động sản từ lúc xin các giấy phép đến khi đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khá dài. Do đó, giá trị tồn kho của doanh nghiệp xuất hiện tại một khoảng thời gian ngắn không phải là vấn đề lớn.
Mặt khác, có một số doanh nghiệp đã tranh thủ cơ hội M&A trong giai đoạn này nên phát sinh thêm các dự án mới. Ngoài ra, một số ít doanh nghiệp vẫn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, mở bán dự án,... do các yếu tố liên quan đến pháp lý nên vẫn ghi nhận tồn kho lớn.
Tại báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 vừa được công bố mới đây, Bộ Xây dựng nhận định khả năng hấp thụ của thị trường đã tốt hơn, trong quý không tạo ra lượng bất động sản tồn kho mới từ thị trường sơ cấp.
Lượng bất động sản tồn kho chưa được giao dịch hầu như chỉ có ở các nhà đầu tư thứ cấp và một số loại hình bất động sản đang chịu tác động nặng nề của bệnh dịch như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Mặt khác, một chuyên gia trong ngành cho rằng, xét dưới góc độ nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản phải có hàng tồn kho, nếu không sẽ đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn hàng để bán, không có dự phòng tương lai, tức là không có triển vọng trong dài hạn. Điều nhà đầu tư cần lưu ý ở đây là cần xem xét hàng tồn kho ở mức độ nào và có phân tách được thực trạng hàng tồn kho để nhận biết đâu là sản phẩm có tính chất tồn lâu, chôn vốn, không tạo ra lợi nhuận, mà chỉ mất thêm chi phí duy trì của doanh nghiệp.
Còn theo VNDirect, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành. Chẳng hạn như lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở; thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong thời gian qua doanh nghiệp kinh doanh và nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19, bước sang năm 2022 là giai đoạn vừa phục hồi vừa phát triển, cùng với đó là những vấn đề pháp lý liên quan đến việc cấp phép cho dự án vẫn bị siết chặt, khiến thị trường giảm nguồn cung sản phẩm mới.
Ông Thanh cho hay: “Mặc dù lượng sản phẩm tồn kho của các doanh nghiệp tương đối lớn, nhưng thực tế trong khoảng 3 năm trở lại đây nguồn cung mới liên tục giảm, trong khi nhu cầu thị trường vẫn ở mức cao, đó chính là lý do khiến giá bán không ngừng bị đẩy lên. Doanh nghiệp cũng có xu hướng giữ lại hàng chờ thời điểm giá bán tăng hợp lý sẽ “bung” ra để bán”.
Trong bối cảnh nói trên, các chuyên gia đồng quan điểm rằng, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để doanh nghiệp có thể tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn. Khi dòng vốn được khơi thông, các doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong hoạt động đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, tình trạng tồn kho cũng giảm. Bởi thực chất câu chuyện tồn kho ở đây chỉ là sản phẩm chưa bán hoặc đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường của các doanh nghiệp địa ốc./.
