Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Quản lý lỏng lẻo, cán bộ “lách luật”
Hàng loạt cán bộ, nguyên lãnh đạo của nhiều địa phương đã bị kỷ luật, khởi tố, bắt giam liên quan đến quản lý đất đai. Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã có kết luận tỉnh Kiên Giang buông lỏng quản lý đất đai dẫn đến hàng loạt sai phạm ở Phú Quốc. Theo kết luận, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang thời kỳ 2011 - 2017 phải chịu trách nhiệm trong công tác chỉ đạo, điều hành chung; thủ trưởng các sở, ngành và chủ tịch UBND các huyện, thành phố trực thuộc chịu trách nhiệm chính đối với vi phạm, thiếu sót đã nêu tại kết luận thanh tra. Chủ tịch và các Phó Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang có liên quan phải kiểm điểm trách nhiệm để xảy ra những thiếu sót, vi phạm. Đồng thời phải làm rõ trách nhiệm và có hình thức xử lý nghiêm minh đối với các tập thể, cá nhân có sai phạm.
Trước đó, tại TP.HCM, từ 2010 đến 2016 đã xảy ra nhiều vụ tham nhũng liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Việc này đã khiến nhiều cán bộ lãnh đạo thành phố và các sở ban ngành của địa phương bị kỷ luật, cách chức, thậm chí bị khởi tố. Đặc biệt, với vụ án “rúng động” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thủ tướng Chính phủ đã phát hiện hàng loạt sai phạm, đặc biệt liên quan đến việc đầu tư các dự án bằng hình thức hợp đồng BT. Nhiều quan chức TP.HCM bị đề nghị xem xét kỷ luật.
Tại Đà Nẵng cũng đã để xảy ra vụ việc Phan Văn Anh Vũ (Vũ Nhôm) thâu tóm đất dự án, mua nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước không qua đấu giá, trái quy định của pháp luật. Các cựu lãnh đạo Trần Văn Minh, nguyên Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng giai đoạn 2006 - 2011; Văn Hữu Chiến, nguyên Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng giai đoạn 2011 - 2014; Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng cùng bị đưa ra xét xử với mức án đề nghị thấp nhất là 3 năm tù, nhiều nhất là 11 năm tù giam.
Công tác quản lý đất đai tại cơ sở, cụ thể ở một số địa phương có sai phạm lớn mà Reatimes điểm qua đã cho thấy, nơi nào cấp ủy, chính quyền buông lỏng quản lý, nơi đó chắc chắn phát sinh tiêu cực. Các cán bộ, đặc biệt là người đứng đầu trong thực hiện chức trách, nhiệm vụ được giao về lĩnh vực đất đai đã “vẽ đường” cho các cá nhân, tổ chức vi phạm. Và chính họ - những người đáng ra làm nhiệm vụ giám sát luật, lại trở thành người “lách luật”.
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: “Việc bồi thường đất khi thu hồi đã không được tổ chức thực hiện nghiêm túc, nhiều địa phương đã triển khai thực hiện mang tính áp đặt, không công khai minh bạch nhất là giá đền bù.
Bên cạnh đó, mục đích thu hồi đất thiếu dân chủ, công bằng gây khiếu kiện làm mất an ninh trật tự xã hội, một biểu hiện rất rõ là hàng loạt vụ án liên quan đến cán bộ có chức có quyền đa phần đều "dính dáng" đến đất đai (cấp đất, thu hồi đất, hưởng lợi, tham nhũng thông qua chi phí không chính thức, xuất ngoại giao, chỉ định thầu…).
Sự buông lỏng trong quản lý đất đai không những gây thất thoát lãng phí nguồn lực to lớn của xã hội mà còn là mảnh đất màu mỡ nuôi dưỡng tham nhũng, là môi trường tha hoá cán bộ, là nguyên nhân làm hỏng, làm mất cán bộ. Đồng thời là thách thức lớn trong việc thực thi pháp luật về phòng chống tham nhũng đã được Quốc hội ban hành.
Giới phân tích đặt giả thiết, nếu công tác quản lý đất đai không bị buông lỏng, nếu những đơn thư tố cáo, khiều kiện của dân được các cấp xem xét thấu đáo, giải quyết có lý có tình, xử lý triệt để thì những tranh chấp, tham nhũng sẽ khó có thể xảy ra.
Đặc biệt là những dự án phục vụ mục đích công cộng, phát triển kinh tế xã hội đang bị biến tướng rất nhiều. Định nghĩa thế nào là mục đích công cộng không được hiểu đúng đắn tại các địa phương do đó các cán bộ thường lợi dụng để trục lợi thông qua việc "núp bóng" các dự án phục vụ mục đích công cộng.
Các vi phạm trong quản lý đất đai ngày càng dễ xảy ra bởi đất đai luôn có giá trị lớn tăng theo thời gian, quỹ đất thì có hạn trong khi nhu cầu sử dụng ngày càng tăng. Do đó để có quỹ đất, nhiều người đã dùng mọi cách, thậm chí vi phạm pháp luật để có được đất.
Thứ nữa, mặt trái của cơ chế thị trường dẫn đến việc nhiều cán bộ quản lý ở các cấp cơ sở rất dễ bị lung lay, cám dỗ bởi lợi ích nhóm. Lợi nhuận thu được từ sai phạm quá lớn nên mặc dù đã có những vụ án được khởi tố xử lý nhưng số lượng sai phạm về quản lý ở các cấp cơ sở vẫn không thuyên giảm.
Nguyên nhân nữa là quản lý đất đai về mặt hệ thống của Nhà nước khá lỏng lẻo như bản đồ địa chính, sổ sách đều không đầy đủ, trong khi đó, hệ thống thông tin dữ liệu đất đai chuẩn trong cả nước mới chỉ đang có ý tưởng xây dựng chứ chưa thực sự triển khai kịp thời do đó việc xác định về danh giới đất, loại đất chưa thực sự rõ ràng.
TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương từng phát biểu trong một hội thảo rằng: “Vấn đề cần phê phán chủ yếu là quản lý đất đai lỏng lẻo, là miếng đất màu mỡ cho sân trước sân sau, thất thoát tài sản nằm ở đấy”.
“Mấu chốt” nằm ở kẽ hở của Luật đất đai 2013
Quy định “tạo” cơ chế xin - cho; phương pháp định giá đất bất cập; “nhập nhằng” quy định đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất; thanh toán dự án bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá… là những quy định có "lỗ hổng" của Luật Đất đai 2013 đã và đang hàng ngày, hàng giờ “tiếp tay” cho thất thoát, tham nhũng, trục lợi.
Thống kê từ Luật Đất đai 2013 cho thấy có những điểm cốt lõi tạo ra những kẽ hở để cho các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, trục lợi.
Thứ nhất, về việc quyết định quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Như vậy việc quyết định quyền sử dụng đất (là một quyền tài sản) bằng một quyết định hành chính, do một người là đại diện cơ quan hành chính Nhà nước ban hành. Quy định như vậy có thể tạo ra cơ chế xin - cho, dễ nảy sinh tham nhũng.
Thứ hai, quy định pháp luật về phương pháp định giá đất:
Các quy định về vấn đề này còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa phù hợp thực tế. Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (điểm c, khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30% đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.
Đáng lưu ý, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Mặc dù, Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập… Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Renco Sông Hồng: “Sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải làm rõ khái niệm ra thế nào là kinh tế nhưng phục vụ lợi ích Quốc gia, thế nào là kinh tế thuần. Qua đó, tạo ra sự minh bạch và giúp người dân, doanh nghiệp phân loại dự án rõ ràng, việc áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013 trong công tác thu hồi giải phóng mặt bằng sẽ giảm bớt được khiếu kiện”
Thứ ba, về đấu giá quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng.
Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau 1, 2 năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất. Đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.
Vấn đề này cùng với những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất không sát giá thị trường là kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách Nhà nước khi chuyển quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp Nhà nước sang doanh nghiệp tư nhân thông qua cổ phần hoá, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải đấu giá trong điều kiện nguồn đất đai có hạn, nhất là tại các đô thị có giá trị đất sinh lời cao.
Thứ tư, quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện giao đất
Quy trình để thực hiện dự án, đặc biệt đối với các dự án BT cũng không hợp lý, thiếu cụ thể, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai. Luật Đất đai năm 2013 chỉ có khoản 3 Điều 155 quy định về việc Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra không có quy định cụ thể nào về đất đai, loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.
Bên cạnh đó, quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng khiến việc thanh toán dự án bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá.
Giới chuyên gia cho rằng, pháp luật về quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập từ quá trình ban hành các chính sách, văn bản pháp luật đến bất cập trong quá trình thực thi chính sách. Đất đai là tài sản đặc biệt của Quốc gia, nếu tiếp tục bị thất thoát và không phát huy nguồn lực của tài sản đặc biệt thì rất sẽ kìm hãm sự phát triển của đất nước.
Nhiều nhận định cho rằng, Quốc hội không thể chậm trễ hơn trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường, làm cơ sở để sửa đổi đồng bộ các văn bản dưới luật và để đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay: “Pháp luật về đất đai giữ vai trò nền tảng, nên rất cần phải được xây dựng hoàn thiện”.
Ông Châu cũng cho rằng, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013, thì cấp bách phải bổ sung một số Nghị định thi hành Luật Đất đai, để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn đang làm ách tắc các dự án sản xuất kinh doanh và các dự án nhà ở.
Đại biểu Nguyễn Văn Sinh, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình cũng cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai để đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021. Bởi vấn đề thực tiễn là thất thoát và lãng phí trong lợi ích nhóm của nước ta thể hiện rất rõ. Nó bắt nguồn từ câu chuyện Luật có rất nhiều kẽ hở, hình thành rất nhiều đại gia từ đất đai, mặc dù rất đúng quy trình nhưng rõ ràng tập trung lợi ích, tiền của, tập trung tài nguyên vào một nhóm người và ngược lại, làm kiệt quệ, bần cùng hóa một bộ phận những người dân khác. Từ những cơ sở đó, Chính phủ cần quyết tâm nghiên cứu để nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai 2013.
