Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Hàng rào cản trở cơ hội đầu tư của doanh nghiệp
Kết quả đánh giá của nhiều tổ chức đã và đang cho thấy sự khan hiếm đất dành cho kinh doanh cũng như tác động của sự thiếu hụt này lên giá cả. Đây được coi là hai cản trở lớn đối với sự phát triển của các doanh nghiệp. Hơn nữa, đa số doanh nghiệp đều mong muốn được giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước (thông qua chính quyền các địa phương) để đảm bảo mảnh đất mình được sử dụng đã “nằm trong quy hoạch”, không bị đòi lại trước thời hạn để doanh nghiệp có thể yên tâm đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên việc giao đất hay thuê đất trực tiếp không phải dễ dàng, đặc biệt là với các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Một khảo sát của của IFC/FIAS về kinh nghiệm tiếp cận đất đai của doanh nghiệp vừa và nhỏ cho thấy: Cứ 4 doanh nghiệp thì chỉ có 1 doanh nghiệp được giao đất hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước. 75% số doanh nghiệp đang trong thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ là thiếu đất.
Đại diện Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc tại Việt Nam (UNDP) chuyên nghiên cứu về phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai cho hay: Tại các địa phương, tỷ lệ người dân tiếp cận được kế hoạch sử dụng đất chỉ dao động tầm 13,6% - 20%. Còn việc góp ý kiến cho kế hoạch sử dụng đất cũng chỉ có khoảng 3 - 5%. Việc thiếu giám sát của cộng đồng trong thu hồi đất đối với các công trình, dự án cộng đồng là một trong những nguyên nhân gây mất niềm tin của dân đối với cơ quan chức năng.
Theo các chuyên gia, việc khó tiếp cận đất đai dù là ở giai đoạn nào cũng đều làm doanh nghiệp mất rất nhiều cơ hội làm ăn và càng không thể tăng sức cạnh tranh. Thiệt hại vô hình và hữu hình rất lớn.
Trước đó, tại một hội thảo với chủ đề về đất đai do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức gần đây, bà Trần thị Hiền, Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển hạ tầng Hà Nam phát biểu: Theo Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư các dự án phát triển kinh tế sẽ phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất về giá chuyển nhượng. Với các dự án nhỏ chỉ phải đàm phán với vài hộ người dân đã khó. Còn các dự án lớn cần vài chục héc ta đất, phải thỏa thuận giá cả đền bù với hàng chục, hàng trăm hộ dân thì hầu như là nhiệm vụ “bất khả thi”.
Do đó, không ít trường hợp doanh nghiệp đã phải bỏ dự án vì không thỏa thuận được với người dân để có mặt bằng cho đầu tư sản xuất. Đó là chưa kể, thời gian để doanh nghiệp làm xong các thủ tục thuê đất... có khi phải mất đến hàng năm trời.
Theo chia sẻ của một doanh nghiệp, việc khó tiếp cận đất đai khiến doanh nghiệp phải bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư, cũng như hạn chế thu hút đầu tư tại mỗi tỉnh. Phải nói đến giờ này chỉ số tiếp cận đất đai rất thấp và gây nhiều bức xúc cho các nhà đầu tư. Nhiều hướng dẫn từ cấp tỉnh về chính sách đền bù, đến nay chưa hoàn thiện, dẫn đến các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai, muốn có mặt bằng sạch phải đợi rất lâu.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay: Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 vẫn bất cập. Ví dụ như một doanh nghiệp tiếp cận đất ở, Luật quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án, nên doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất Nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng. Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đây là điểm bất lợi cho thị trường. Tương tự, một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa vì doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất có thời hạn.
Doanh nghiệp không thể tiếp cận đất vô thời hạn dù họ chỉ có ý xây dựng nhà ở cho công nhân chứ không phải xây cho thuê. Tất cả những bất cập này làm bó buộc các quyền của doanh nghiệp, giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, gây lãng phí, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất… Vì vậy, để giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, tránh tạo tiền lệ xấu “xin - cho”, thời gian tới cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 một cách đồng bộ, thống nhất với các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành, tránh chồng chéo và cần phù hợp với thực tiễn vấn đề tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.
Phân tích về một số bất cập của Luật Đất đai 2013, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, nhìn nhận nguyên tắc của luật là không hồi tố. Có những dự án cấp phép cho doanh nghiệp hàng chục năm rồi, doanh nghiệp đã làm đúng luật tại thời điểm đó, nhưng khi xử quan chức sai phạm lại dừng tất cả dự án. Có những dự án đã thanh toán tiền đất xong, chủ đầu tư đã lên phương án, thiết kế xây dựng nay lôi ra đấu giá, có dự án bán xong rồi nay truy thu tiền sử dụng đất, thu hồi dự án…
Nhà nước đã có quyết định sử dụng đất, có quyết định phê duyệt dự án, bây giờ định giá lại là không đúng, bởi giá đất hiện giờ khác xa cách đây mấy năm. Đơn cử như Đà Nẵng, có một số dự án giao cách đây 10 năm giá trị đất khác, nay không thể định giá ở thời điểm hiện tại cho dự án đó.
Ông Hưng nhận định: “Phạt thì cứ phạt, phạt hành chính, phạt cách chức, hay phạt như thế nào cũng được, nhưng không thể hồi tố thu tiền như thế được vì đã làm đúng quy trình, doanh nghiệp lấy đâu tiền mà làm, nhưng không thể bắt đấu giá, làm lại được. Đấu giá lại thì như thế nào, giá bây giờ khác, giá 10 năm trước khác”.
Ông Hưng cũng cho rằng, việc Chính phủ lùi sửa đổi dự án Luật Đất đai 2013 có thể khiến nhiều dự án "thấp thỏm", thậm chí tiếp tục “đóng băng”. Trong thời gian đợi sửa Luật Đất đai 2013 cần phải có thời gian chuyển tiếp, tức là phải có một văn bản hướng dẫn thực hiện dưới luật để hướng dẫn các doanh nghiệp thực thi.
"Ẩn số" trong chênh lệch địa tô
Nhiều năm qua, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến nhiều tranh cãi, thậm chí gây khiếu kiện nhiều nhất, gây bức xúc trong dư luận nhất là các dự án phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là dự án nhà ở để bán. Giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần nghiên cứu xem xét các bất hợp lý trong quy định của Luật Đất đai 2013 cũng như trong chỉ đạo, quản lý khi triển khai đền bù, thu hồi đất.
Cụ thể, tại Điều 74 nguyên tắc bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi có những điểm cần xem xét. Thu hồi đền bù vì mục đích quốc phòng, an ninh, công trình công cộng và vì mục đích phát triển kinh tế là hai phương thức hoàn toàn khác nhau vì người dân ít búc xúc, khiếu kiện đối với dự án vì mục đích trên. Nhưng đền bù một cách bắt buộc “theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định” quy định tại Điều 74 khoản 2 Luật Đất đai (thường là thấp hơn nhiều so với giá thị trường) cho các dự án phát triển kinh tế - đặc biệt là dự án nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh - để chủ đầu tư được giao đất, được ăn chênh lệch địa tô lớn là không phù hợp.
Hơn nữa, khoản 3 Điều 74 việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật được nhận định vẫn chưa được tổ chức thực hiện nghiêm túc. Tại nhiều địa phương đã triển khai thực hiện mang tính áp đặt, không công khai minh bạch nhất là giá đền bù, mục đích thu hồi đất thiếu dân chủ, công bằng gây khiếu kiện làm mất an ninh trật tự xã hội, một biểu hiện rất rõ là hàng loạt vụ án liên quan đến cán bộ có chức có quyền đa phần đều dính dáng đến đất đai (cấp đất, thu hồi đất, hưởng lợi, tham nhũng thông qua chi phí không chính thức, xuất ngoại giao, chỉ định thầu…).
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội phân tích, bản thân trong Luật Đất đai hiện nay còn nhiều điểm vướng mắc buộc chúng ta tiếp tục phải xử lý và đây là một phần nguyên nhân dẫn tới khiếu kiện, bức xúc về đất đai của người dân.
Chúng ta phải kiểm soát quyền lực Nhà nước đối với các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đặc biệt là trong việc quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhất là việc thu hồi đất nông nghiệp của nông dân giao cho doanh nghiệp làm ăn phát triển kinh tế.
Đây là ngọn nguồn tồn tại rất nhiều vấn đề khiến người dân bức xúc. Khi thu hồi đất nông nghiệp thì người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Sau khi nhận đất, doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng nhà ở bán theo giá thị trường. Người bị thu hồi đất cho rằng, họ không được hưởng một phần lợi nhuận được tạo ra từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất này, dẫn đến sự không đồng thuận trong việc bồi thường, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.
Đặc biệt, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh: “Vấn đề xử lý chênh lêch địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, thương mại giao cho doanh nghiệp vẫn là câu chuyện chưa được giải quyết triệt để. Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 có một quy định rất hay, đó là Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Tuy nhiên, chúng ta không có cơ chế cụ thể, đồng bộ để thực hiện quy định này một cách công bằng, rõ ràng khiến người dân bức xúc”.
Vị chuyên gia này cho rằng, thực tế hiện nay, khi thu hồi đất nông nghiệp, người dân được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Số tiền bồi thường này cho dù được xác định dựa trên giá đất cụ thể do Nhà nước quy định song người dân vẫn không đủ để mua một căn nhà. Trong trường hợp khác, đất nông nghiệp của người dân bị thu hồi giao cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp tiến hành san lấp, chuyển đổi mục đích sử dụng, sau đó bán một mét vuông đất nền với mức giá hàng chục triệu đồng. Người bị thu hồi đất nhận thấy họ không được hưởng gì từ việc này. Nếu bị thu hồi đất làm đường thì việc khiếu kiện sẽ ít xảy ra hơn vì người bị thu hồi đất hiểu được rằng việc xây dựng đường mang lại lợi ích cho xã hội (trong đó có người bị thu hồi đất).
