Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) và Nghị định 96/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ.
Nghị định 96/2024 quy định rõ: cá nhân được coi là "kinh doanh BĐS quy mô nhỏ" khi số lần giao dịch BĐS không quá 10 lần/năm. Nếu vượt quá giới hạn này, cá nhân phải chuyển đổi sang lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để tiếp tục kinh doanh.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay ở nhiều địa phương, đặc biệt là các khu vực "nóng" về đất nền, có tình trạng cá nhân phân lô và bán từ 20–30 sản phẩm/năm thông qua nhiều hợp đồng chuyển nhượng. Điều này đặt ra câu hỏi: khi luật có hiệu lực, những trường hợp như vậy sẽ được xử lý thế nào? Và liệu người mua có gặp rủi ro pháp lý hay không, và chính quyền địa phương sẽ giám sát, quản lý ra sao?
Đối với các trường hợp giao dịch quá 10 lần 1 năm và vượt 300 tỷ đồng trên mỗi giao dịch, thì thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp
Để làm rõ quy định này và được áp dụng ra sao trên thực tế, trao đổi với Reatimes, Luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang - Giám đốc điều hành Công ty Luật Lưu Trang và Luật sư Trần Thái Bình - Công ty Luật LNT & Partners đã giải đáp về chi tiết các quy định liên quan, cũng như chế tài xử phạt đối với trường hợp vượt quá quy định cho phép.
Cần hiểu đúng thế nào là trường hợp buộc phải thành lập doanh nghiệp
Theo Luật sư Lưu Trang, trước tiên, cần hiểu đúng quy định về việc xác định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Đối với yêu cầu thứ hai, quy định phải thỏa mãn cả 2 tiêu chí "không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng" và "có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm". Nếu cá nhân chỉ vượt 1 trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Theo đó, sẽ có 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng quá 300 tỷ đồng nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần/năm;
Trường hợp 2: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là trên 10 lần.
Có thể hiểu, trong trường hợp cá nhân có các giao dịch đều có giá trị dưới 300 tỷ đồng/1 giao dịch thì không bị giới hạn số lần giao dịch trong một năm theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, ngược lại nếu cá nhân có 1 giao dịch quá 300 tỷ đồng thì để đáp ứng điều kiện kinh doanh BĐS quy mô nhỏ nêu trên, giới hạn số lần giao dịch tối đa là 10 lần trong một năm.
Như vậy, tổng "hạn mức" một người kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS không quá 3.000 tỷ đồng/năm.
Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 38 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP còn quy định: "Quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành."
Có nghĩa, quy định mới tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP chỉ áp dụng đối với các BĐS mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng BĐS bao gồm cả BĐS hình thành trong tương lai tại các Dự án BĐS từ ngày 1/8/2024 trở đi.
Đối với các BĐS mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng BĐS bao gồm cả BĐS hình thành trong tương lai tại các Dự án BĐS trước ngày 1/8/2024 thì không áp dụng quy định tại Khoản 1, Điều 7 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP này.
Như vậy, cá nhân kinh doanh BĐS không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ như đã phân tích ở trên thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để đảm bảo điều kiện kinh doanh BĐS. Quy định trên không "cấm" cá nhân kinh doanh BĐS vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra "ngưỡng" để định lượng một hoạt động kinh doanh BĐS của cá nhân khi nào phải thực hiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Cũng theo Luật sư Lưu Trang, khi có hành vi vi phạm có thể bị xử lý như sau: Đối với hành vi không thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong trường hợp phải thành lập doanh nghiệp theo quy định thì căn cứ điểm a khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng - 120.000.000 đồng; Đối với hành vi kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định thì căn cứ điểm a khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ bị phạt tiền từ 120.000.000 đồng- 160.000.000 đồng.
Mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với tổ chức. Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt tiền đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính (khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Ngoài ra, căn cứ Điều 58 và Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cá nhân vi phạm sẽ bị xử lý cụ thể như sau: Đối với hành vi không thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong trường hợp phải thành lập doanh nghiệp theo quy định thì căn cứ điểm a khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng- 120.000.000 đồng (áp dụng đối với tổ chức), 50.000.000 đồng - 60.000.000 đồng (áp dụng đối với cá nhân).
Căn cứ khoản 5 (quy định về hình thức xử phạt bổ sung) và khoản 6 (quy định về biện pháp khắc phục) Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, thì ngoài hình phạt chính là phạt tiền, Nghị định không quy định về hình phạt bổ sung hay biện pháp khắc phục hậu quả nào khác đối với hành vi trên.
"Đối với hành vi kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định thì căn cứ điểm a khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ bị phạt tiền từ 120.000.000 đồng- 160.000.000 đồng (áp dụng đối với tổ chức), 60.000.000 đồng - 80.000.000 đồng (áp dụng đối với cá nhân)" Luật sư Lưu Trang dẫn chứng.
Ngoài ra, căn cứ khoản 4 (quy định về hình thức xử phạt bổ sung) và khoản 5 (quy định về biện pháp khắc phục) Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, thì ngoài hình phạt chính là phạt tiền, cá nhân còn có thể bị áp dụng thêm hình thức phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 06 tháng đến 09 tháng (điểm b khoản 4 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP); Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc thành lập doanh nghiệp theo quy định khi kinh doanh dịch vụ bất động sản (điểm c khoản 5 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang - Giám đốc điều hành Công ty Luật Lưu Trang
Hợp đồng đã ký với cá nhân (nếu thuộc trường hợp phải lập doanh nghiệp) có thể bị tuyên vô hiệu
Còn Luật sư Trần Thái Bình cho biết, theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 123), hợp đồng vi phạm quy định pháp luật có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội. Việc cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá định mức 10 lần giao dịch nhưng chưa lập doanh nghiệp, là trái với qui định hiện hành về kinh doanh bất động sản, nhưng vi phạm đó chỉ là vi phạm thuộc về đăng ký kinh doanh, và cũng chưa đến mức gọi là vi phạm điều cấm của luật. Cá nhân vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính như đã nêu. Tại Nghị Định 16/2022/NĐ-CP, không thấy có các biện pháp xử phạt bổ sung như hủy bỏ các hợp đồng đó. Do vậy, các hợp đồng mua bán đó không có khả năng bị tuyên bố vô hiệu, và vẫn có hiệu lực giữa các bên tham gia.
Tuy nhiên, cần lưu ý là nếu cá nhân vi phạm đó đã bị xử phạt hành chính, nhưng vẫn tái phạm để vụ lợi thì có thể chịu trách nhiệm hình sự, bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo tội "kinh doanh trái phép" theo pháp luật hình sự. Và trong trường hợp bị cơ quan chức năng tuyên bố là hoạt động "kinh doanh trái phép", thì các hợp đồng giao kết khi đó có rủi ro bị tuyên bố vô hiệu.
Việc vi phạm là lỗi của bên bán, chứ không phải bên mua, vì người mua cũng không thể biết cá nhân người bán đó có thực hiện giao dịch quá 10 giao dịch/năm hay không. Bộ Luật Dân Sự cũng có điều khoản bảo vệ bên mua ngay tình.
"Đối với người mua ký hợp đồng với cá nhân kinh doanh vượt giới hạn, tôi cho rằng không có rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, người mua có thể bị rủi ro liên đới trong trường hợp biết rõ tình trạng vi phạm của người bán hay thông đồng với người bán để vi phạm, ví dụ kê khai giá thấp giảm nghĩa vụ thuế hay trong trường hợp tới người bán vi phạm tới mức độ bị truy cứu "kinh doanh trái phép".
"Về bản chất pháp lý, nếu cơ quan chức năng chứng minh được việc "đứng tên hộ" chỉ là hình thức để che giấu hành vi kinh doanh vượt giới hạn thì sẽ bị xử lý theo Điều 124 Bộ luật Dân sự (giao dịch giả tạo), và những hợp đồng đó có khả năng bị tuyên vô hiệu. Cá nhân vẫn đối mặt với mức xử phạt hành chính theo quy định.
Trường hợp này, cá nhân sẽ đối mặt với mức phạt hành chính 50.000.000 đến 60.000.000 đồng theo Điều 58.1(a) Nghị định 16/2022/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Nếu việc vi phạm dẫn đến thất thoát thuế (giữa hai hình thức kinh doanh), cá nhân còn có thể bị xử phạt truy thu thuế và tiền phạt chậm nộp theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng (trốn thuế hoặc lừa đảo) hay tiếp tục vi phạm để hưởng lợi sau khi đã bị phạt hành chính, có thể bị xử lý hình sự theo BLHS 2015", Luật sư Bình dẫn chứng thêm./.
