Căn hộ tiếp tục tăng giá trong tương lai
Ảnh hưởng của Covid-19 nghiêm trọng đi kèm với 2 tháng giãn cách xã hội toàn thành phố đã tác động tới số lượng căn hộ bán được trong quý. Nguồn cung thấp, chất lượng phát triển cải thiện, cơ sở hạ tầng nâng cấp và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến giá bán căn hộ tăng.
Cụ thể, giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10%/năm và ở quận Cầu Giấy tăng 17%/năm kể từ năm 2017. Sở dĩ có sự tăng trưởng về giá là do hạn chế nguồn cung, các dự án mới tung ra thị trường ít hơn, đặc biệt số các dự án có tính pháp lý tốt cũng giảm dần. Đồng thời, những dự án mới được ra mắt là những dự án đảm bảo về pháp lý, sở hữu vị trí thuận lợi, được đầu tư chất lượng tốt và đầy đủ tiện nghi. Điều này khiến giá của các dự án này cao hơn mặt bằng chung của thị trường, khiến giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong một số năm gần đây liên tục tăng. Ngoài ra các dự án tốt đã tung ra trước đây khi có điều kiện tốt thì giá cũng tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức tốt.
Thêm vào đó, các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn bán được. Hầu hết các dự án nằm ở các quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm. Đây đồng thời là phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất trong các căn hộ được bán, nguyên do một phần là nguồn cung trong phân khúc này chiếm đa số. Các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy, tập trung chủ yếu các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD/m2. Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2. Các quận/huyện khác với chủ yếu các dự án hạng C có mức giá dưới 1.500 USD/m2.
Trong quý IV/2021, thị trường căn hộ tại Hà Nội sẽ có thêm khoảng 7.900 căn từ 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu. Trong đó, 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần.
Nguồn cung căn hộ mở rộng ra vùng ven
Sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn khi nguồn cung được mở rộng, đi kèm với việc mở rộng đô thị của Hà Nội, với dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành quận nội thành vào năm 2025. Với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm trong thời gian tới.
Năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30%, tuy nhiên dự kiến đến năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung căn hộ. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung tương lai đang trở nên rõ nét. Cụ thể, quỹ đất khu vực nội đô trở nên hạn chế, các chủ đầu tư có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng cải thiện cũng góp phần thúc đẩy xu hướng người dân dịch chuyển ra xa trung tâm. Nguồn cung tương lai ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn.
Trong thời gian tới, nguồn cầu của thị trường được đánh giá là đảm bảo. Báo cáo của World Data Lab dự báo đến năm 2030, tầng lớp trung lưu của Việt Nam đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu so với năm 2021. Việt Nam cũng đồng thời xếp thứ 7 trong số 9 quốc gia có tầng lớp trung lưu tăng nhanh nhất trong thập kỷ tới. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người với dân số thành thị chiếm 61% tổng dân số, tăng từ mức 49% của năm 2019. Do đó, xét về nhu cầu trong thời gian tới, trong dài hạn, nguồn cầu phân khúc chung cư, căn hộ vẫn duy trì tốt. Tăng trưởng dân số, gia tăng tầng lớp trung lưu, tỷ lệ đô thị hóa và hồi phục kinh tế là các yếu tố góp phần thúc đầy nhu cầu nhà ở.
Đặc biệt, Hà Nội đang kiểm soát Covid-19 khá tốt, thêm vào đó lãi suất thấp, huy động tiền gửi ghi nhận thấp kỷ lục và các kênh đầu tư khác đang thực sự chưa hấp dẫn. Do đó, những dự án tốt có vị trí thuận lợi vẫn sẽ thu hút được các nhà đầu tư cũng như người sử dụng cuối cùng. Diễn biến thị trường căn hộ 3 tháng cuối năm có thể sẽ tích cực hơn so với các quý trước đó với việc tăng trưởng nguồn cung và phục hồi tỷ lệ hấp thụ. Giá bán sơ cấp sẽ duy trì ổn định, thúc đẩy lượng giao dịch gia tăng trong quý IV năm 2021.
Chủ đầu tư cần có chiến lược bán hàng cùng giá mở bán hợp lý khi bung hàng ở thời điểm hiện tại. Nguồn cung có giá hợp lý vẫn được nhiều người mua quan tâm, trong khi đó nguồn cung giá cao trong thời gian vừa qua có lượng giao dịch khá hạn chế. Chủ đầu tư cũng nên đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn cũng như tiến độ thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính cũng như thu hút thêm nhiều đối tượng khách hàng.
Nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước đón sóng hạ tầng
Hiện việc tiếp cận sang phía Đông vẫn đang được thực hiện chủ yếu từ các cây cầu cận kề như Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì và hỗ trợ thêm từ các cây cầu khác như Nhật Tân, Đông Trù. Việc có thêm một cây cầu Trần Hưng Đạo sẽ thúc đẩy thêm quá trình di dân đồng thời hỗ trợ giao thông từ các khu vực khác, đặc biệt là nội đô. Qua các bước thẩm định, phê duyệt, thực tế cầu còn cần thời gian để xây dựng. Do đó, tại thời điểm hiện nay, mức độ ảnh hưởng của thông tin này đang chưa rõ nét hoặc nếu có cũng cần tùy thuộc vào tiến độ thực hiện của dự án.
Khi cầu xây dựng xong, diện mạo đô thị khu vực phía Đông, đặc biệt là khu lân cận sẽ khang trang hơn. Từ đó gia tăng sức hấp dẫn dịch chuyển của người dân khu vực nội đô sang khu vực này cũng như thu hút thêm nguồn cầu từ các tỉnh giáp phía Đông Hà Nội. Việc đón sóng đầu tư thường được các nhà đầu tư tính đến khi xuất hiện công trình hạ tầng quan trọng. Tuy nhiên, việc ra quyết định đầu tư còn tùy thuộc vào kỳ vọng cũng như tiềm lực tài chính của mỗi nhà đầu tư trong tương quan cạnh tranh với các khu vực khác cũng như tiến độ triển khai, xây dựng cầu trên nền mặt bằng giá bất động sản đã điều chỉnh tăng thời gian gần đây.
Thực hiện quy hoạch hai bên bờ sông Hồng là một việc cần phải làm đối với Hà Nội để phát triển bền vững. Nếu nhìn sang các Thủ đô khác trên thế giới như tại London (Anh), Seoul (Hàn Quốc) hay Bangkok (Thái Lan)... có thể thấy các đại đô thị này cũng được phát triển dọc bên sông. Với Hà Nội, khi tính việc đầu tư, mỗi phần đất đều có giá trị và tiềm năng riêng. Bởi vậy, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về khả năng tài chính trước khi xuống tiền thay vì đầu tư theo lối “đặt cược”./.
