Có lẽ “chẳng có nước nào trên thế giới áp quy định, chính sách” đền bù cải tạo chung cư cũ giống Việt Nam, đúng như những gì Chủ tịch Hà Nội Nguyễn Đức Chung phát biểu với báo giới.
Thực tế, chỉ một số ít quốc gia trên thế giới coi việc cải tạo chung cư cũ là trách nhiệm của chính phủ. Chẳng hạn như ở Trung Quốc, chính phủ lập ra một ủy ban giải quyết việc đền bù người dân sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo. Ủy ban này sẽ có nhiệm vụ đàm phán và đưa ra mức đền bù thích hợp đối với căn hộ của người dân theo khung chính sách quy định. Sau khi ủy ban đưa ra quyết định đền bù cuối cùng mà người dân vẫn không chấp thuận, Ủy ban sẽ thực hiện biện pháp cưỡng chế với mức đề bù cuối cùng được đưa ra.
Tuy nhiên, tại Moscow, Nga, việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện dựa trên cơ sở chỉ nâng cấp hệ thống kĩ thuật của ngôi nhà dưới hai hình thức: Một là cải tạo không tăng quỹ ở và hai là cải tạo tăng quỹ ở (xây thêm tầng) cho ngôi nhà. Như vậy, việc cải tạo gần như không ảnh hưởng đến cuộc sống của người sống trong chung cư, không bắt người dân phải di dời. Vì vậy, không có cơ chế đền bù cải tạo chung cư cũ tại thủ đô của nước này cũng như trên toàn lãnh thổ Nga; chi phí cải tạo sẽ do chính phủ nước này gánh vác.
Còn tại Nhật Bản, để thực hiện việc cải tạo chung cư cũ, chính phủ phải nhận được sự đồng ý của một số lượng nhất định người sống trong chung cư đó. Cụ thể, đối với việc cải tạo một tòa trong 1 chuỗi chung cư, chính phủ cần 4/5 số ý kiến của người sống trong chung cư đó là đồng tình. Đồng thời, 3/4 số người sống trong chuỗi chung cư này cũng phải đồng ý cho cải tạo thì chính phủ mới có thể bắt đầu công việc. Trong trường hợp, chính phủ muốn cải tạo cả chuỗi chung cư cũ, họ phải nhận được sự đồng ý của ít nhất 2/3 số người trong tổng số người sống trong các tòa thuộc chuỗi và 3/4 số người sống trong từng chung cư.
Chính vì có sự đồng thuận của người dân sống trong chung cư nên gần như việc đền bù cải tạo chung cư cũ ở Nhật Bản là không có. Dù vậy, chính phủ sẽ đưa ra sự hỗ trợ đối với những người dân này. Cụ thể, trong quá trình người dân tự di chuyển và tìm nhà mới thì họ sẽ đươc miễn thuế thu nhập cho đến khi tìm được nhà thay thế. Đồng thời, trong 5 năm tính từ thời điểm chung cư được đưa vào cải tạo, thuế bất động sản của mỗi người sống trong các chung cư cũ được cải tạo sẽ được khấu trừ 50%.
Chuỗi chung cư thuộc quận Chiba, Nhật Bản sẽ được cải tạo, xây dựng lại vào năm 2028 do Hiệp hội chủ nhà chịu trách nhiệm (Ảnh: The Japan Times Community)
Tuy nhiên, thực tế công việc cải tạo chung cư cũ tại Nhật Bản không phải là trách nhiệm của chính phủ mà là trách nhiệm của Hiệp hội chủ nhà. Cụ thể, Hiệp hội chủ nhà là một hội do các nhà thầu khoán xây chung cư sáng lập ra nhằm mục đích sau khi xây cất xong, họ trao lại tất cả trách nhiệm duy trì cho hiệp hội. Trong một số trường hợp, Hiệp hội này sẽ do nhóm dân cư sống trong chung cư thành lập nên và thành phần ban quản trị của Hiệp hội nhất thiết phải là một trong những chủ nhà trong chung cư. Ngoài tiền mua nhà, mỗi chủ nhà phải đóng tiền lệ phí cho Hiệp hội hàng tháng, đắt hay rẻ thì tùy từng khu, có thể từ 70 USD cho đến 300 USD.
Lấy ví dụ như tòa chung cư cũ 12 căn hộ ở gần công viên Meiji, Tokyo được xây dựng từ năm 1957. Sau hơn 50 năm sử dụng, năm 2010, khi đã có được 4/5 sự đồng ý cho xây dựng lại của các cư dân sống trong chung cư, Hiệp hội chủ nhà phải chịu trách nhiệm thực hiện, quản lý thi công, toàn quyền thực hiện đồng thời chịu toàn bộ chi phí cải tạo. Theo đó, số tiền để cải tạo chung cư cũ trên rơi vào khoảng 60 đến 80 triệu Yên, mỗi căn mất khoảng 10 triệu Yên.
Ngoài ra, vào thời điểm đó, Hiệp hội của chung cư này cũng cho xây thêm 5 căn hộ mới cho chung cư. Số tiền lợi nhuận thu được từ những căn hộ mới cũng sẽ do Hiệp hội tiếp nhận với giá mỗi căn vào khoảng 28 triệu Yên, theo giá thị trường khu vực Tokyo.
Tương tự như vậy, ở nhiều quốc gia khác trên thế giới như Canada, Singapore, Mỹ, Liên minh Châu Âu... chính phủ không can thiệp vào việc cải tạo, xây mới chung cư cũ của người dân mà đó trách nhiệm của Hiệp hội chủ nhà.
Tài liệu tham khảo:
- Philip Brasor, The Japan Times Community (2014). Japan’s 30-year building shelf-life is nót quite true.
- Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (2010), Reconstruction of Condominiums (Mansions) in Japan.
